標題:
九招十二式會令樓市降溫
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作者:
katspi
時間:
2010-5-16 10:18 AM
標題:
九招十二式會令樓市降溫
日前東涌官地拍賣，最後以底價成交，由於參與的發展商數目只有三家，低於外界估計，惹人揣測業界是借此對「九招十二式」壓抑樓價措施表達不滿，而港府則拒絕讓步，在上周五宣布會在下月落實措施。究竟賣地反應是否發展商在發送訊號，很難有明確答案，但「九招十二式」對樓市帶來壓力卻是相當明顯的，部分觀點認為，唯有增加土地供應，才是平抑樓價的手段，其實忽略了本地樓市的特質。
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政府推出「九招十二式」措施為樓市降溫，最直接一項是主動推出兩幅地王拍賣，其他措施則以規管賣樓和地產代理促銷為主。有分析認為，今年樓價急升，是因為供求失衡，在新樓落成銳減下，樓價自然大幅攀升，故此當局一切措施都只是「花招」，唯有大增供應，才是對症下藥的真正治本之法。
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新盤屬指標 升跌影響氣氛
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然而，東涌地皮以底價成交，外界除了認為因為稍後陸續有靚地推出、地產商留力外，還有陰謀理論，認為發展商不滿「九招十二式」，特別是開售三天前要公布價單，故此聯手杯葛賣地。假如說「九招十二式」多屬虛招，對壓抑樓價沒有多大幫助，又說發展商勞師動眾表達不滿，兩者豈不互相矛盾？
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政府今次調控樓市，分開長短期措施，長期是適量增加土地供應；短期是規範賣樓的透明度和秩序，兩招有互補作用，同時針對了本地樓市的特質。
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本港樓市和內地樓市分別之處是，本港樓市較為成熟，需求增長比內地慢。目前本港共有一百多萬個私人單位，連同公營房屋數量，單位總量要比家庭總數為高，換言之，即是平均計算，每個家庭都應該可以分攤一個單位，這個情況對私樓市場來說大致接近，居住在私樓的家庭數目，比私樓單位為低，即是說從居住角度上看，是完全可以滿足需求的，假如準買家覺得樓價偏高又或樓市將會下跌，理論上買樓需求可以跌得很低。
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同一時間，本地樓市另一個特色是借貸率極低，供滿按揭的單位數目達到數十萬伙。在這個情況下，如果業主看好樓市前景，要多買一個單位，只要加按就可以。以供滿按揭單位數目與每年落成新樓只有一、兩萬個比，只要有人營造出樓市氣氛熾熱，供求出現不足的現象，就可誘發出龐大的購買力；換個角度來說，當這班業主看好樓市前景時，亦大有實力持貨觀望，令在市場流通的「貨源」嚴重收緊，推高樓價的效果甚至比供應不足更快見效。
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結合本地樓市物業單位總量沒有明顯短缺，但同時潛在購買力龐大的特質，構成有一大班「可買可不買」、同時又「可賣可不賣」的業主，結果形成樓市成為快冷快熱的「單料銅煲」。
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單靠增供應 用「死力」易過火
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這種「單料銅煲」式的市場結構，很受市場氣氛影響，當市場氣氛好，樓價可以升得很快很高；同樣地，樓市氣氛差，回落速度可以很快。一般而言，當息口低、市場資金供應充裕，樓價易跌難升，新樓開售往往就主宰了樓市氣氛，成為引領樓價向上的藥引，當銷售程序有利營造遠高於二手市場的價格時，新盤開售就成為刺激整體樓價向上的「好消息」，所以雖然新盤銷售只佔整體交易一、兩成，卻可產生指標作用。當局推出規管賣樓和代理促銷的措施，就是針對推動樓市升溫的源頭下手。如果說規管賣樓不能紓緩樓價升勢，那可能是疏忽本地樓市結構的簡單化推論。
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經過亞洲金融風暴和金融海嘯的歷練，本地業主財務上都傾向保守，持貨能力相當強，如果單靠增加土地供應來逼使他們賣樓離場，等如用「死力」強推，湧出土地數量可能要相當龐大，到收效時藥力可能已經過大，令樓價陷入長期的低迷狀況；相反，藉規範賣樓配合適量增加供應，既可減低殺傷力過於暴烈造成過度壓抑的風險，亦提高了消費者的權益，這亦解釋了當局堅持不向發展商讓步的原因。
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