本帖最後由 felicity2010 於 2013-6-6 06:49 AM 編輯 # P% G/ j0 P' i G
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國企硬食 港人港地
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8 I9 E- {5 | j# G, TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。【本報訊】特首梁振英視為上任以來最大政績的「港人港地」政策，頭炮兩幅位於啟德發展區的土地（圖）昨公佈招標結果，有國企背景的中國海外，竟以接近市場估計最高價的45.4億元，硬食這兩幅「港人港地」，令不少政商界人士譁然；原本用來趕絕內地炒家、保障港人買樓的政策，反成國企長驅直入香港地產業的踏腳石。
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( U0 E0 O1 w+ n, ~北京發功托地價tvb now,tvbnow,bttvb$ t% g8 j* k/ z# R, `
]4 y6 F# F8 F3 J/ M7 Ewww2.tvboxnow.com對於中國海外以高價搶地，擊倒一眾港資地產商，不少分析均認為背後有北京「發功」，不惜以高價硬食港人港地，務求托住地價，以免港資地產商成功以低價中標，令外界批評港人港地政策向地產商輸送利益，再打擊梁振英政府民望。tvb now,tvbnow,bttvb, m0 q7 F! p) `7 q' ]
5 X" W0 w2 f5 T" W! A; u7 t6 y但有市場人士指，兩幅地的樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息成本及合理利潤，項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，絕非一般打工仔、甚至中產上車客所能負擔。港人港地所起的樓，竟是大部份港人負擔不起，政策成敗，有目共睹。
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實呎勢破萬 難負擔 市民繼續捱貴樓 7 i+ q0 U( q1 m# v
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4 n. o& w% z" m. LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。【本報訊】港人港地淪為中央企業插旗領土。民望持續低企，管治能力備受質疑的特首梁振英，倡議的港人港地政策，首兩幅試點卻被有央企背景的中國海外以最高價逾45億元奪得，撼低本地主要發展商，以真金白銀托價，硬撐現屆特區政府。港人港地達不到政策目標，香港人要承擔梁振英藥石亂投的房屋政策苦果，繼續捱貴樓。' R P2 H" V: X" Z: y7 J
記者：林志光 湯家明 譚靜雯
w- R6 c Z) jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 b$ }( O' V; }% S% d$ g公仔箱論壇政府去年底推出的買家印花稅（BSD），連同今年2月推行的雙倍印花稅等，基本上已把絕大部份內地買家摒除於本地樓市，但梁振英為凸顯關心港人居住問題，繼續推行港人港地政策，並以啟德發展區內兩幅土地為試點。由於兩地建成的單位買賣限制極多，如單位30年內不可以賣予非本港永久性居民，故本港地產商一直對地價潑冷水。
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; c% y2 ^9 [8 P4 L7 [( vtvb now,tvbnow,bttvb ■梁振英為挽民望，力推港人港地；圖為他去年巡視啟德地皮。 公仔箱論壇) F( o( f6 P9 A0 S( I- Y
公仔箱論壇8 f( M, r0 p" Q6 H0 @2 u$ _
. B# {) ]1 A! }www2.tvboxnow.com成交價合共45.4億www2.tvboxnow.com+ M( ^" c8 q7 L3 f' c. h( L
, A3 ]+ W% x0 p) Ttvb now,tvbnow,bttvb兩地上周五截標，全屬暗標價，收到29份標書，為近年少見盛況。市場估計部份發展商想以平價「執死雞」，入標價相當保守，大型發展商如長實、新地及恒地等均兩地皆投，可是出價最終均非中國海外敵手。地政總署昨公佈，兩地均由中海旗下高龍發展有限公司投得，成交價均為22.7億元，合共45.4億元。
1 L9 _$ T4 s- ?& c9 g4 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 O% c7 b! J+ y; Utvb now,tvbnow,bttvb兩地成交樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，貼近業界預計的4,500至5,400元間的上限，即麵粉價都要5,000元。有個別發展商指，每呎地價逾5,000元已是非常高。宏基測量師行董事陳昌傑說，港人港地設立的目標是只限港人才有資格購買，杜絕非港人買家入市，但不是限制其賣價。他表示，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息等成本及合理利潤，相信項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，換言之，一個實用面積500方呎單位也要賣500萬元，非一般上車客所能負擔。現時啟德周邊較新兼大型樓盤，實用呎價皆超過一萬元。tvb now,tvbnow,bttvb1 [- ~. }# A6 |* o" g
8 Y2 _0 L4 t Z' \, O* O中原地產創辦人施永青認為，政府首次推出的港人港地，只是增加港人入市機會，但不代表要平賣予港人。他指政府原構思「係怕內地人搶樓」，但BSD已達此目的，直言「有效既藥唔使食兩次」。目前只有個別內地人願付重稅入市，故港人港地政策作用已不大。至於是否意味港人要繼續捱貴樓？他說：「當然有咁嘅機會啦。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; u X2 R3 @2 k4 z% }, J
1 R$ w& b9 _ v1 Y經濟學者林本利表示，由於現時已有BSD等辣招打擊內地人買樓，加上政府已復建居屋，港人港地的用處已不大。另一經濟學者關焯照認為，當日梁振英選址啟德作「港人港地」，屬於判斷上出現問題。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，成交價屬市場預期上限，反映發展商出價未受港人港地及限量條款影響。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指，日後落成的單位呎價過萬元，質疑未必有太多香港市民可受惠於港人港地措施。
