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周日話題﹕新界東北發展的四贏方案
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作者:
felicity2010
時間:
2013-7-7 07:46 AM
標題:
周日話題﹕新界東北發展的四贏方案
本帖最後由 felicity2010 於 2013-7-7 07:47 AM 編輯
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周日話題
﹕
新界東北發展的四贏方案
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文 姚松炎
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政府終於推出新界東北發展的「加強版」，主調仍然是
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「為了解決六萬
戶
家庭的居住問題，必須犧牲當地千多
戶
非原居農民的家園。」雖然調高了公營房屋住宅數目
，但依然是一套「犧牲小我，完成大我」的發展論調，彷彿像恐怖組織發動自殺式爆炸案一樣，強調不怕犧牲，血腥得很。然而，當這些農民反問政府為什麼不先犧牲那只有幾十人使用的高爾夫球場，來解決那六萬家庭的居住問題，政府卻支吾以對。這自然予人一種政府欺善怕惡，事事犧牲弱勢社群，獨愛奉獻富豪商賈之感。
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政府這種犧牲弱勢社群的發展模式，不但在今次新界東北發展計劃中如是，在擴建堆填區計劃中亦如是，在大埔龍尾人工泳灘計劃中亦復如是。即使各界向政府提供不少雙贏方案，但政府總是諸多推搪，可見政府對此犧牲弱勢社群的發展模式情有獨鍾。
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地積比轉移法
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若跟
覑
政府的新界東北發展方案討論，必然令社會決裂，迫使各人歸邊，只可選擇同意犧牲弱勢農民，或者繼續忍受日益嚴重的居住問題，是名副其實的製造「敵我矛盾」。但其實有四贏方案，可皆大歡喜，化敵為友，新市鎮發展與農
戶
不遷不拆可相互共融並存，市民有望上樓與地主盡享土地升
值
潛力亦可各得其所，何必把香港推向「恐怖主義」，硬要犧牲弱勢農民，利益輸送強勢地主，借口協助市民住屋，實情到處空置官地？
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這道四贏方案，政府所需支出不變，可供住宅單位數量相同，公私營房屋
6:4比例依舊，地主可換地發展方案續行；唯一改變只需把現時有農民耕作的土地發展規模，以新計劃中的地積比率計算，轉移到其他非農地的土地去。基本形式等同於政府提出的可換地發展方案，只不過不是以一幅地換另一幅地，而是以一幅地的地積比率轉到另一幅地。
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優點包括
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一
.發展速度比現時提出的可換地發展方案更快，因為發展方案將得到農民支持，發展計劃自然暢通無阻，而且發展商所需要處理的地盤面積更少，可集中開發，改善效益，改為向高空發展反而是香港建築業的看家本領，效率最高；
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二
.透過轉移地積比率，令該發展區的整體平均密度維持不變，不像政府的新計劃中隨意加大該區地積比率，導致整體發展密度大幅茘升；
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三
.實現四贏：希望快點上樓的市民可以如願以償，現有農民可以不遷不拆，政府增加建屋土地計劃得以落實，地主應有土地利益最終全數獲得。
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本地糧食零生
產
糧荒難防
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保留農地建議並非為怕了現時受影響農民的反對聲音，而是為了香港長遠整體可持續發展的福祉。事實上，我正與文化葫蘆就本地農業的長遠發展進行研究，發現香港的蔬菜自給率由
1973年的40%，一路下降至2012年的1.9%；稻米的自給率更加由1953年的10%下跌至現在的0%，即九成八的蔬菜和十成十的食米均靠進口，造成過度依賴境外糧食生
產
，一旦境外出現糧食失收，自顧不暇，香港糧食「零」生
產
的局面，隨時引發糧荒。香港過去多次出現糧荒，憑
覑
食米儲備和本地種植蔬菜才得以安然渡過，若把現時佔全港不足
250公頃的菜田進一步毀滅，下一次糧荒將更難處理。再者，近年不時出現有毒食物事件，本地新鮮有機蔬果愈來愈受歡迎，農墟愈開愈多，反映本地蔬果具有市場價
值
，而且本地種菜既可減少糧食運輸的碳排放，又可接收本地大量廚餘耕種，一舉兩得，為香港可持續發展及低碳生活引領
啟
航。無奈香港農地愈來愈少，本地種植蔬果無法擴充，地主大規模把農地荒廢，情願靜待政府發展計劃出爐，導致現時的農地荒廢率超過九成；政府不但沒有計劃長遠發展本地農業，反而以解決住屋問題為由，進一步減少農地，實在倒行逆施。
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若有人認為境外地價便宜，農地眾多，入口蔬菜稻米更有經濟效益，何需本地農業？那麼同樣道理，鄰近的境外高爾夫球場一樣眾多，近在咫尺，質素更佳，香港何需本地高爾夫球場？相反，經過近年搶奶粉事件的教訓，政府最終須要發出「限奶令」，限制境外人士在港搶購奶粉出境，大家應該深深體會到本地基本糧食自給的重要，和過度依賴入口糧食的危險。
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唯一缺點
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提升樓宇高度
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以四贏方案保留農地，對香港長遠可持續發展、減少
污
染、城
鄉
郊共融，以至食物安全，源頭減廢，均是舉足輕重，不可或缺。因此，政府必須馬上製訂保護農地法，禁止農地改劃用途，限制地主荒廢農地期限，好比現時地契中限期發展一樣；已轉移地積比
率的農地，因為已經再沒有任何發展規模，將可永續租給農民耕作，甚至與佃農分成，實行公私營合作發展農業模式，以符合公眾最大利益。
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若提缺點，這四贏方案的唯一缺點是樓宇高度會相應提高，但高空發展本來就是香港的城市地標，香港人習以為常，並不反感，反而令香港國際知名，堪稱世界環保用地先驅，城
鄉
郊共融典範。近年有關「屏風樓」的爭論，規劃署已經利用風洞研究，透過製訂樓宇間距、通風氣廊、建築群相互高度和位置變化等設計，得以解決。
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誠然，這四贏方案仍然有潛在的利益輸送嫌疑，對反對利益輸送的市民來
說
，這四贏方案依然無法解決
官商勾結。但解鈴還須繫鈴人，勾結應屬政制問題，不能單靠土地行政解決，若果強行低價收地，其實同樣是犧牲了土地業權人的利益，並非共贏。
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愛屋及烏，發展貴乎共贏，既然有共贏方案，何必摧毀農業，滅人家園？希望各界三思。
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