* D! v1 ]3 ?6 o# f$ @7 r" R) k新世界﹕非為避法律責任隱藏身分 / O& R" J0 r& Y& M" |! rwww2.tvboxnow.com新世界發言人又指出,瑧璈的售樓說明書亦有列明有關BVI公司Ultra Good Development Limited(下稱Ultra Good)為賣方的控權公司身分;集團與其他公司的合作條款屬商業保密資料。恒基在截稿前未回覆本報查詢。* j+ H0 u* S; n8 X% g6 D5 ?
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「瑧璈」位處德輔道西,定位為港島精品豪宅,發展商上月正式發出價單公開發售,單位定價介乎逾600萬至逾1600萬元,平均呎價約2萬元。項目前身為德輔道西307號至329號一列逾50年樓齡的殘破舊樓,地舖為賣家俬、甜品等街坊小店,直至2010年有投資者進場收購單位,才逐漸變身。www2.tvboxnow.com, m" N4 L& l- {+ t, z
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西環舊樓群變豪宅 「瑧璈」剛開售 7 n' Z& v! I' h9 P E' k0 h! u4 d公仔箱論壇政府2010年4月起放寬「強拍」門檻,凡逾50年舊樓,收購者只要持逾八成業權,便可強拍餘下份數,統一業權重建。根據土地註冊處資料,一間名為「栢爾有限公司」的投資者,在2010年10月起正式在德輔道西收購舊樓單位,部分樓上住宅以每個400萬至500萬元成交,至2013年共收購307、309及311號3個街號逾八成業權,後來成功強拍,加上毗鄰成功收購的街號,合併發展成今日的「瑧璈」。 % |2 ~3 e+ ^# }) _5 S# stvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb3 t: }6 g! f, q7 w
強拍後 新世界年報始刊持有項目www2.tvboxnow.com0 ]7 s; I) r0 e' W! l
新世界發展在2014年年報中,披露德輔道西307至329號項目由其公司持有,但在此前,外界一直無法確認項目的真正投資者。公司查冊顯示,栢爾的股東為BVI公司Ultra Good,而代表栢爾和小業主簽署收購文件的人為鄭裕彤侄兒鄭錦超,外界只能推測項目與新世界有關。 / N( r+ Q6 I( Q: N1 B( RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 9 d# x) {8 k3 `* a4 a, j不過,ICIJ取得的巴拿馬文件,終令Ultra Good的架構曝光。巴拿馬文件披露,Ultra Good於2010年2月至12月間,一直由新世界創辦人鄭裕彤家族旗下的長虹發展(集團)有限公司擔任單一股東,因此當時與小業主簽約的幕後財團實為鄭氏一家。www2.tvboxnow.com# J. h" V4 N3 o0 X
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新世界高層任BVI公司董事tvb now,tvbnow,bttvb: u& N6 ? Z. Z& x* L
後來,Ultra Good股份轉交另一間BVI公司,並找來周大福珠寶老臣子何伯陶出任董事,到2012年3月公司股權又再轉讓BVI公司Rosy Value Ltd,並且委任新世界發展聯席總經理陳觀展、執行董事歐德昌及項目管理部項目部總監薛南海為新任董事,業務發展開始明朗。 0 S5 J c$ L; f6 v7 d* i+ `! Mwww2.tvboxnow.com 8 N, |/ @. P6 v7 @6 t+ P- _; e7 Q$ Itvb now,tvbnow,bttvb2013年8月22日,土地審裁處批准德輔道西3個街號強拍,為新世界統一業權掃除最後障礙,5日後即8月27日,Ultra Good隨即擴大股本至100股,同時以757.7萬元轉讓20股予Kinsford International Ltd,並委任恒地執行董事黃浩明加入Ultra Good董事會,引入恒基作為合作伙伴。% c" q7 ^- F" q+ d" |
( b, n: ~3 y8 Z2 o8 pTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。項目最後命名為「瑧璈」開售,據上月公布的樓書顯示,賣方的控權公司為新世界發展、Ultra Good及Rosy Value,恒基則在項目網頁上被列作「其他投資者」。 e& G$ a: G. s: Qwww2.tvboxnow.comwww2.tvboxnow.com2 X; C# {! R6 R+ E
