本帖最後由 felicity2010 於 2013-3-20 10:14 PM 編輯
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港人港地設6限有漏洞 業主可無限期續租 擧德地下周招標公仔箱論壇: i, Q+ u7 \1 Z( o/ ]+ p
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【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的擧德住宅用地,定於下周四(28日)正式招標,政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓,除列明單位出售後首30年,業主須為香港永久性居民,不得以法團或公司名義購買外,更不准發展商租出單位,以免單位長租給非港人,但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出,兩幅地合共約值42億元,較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。
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地產界估價低「無限制」地皮一成
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$ U2 @( W. E) J0 u) Y政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年,地政總署昨公布招標細節,包括加入限量及限呎條款,要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。
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j7 b" m K6 y8 R1 X- z9 u/ r+ \' N1號地盤面積約8.4萬平方呎,最高總樓面為41.8萬方呎,住宅單位不得少於545個;2號地皮面積較大,約9.2萬方呎,最高總樓面為46.2萬方呎,住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標,5月31日截標。
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: N! _8 Q5 O7 F8 J3 l+ B) j首30年業主須港人 可與非港人近親聯名
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2 i: W- [% n2 N8 j公仔箱論壇特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策,表示可挑選部分適合中產的住宅地,只限售予港人,新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點,列明由批地日期起計的首30年內,兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。
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6 X. x* t$ {+ Dtvb now,tvbnow,bttvb地政總署表示,地契將訂立6大限制條款,限制發展商及轉讓後每名小業主,只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民,亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位,兩人須為近親,如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過,若買家離世或離婚,要將單位轉讓給非港人配偶或近親,可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回,從而有可能售給非香港永久性居民,政府規定買家若需做按揭,必須向政府指明機構,包括香港按揭證券有限公司承做。1 h3 e* g8 v& D, b; N/ d4 i
; _; R- V5 n& M4 _0 C7 WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。租約不可逾5年 續租次數不限
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地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租,確保發展商將單位推售;小業主則可將單位出租,每份租約不可超過5年,避免有人藉長期租約,不當轉讓單位給非港人,但續租次數不限。tvb now,tvbnow,bttvb Z/ E3 l: R+ h, {6 P1 J
- C- r. f9 [. H7 z8 h1 [. y測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示,兩幅地皮受「港人港地」條款所限,相信會影響發展商投標意欲,他們或會採觀望態度,預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& E( I4 l- V7 Z& m& Z2 @. I8 J) I! Z
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業價料呎價不過5000元
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美聯測量師行董事林子彬表示,受到條款限制,料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群,加上政府未來定期推出土地招標,預料發展商入標不會過分進取,估計兩地皮市價合共為42.26億元,即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱,市場無「港人港地」成交指標,近期市場氣氛沉靜,加上受到加息等不明朗因素影響,發展商未必願出高價做「白老鼠」,估計兩地市價為39.61億,即平均呎價4499元,較之前估計的5000元下跌。www2.tvboxnow.com- r$ b6 c& C% z& l
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條款未限信託 內地人可實益持有
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4 p; n) E9 ]+ e7 A! c- W【明報專訊】政府在兩幅啟德「港人港地」加入6項限制條款,但未有限制內地買家透過信託方式持有單位;另外,單位賣散後,地政總署如何巡查單位,確保小業主遵守地契,仍存疑問。有測量師認為,條款未有限制信託是不完善的,將造成法例漏洞。有律師認為,即使實施「港人港地」限制,政府將面對執法困難,相信難以杜絕內地買家實益持有單位。
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測量師學會產業測量組前主席潘永祥認為,真正搶貴本港樓市的是內地富豪,但現時「港人港地」的限制條款,未有列明禁止內地買家透過信託、或以授權港人方式先購買單位,但實益持有人仍是內地買家。他擔心造成漏洞,政府有責任釐清。tvb now,tvbnow,bttvb h2 B- a0 v. Y
. I5 O c: ]/ T& N% Q3 L( P2 m" A, t9 c, nwww2.tvboxnow.com二手買家毋須簽宣誓書7 Z3 w5 d9 m) B; U, N5 ]: l
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本身是執業律師的民主黨立法會議員涂謹申說,由於首批買家要做宣誓書,相信單位在首次買賣時可確保為港人買家,但之後單位的轉讓買賣,因二手買家毋須再簽宣誓書,政府難以監察,只要內地買家願承受一定風險,委託二手港人買家買入,就可實益持有單位,「始終都會有內地買家願意走法律罅」。
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「除非頻密檢查 否則難杜絕」
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前立法會議員、土地監察主席李永達認為,政府沒設恆常機制監察租約,加上未必有足夠人手,相信會執法困難,「除非政府頻密檢查,否則經過一段時間,好難判斷每個單位有無違反條款」。他稱,現時用作「港人港地」的單位太少,只有1100多個,佔現時平均每年落成2萬個的私樓量不足一成,建議政府未來增加「港人港地」單位比例。tvb now,tvbnow,bttvb+ e& @( }& f1 H
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長策會成員:有法律風險
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長策會成員、置業國際主席蔡涯棉稱,「港人港地」大框架已列明物業首30年須由香港永久性居民持有,相信若內地買家透過信託持有,屬違反條款原意,買家及內地實益持有人俱要面對法律風險。
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無損發展商興趣 「市區罕有供應」
8 _9 a6 q* A7 J" Y9 oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。【明報專訊】兩幅位於啟德旳「港人港地」,雖然有6項限制條款,仍然有發展商表示有興趣,不過,亦有發展商擔心,政府設有太多規限,會降低項目的彈性。
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新鴻基:適合作上車盤tvb now,tvbnow,bttvb- G' D! d# X9 M& S$ C0 Q# n, Z8 z
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新鴻基地產代理執行董事周國賢表示,兩幅地皮位置不俗,加上新地在附近已經有項目,故對地皮有興趣,適合作為上車盤。不過,樓市受辣招影響,以致一、二手樓成交委縮,希望政府出招不要太急,恐落藥過重影響大市。他說,公司要研究規限以及評估市場反應,才決定是否參與發展。公仔箱論壇1 O# E. G! A, h8 s3 }6 C
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招標有限制 影響彈性
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英皇國際執行董事張炳強說,該地皮為市區罕有供應,對兩幅地有興趣,但招標條文有多項限制,某程度上減低項目發展的彈性。再者,若樓市逆轉,發展限制較大的項目會有風險,所以要詳細研究後,才決定是否入標。
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! j) Y, l6 h/ M7 k Z' s5 d5 awww2.tvboxnow.com長策會成員、置業國際主席蔡涯棉說,過往政府在招標項目上,較少列明禁止發展商分租單位,但由於市場已預料兩幅啟德地皮用作興建中小型單位,加上現時發展商在完成項目後希望盡快套現,相信條款不影響發展商銷售安排。
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