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$ C+ y9 I1 n/ O" |9 n0 T中海：會獨資發展公仔箱論壇- z1 c `2 I7 n# H
0 F: s2 D, g9 Y! `8 y: p5 ?www2.tvboxnow.com中海外是最早「走出去」的其中一家央企在港上市的子公司，於92年上市，隸屬中國建築工程總公司，紅色資金形象雖漸淡化，但本質仍是具濃厚的央企背景。中海地產董事總經理游偉光認為，出價充份反映港人港地的限制，且現時買家以本地客為主，外地客只佔成交量約10%，故不擔心項目將來的銷情。他說會獨資發展，總投資額約90億元。& p( K, d- ?4 w
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港人港地為阻內地人炒樓 www2.tvboxnow.com) v/ f; V& l8 n7 W+ @3 D1 E1 B
4 K. O6 D7 @0 }0 d3 u) otvb now,tvbnow,bttvb原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。
: e* X5 s9 P+ c" ?8 }tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 P6 i7 W' O. n$ d$ `
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1 g# H) r/ [6 c% B D' y- N0 q7 xtvb now,tvbnow,bttvb ■啟德兩幅港人港地土地（紅框示）均由中國海外投得。黃耀興攝 b3 Z! t/ \9 N9 u3 z
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, j0 E/ s; e: Q. E- Q( x6 w$ Hwww2.tvboxnow.com【本報訊】特首梁振英早在競選時已提出「港人港地」政策，以保障港人買樓權、阻內地人炒高樓價博取民望，可是有關政策因公務員有保留，未有立即推出，直到梁上任後民望創新低，才於去年9月匆匆推出，但之後政府再連環出招，以買家印花稅趕絕內地炒家，令「港人港地」政策失去實際作用。
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3 e9 ?2 v$ x+ U8 C j$ l4 ]www2.tvboxnow.com施永青最早提出
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「港人港地」概念並非梁振英首創，最早提出是中原地產創辦人施永青，前特首曾蔭權政府也曾研究「港人港地」法律及產權問題，但認為執行有困難，最終無限期擱置，到梁振英參選特首時，才將有關建議「翻炒」博取民望。
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& t6 p% J: y8 y) P* Q+ `" w0 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁振英當選特首之初，曾因公務員對「港人港地」政策有保留，未有立即實施，直到梁民望不斷插水，他才於去年9月即宣佈推出「港人港地」先導計劃，將原本預留給「梁粉」前市建局主席張震遠作「樓換樓」的啟德用地改為興建「港人港地」單位，限定只供香港永久居民購買，30年內轉售也只限售予香港永久居民。* ~, ^; L" j u2 p# `! z
5 [# o! @: M9 x) l wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過隨住本港樓價不斷上升，政府在宣佈「港人港地」後一個月，再推出雙辣招壓抑樓市炒風，當中買家印花稅（BSD）若非永久性本港居民以個人名義置業需額外付15%印花稅。新措施下，已成功阻嚇境外人士在港置業，政府今年首季數字顯示，境外人士以個人名義購買私人住宅物業跌至只有270宗，而去年全年宗數為3,524宗。
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2 Q1 S% W% o8 D) v! z2 jwww2.tvboxnow.com政策失實際作用& Z4 N# t- E" G6 G
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原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。tvb now,tvbnow,bttvb! [, c0 P8 o* C8 u. Z
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3 O/ S5 n) H; a) f1 ^港人港地單位買賣限制條款
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. J7 n4 p7 Q. H- dwww2.tvboxnow.com•30年內只可售予本港永久性居民身份的港人TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* @8 F' y3 K0 q6 \/ B- L
•買家只可以私人名義購買，不接受公司名義認購
S& ?, W) m: ^2 x/ v- o- ?tvb now,tvbnow,bttvb•買方如跟非香港永久性居民聯名購買，此人須是近親，即父母、子女、兄弟姊妹
% R Z5 o/ t" A' f* }•買方申請按揭前，須向地政總署署長提供買賣合約副本，以證其買家身份TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* K5 A9 u& n. F; R/ N5 i- P
•發展商必須推售所有單位，不得持有單位作出租用途
- g" e5 ~; q. Q8 [0 T! T•業主可出租單位，租客不限背景，但每份租約總租期不得超過5年
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$ u' O& Z/ l0 c! ]8 o2 A7 Z% tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb. v/ Q8 n3 o* h
中國海外 搶赤柱地受重創
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■中國海外於97年起不斷在港吸納土地儲備。資料圖片
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【特稿】公仔箱論壇 ^; B5 }5 H% [, ?
