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[香港] 活化圖則受阻  五年原封不動 中環街市「半死不活」

本帖最後由 serrurier 於 2014-3-21 12:14 AM 編輯
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% }7 A% Q) `2 S2 J  @2 L( L' u公仔箱論壇活化圖則受阻  五年原封不動 中環街市「半死不活」
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/ B' ^3 K/ R3 e0 C  |5 ~公仔箱論壇由市建局負責活化的中環街市,五年以來幾乎一直「原封不動」。據悉,市建局提交活化圖則予屋宇署審批時遇上阻滯,原因是局方計畫在原有歷史建築上加建,入則時即被當作「新建築」,受近年才應用的可持續發展指引限制,符合每隔六十米預留通透空間的規定,變相要「開」該座三級歷史建築。據知雙方將再磋商解決方案,但能否達成共識,仍是未知之數。
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根據現行條例,歷史建築倘要更改樓宇用途,或作較大規模改建加建,便要向屋宇署提交圖則申請,符合《建築物條例》當前規定,始能展開保育工程。銳意打造為「城中綠洲」的中環街市,本身已落成七十五年,由於最終活化方案要求在原有舊建築上加建半透明的「漂浮空間」,以營造飄逸感,市建局提交圖則予屋宇署審批時,據知一直被視作「新建築」看待。tvb now,tvbnow,bttvb3 O6 A9 l7 M, u5 b5 G( {  j* i

' i- l$ O$ h8 ?公仔箱論壇限制發水須「劏開」通風9 S3 Z" @9 I: _  P; _/ i
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更為棘手的,是為了改善城市通風,減低屏風效應,屋宇署於二一一年初落實一系列限制樓宇「發水」的新措施,要求樓宇設計符合《可持續建築指引》,當中一項主要規定,是要求建築物的連續闊度達六十米或以上,樓宇便要有通透的設計;屬橫向式建築的中環街市,由於長度達到約一百三十米,令活化圖則一直被「卡住」,未能通過審批。
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/ ]$ I( k. ^$ F6 I9 Z消息人士指:「若要求跟足指引,每隔六十米就要『開』,但這幢是歷史建築,根本無法符合新例。」據知,由於預計問題會引起公眾關注,加上活化中環街市是《施政報告》提出落實的項目,為免出現「部門拖垮政策局」的尷尬局面,屋宇署與市建局正嘗試找出解決方法。" n1 o" I- s; V7 d$ b
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中環街市活化圖則仍需時審批,市建局入則時亦須「跟足」現有法例,但由遵從《可持續建築指引》而引起的矛盾,卻估計有望在不影響建築物外觀的前提之下,透過申請程序上作出一些靈活變通而解決,雙方亦初步同意有關處理方向。
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: O2 @4 t' T2 {: H6 L. Q' R公仔箱論壇屋署市建局將再磋商
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本報向屋宇署查詢中環街市圖則審批進度,發言人表示,建築工程展開前,必須事先獲得建築事務監督批准圖則及同意展開工程,否則均屬違例建築工程或違例建築物,亦即僭建物。發言人說,除法定古或暫定古,屋宇署是根據《建築物條例》的規定審批所有牽涉歷史建築物的建築圖則,與其他私人樓宇申請無異。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 N! t7 O5 ~9 S% o9 f4 P# r
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不過,發言人回覆表示,認可人士按《建築物條例》的規定向署方呈交建築圖則申請批准時,署方有保密責任,直至該項工程已經完成。除非得到有關申請人的同意,否則不能向第三者透露申請及審批的細節。: @& T: e7 u* `0 G2 N4 ^$ p- S

) B3 p  a% Q( ^# L; MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。市建局發言人表示,就活化中環街市的圖則審批問題,仍需時處理涉及《建築物條例》的細節問題,承認情況比較複雜,但現時已有初步的解決方案,並與屋宇署在協商中,對於問題獲得解決仍感到樂觀,希望可於年內解決,而隨近年工程價格上升,相信延遲後的工程造價亦會較原先估算的五億元為高。
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高限官司未決 隨時一拖再拖
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中環街市的活化圖則儘管尚未獲批,但市建局仍樂觀地相信問題可獲解決,他們反而關注去年有人就城規會批准中環街市略為放寬高度限制,而提出司法覆核,擔心案件最終會左右活化計畫的「大局」。消息指,提出覆核一方有意申請法援,一旦獲得受理,市建局憂慮計畫最少要再拖延一年,始能正式「起行」。
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8 ?1 a9 P' o0 T$ F消息人士坦言,中環街市活化計畫現時最大的落實風險,是可能有司法覆核「纏身」。他指,由於該宗案件需時處理程序,活化計畫已最少拖延半年,即使法援申請未獲接納,當時人亦能提出上訴,料整個程序料需時三個月;倘若當時人獲批法援,法庭又受理案件,估計整個司法程序,最少也需時一年半載。
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最少需時一年半載
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資料顯示,去年七月獲城規會批准加高後,中環街市可由原先二十三米增至四十點五米,但一名居於大埔的聾啞婆婆,去年十月卻入稟高院申請司法覆核,要求推翻城規會的決定,認為市建局應根據城規條例第12A條申請修改規劃圖則及諮詢公眾,而不是僅僅根據第16條申請「略為放寬高度限制」。其後有傳媒報道,背後協助她入稟的人士,正是曾多次就規劃發展議題提出司法覆核的何來。9 B4 I  P' a, J  e+ g: f, r