前區議員﹕影響小業主叫價判斷 & s: o4 |3 x- x% S7 Z d8 V4 b Fwww2.tvboxnow.com曾協助受影響住戶的中西區前區議員、民主黨黃堅成憶述,當時完全不知道收購樓宇背後為新世界發展,如知道公司背後是大財團,會建議街坊「叫高啲價」。他批評財團利用離岸公司收購樓宇,做法欠缺透明度,影響業主叫價判斷,認為對小業主隱瞞造成不公。 ) U7 `- _; ?) I$ o; ?- Ztvb now,tvbnow,bttvb 5 Q# B# }1 d. L4 x* V 9 m5 A4 m" t5 ^; U0 N黃憶述,當時收樓者身分神秘,每周都會到大廈游說未肯搬走的業主,「得佢嚟搵你」,留下的卡片只有辦公室電話。他又引述住戶稱,收樓者當時向不同住戶以不同身分介紹自己,有人稱自己代表新世界,又有人說自己代表恒基,亦有人說自己沒有背景,收購完成後才賣給有興趣的發展商,但小業主無從查證。但黃指出,當年收樓過程大致順利,沒出現大問題,未聞有人用威迫恐嚇手法收樓,只有個別地舖業主不滿賠償額不夠他們買回同區大小相若的地舖。 " u: \' B ^% Q8 Z5 ]
9 y( c) a. E, Q' p, m- r+ x% d公仔箱論壇 / _2 }$ D& h# P" M8 m: ]明報記者TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ v1 v7 g) ?; m$ I
(巴拿馬文件 ─ 香港名單曝光)公仔箱論壇! _/ c. j* a, W, L; q1 H& v
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# X$ J. b1 R: A# htvb now,tvbnow,bttvb 5 C5 X+ d* V0 N0 Q, |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* J6 c' I: X* B! M
恒基初757萬入股兩成 項目現值21億tvb now,tvbnow,bttvb8 {& }: M$ I* k4 ?2 U' p8 U
【明報專訊】新世界發展及恒基地產合作推售西環新樓盤瑧璈,據ICIJ取得的檔案顯示,恒基關聯公司至2013年才向幕後持有項目的BVI公司Ultra Good Development入股兩成,股份交易作價僅約757.7萬元,以瑧璈開售呎價計,只夠買一個300多方呎的一房單位,亦僅相當於樓盤現時約21億估值的0.4%。tvb now,tvbnow,bttvb* E' E) I9 z* e: G
/ `! D* j. ]$ K7 N5 k# [公仔箱論壇ICIJ文件顯示,以新世界為首的Ultra Good,於2013年8月邀請恒地相關的Kinsford International Limited入股,股份作價約757.7萬元,並且委任恒地執行董事黃浩明及王文海加入董事會。公仔箱論壇% @% C V, y. c k+ j
0 e. H; ]& f1 M4 N0 Ttvb now,tvbnow,bttvbUltra Good持有的瑧璈地盤,可建樓面達10.5萬方呎,以開售呎價約2萬元計,項目帳面價值達21億元,兩成股份的帳面價值可達4.2億元。 / }/ M5 t) D+ q Z0 w公仔箱論壇 : V1 q/ u" l: D5 h, C1 { o恒基除買股 另承購1.4億貸款) V6 _9 Q, K: ]# F: M
不過,整個協議還涉其他代價,恒地除支付股份代價外,亦要從新世界一方承購Ultra Good原有的股東貸款,恒地應佔債務為1.4億元左右,因此股權連債權的總作價逾1.48億元。 0 B, m$ o" k0 E. {公仔箱論壇根據Ultra Good的股東協議,其將以銀行及金融機構貸款或股東貸款,提供發展所需資金。恒地又會作為Kinsford的擔保人,出售一筆欠恒基兆業地產代理的債項,一併轉讓予Ultra Good,總代價為5586.6萬元。一加一減之後,恒地參股Ultra Good應佔的代價,實際只為9217萬元而已。 - ^" A( M+ P' I5 _. W公仔箱論壇. o. Z2 V6 ^- Q W
開售未足兩周售132伙 呎價2萬tvb now,tvbnow,bttvb- q/ w- Q. B1 z E' r8 T+ T
共出售191個住宅單位的瑧璈,由4月29日開盤至今已售出約132伙,市場估計至今套現約10億元,平均實用呎價約2萬元。 5 f4 c- t/ j* O5 S6 p9 l據悉,現時業內一般發展樓盤的做法,發展商只會出部分資本金,然後透過股東及銀行貸款,以至項目融資,去應付發展項目所需。計及項目融資所需年息率成本約2至3厘,發展商能以較確定的資金成本管理樓盤,並且透過借貸發揮的槓桿作用,將發展樓盤的回報率以倍計提高,這屬在收樓、建築及土地成本高企而邊際利潤受壓下的可行方案。公仔箱論壇+ `2 {7 I7 c/ G
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會計師﹕用BVI可減行政申報程序8 J! f. {/ Q0 f1 b0 Y) M# v
信永中和會計師事務所管理合伙人盧華基指出,發展商發展樓盤動輒需時數年,其間不會有回報,利用BVI公司便可達到減少費時失事的行政申報程序及相關成本。若以香港註冊公司運作,單是報稅程序已很繁瑣。若啟動項目發展,BVI公司達至的隱名運作效果則意義不大。以他所知,在地產發展領域運用BVI公司操作屬普遍做法。