& y: z: [8 S; q/ ]' W挾中資企業背景的中國海外，乃早年「北水」來港開拓地產市場的發展商。集團97年金融風暴前夕，在港摸頂買入多幅貴價地皮，最經典一役乃夥拍百利保及富豪酒店以55億元投得赤柱黃麻角地皮，現建為富豪海灣，其後金融風暴來襲，樓價暴瀉，集團更要為物業貶值作撥備，一度淪為落難財團。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' h, N. n$ s( T, A! u, N6 t) l: P
" _+ i3 m% ^! Q公仔箱論壇在港上市的中國海外，97年積極在港吸納土儲，包括屯門南浪海灣、何文田雅利德樺臺及在拍賣場上以高價投得的赤柱豪宅地皮，當年每方呎樓面地價1.28萬元，發展成百多幢臨海洋房。
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# E8 ~ \) Y" n) ^: K( z) Wtvb now,tvbnow,bttvb遇金融海嘯見紅
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# L' O' Y. R6 N; L: `) D其後爆發金融風暴，樓價拾級向下，項目一度完成地基工程後停工，集團要為項目貶值作撥備，在港業務飽受重創，98年度更出現上市以來業績首度見紅。公仔箱論壇0 ~* W0 ?; l+ c2 b. S! o9 R
' a% ~' q2 d" f* Y97年一役後，集團易地再戰，大力在內地發展房地產，在國內多個城市發展項目，直至04年後再度在港吸納土儲大展拳腳。事實上，除中國海外，近年不乏「北水」入侵本地樓市，如內地龍頭地產商萬科置業早前便和新世界合作，以高價投得荃灣西站最後一期上蓋住宅項目。
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/ x3 `# ]0 U1 C* `' T. l4 @www2.tvboxnow.com 制衡財大氣粗港資地產商
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■啟德港人港地吸引包括港資地產商及央企入標競投，最終收到29份標書。資料圖片
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& m! i' v$ E8 v+ a8 Atvb now,tvbnow,bttvb【拆局】
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特首梁振英視為挽救民望的港人港地政策，首次推出的兩幅土地，均落入屬央企的中國海外手上，不少政商界人士分析，相信北京有在幕後「發功」，要央企出手支持港人港地政策；也有政商界人士指，梁振英的港人港地政策變相扶植央企染指本港地產業，長遠有制衡財大氣粗港資地產商作用。
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挺梁味道濃$ b! a. g- W8 f3 X% n2 N+ F. Q
: T+ X4 l' L3 v$ H( s/ t6 n. Ktvb now,tvbnow,bttvb中國海外以近市場估值上限價投得兩幅港人港地，不少政商界人士均認為有濃厚挺梁味道，因港人港地有轉售限制，不少地產商早已放風入標競投地價會有折讓，但即時遭部份立法會議員質疑變相明益大地產商。tvb now,tvbnow,bttvb X b/ q& [0 ~; R! V8 \: m
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有商界人士相信，北京不想港人港地淪為另一被指官商勾結政策，再打擊梁的民望，不排除示意央企出手頂住：「叫佢哋用市場估計上限價入標，防止班港資地產商齊齊低價入標博執平貨。」事實上，昨日同時公佈西鐵朗屏南站項目投標結果，華懋以低於市場估價中標，未見中國海外加入高價搶地，難免令人猜測中國海外競投港人港地，背後有政治考慮。
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/ ^& N/ q r1 H: H; ^8 s1 y另一商界人士稱，港資地產商對競投港人港地明顯不太進取，令中國海外「乘虛而入」，而梁表明港人港地陸續有來，日後大有可能成為央企插足香港地產業的門檻，「最好港資地產商唔做，等央企插手做」。
8 w8 q3 b5 Y( @% ?5 M公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb, Q$ s- R3 f$ a! j! r7 n) G
貴為藍籌的中國海外市值達1,867億元，實力媲美本地大地產商，較李兆基旗下恒地（1,275億）及鄭裕彤的新世界（756億）還高，李嘉誠長實及及郭氏家族的新地，市值為2,451億及2,676億元。 l2 ?( S6 Y! F; ^" }) t R* m
! u: J# s4 ~1 |* h5 w土地監察主席李永達指，中資一直想插手香港地產，但投地一直不敵港資，土地儲備有限，現在港人港地變相為他們提供機會染指地產業務，有制衡港資地產商效果。 |
發表於 2013-6-5 09:48 PM
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