: F: ?% q; z$ O; F! ]* T  H不過,消息人士指,市建局是根據城規會的規定提出申請,即使申訴人最後獲判勝訴,局方依然可以再根據城規程序,多花數月時間以第二個方式提出申請,「由於計畫已是經過兩輪的公眾諮詢,城規會沒有甚麼理由不批,因此客觀來說,不論當事人是否勝訴,也是在拖遲整個項目的落實。」tvb now,tvbnow,bttvb* W3 {  q! j0 Q" f1 u. Y2 d
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消息估計情況最快在今年第二季才明朗,而由於現時的工料費用不斷上升,已難以評估一旦項目推遲,原本預留的五億元建築費用是否足夠。
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《實用手冊》不實用 業界促豁免活化工程TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 R9 ^$ G- q4 c# u" n+ e- _
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政府近年一直積極推動保育歷史建築,但建築界在活化過程中卻一直遇到不少掣肘,即使屋宇署早於兩年前已就此推出《實用手冊》,提出解決方案或替代方法,但歷史建築構件被犧牲拆卸或限制公眾使用,以滿足條例要求的情況,尚未能完全避免。有專業人士認為,屋宇署應多運用法例賦予的酌情權,豁免活化工程要求。6 c: O8 T% U1 V' z6 _" B7 i1 s
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屋宇署於前年五月曾推出《文物歷史建築的活化再用和改動及加建工程實用手冊》,嘗試平衡保育與安全的問題。以屬於歷史構件的護欄為例,為免拆掉重建,《實用手冊》提出替代方案,也是近年活化工程常用手法,在護欄旁加建符合高度的玻璃圍欄。不過,業界普遍認為很多難題仍未能解決,更有專業團體曾向當局反映,希望活化歷史建築豁免於《建築物條例》的監管,或另訂監管條例,但都不獲接納。公仔箱論壇. A3 H" Y% K& r- f- [0 {' D5 {0 U

, \# m: t+ C7 R硬套歷史建築 做法無理公仔箱論壇% `- q2 x2 R( g+ ?' n* l
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熟悉中環街市保育問題的業界人士指,若是按照當局的想法,便等於需要將二一一年的條例,直接套用於一幢落成於一九三九年的建築物身上,認為做法既是無理,也十分官僚化,不但令活化工作變得舉步維艱,也產生很多不必要的障礙。他說,若要完全遵從《可持續建築指引》,整幢建築物理論上亦需要後移,令街道變得寬闊,「這便等於叫它的『外皮』退縮,弄花這幢舊建築的臉,你叫人怎樣去退﹖」
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- \4 X1 U; v5 n. k5 j( ]. HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他認為,《可持續建築指引》的設計原意,並非應用於舊有建築,一旦遇上特別情況,屋宇署理應可以運用酌情權,豁免當中一些規範的要求,但署方卻普遍不敢運用。他認為,審批圖則時若是未有給予彈性,很多保育原則也只會被逼妥協。
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城中綠洲成鴿鳥天堂% V- _; L7 p( }8 V8 ]4 J
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8 `% ]7 L# i% u: L: U; U中環街市的命運可謂一波三折,這幢七十五年歷史的舊建築,內部已日久失修,牆身剝落嚴重,已變成鴿鳥喜愛的歇腳點;僅靠粉飾了的外牆及二樓通道,勉強展現「城中綠洲」的構思。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ h* c1 @+ L, W0 g1 R
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記者在中環街市實地觀察,除了開放給市民使用的二樓行人通道,建築物其他部分也重門深鎖,並有保安人員駐守。但仍能從大門的門隙隱約看到,內部建築的天花和原有檔位牆身,一直缺乏修葺,剝落情況嚴重。大門後除了寫「政府重地、閒人免進」,建築物內亦有「小心天花」的告示。www2.tvboxnow.com9 R& B" _: B5 h' q0 E
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儘管中環街市一直尚未開始打造為「城中綠洲」,但由於多年來一直未有發展,建築物反而變成鴿鳥喜愛的歇腳點,部分更偶爾飛進建築物之內,與二樓行人通道內的市民一同歇息,成為鬧市中的有趣景致。$ y3 s9 L( t/ G

9 C! M2 f, v9 w1 A2 u" pwww2.tvboxnow.com天花牆身剝落嚴重0 q; M1 ?8 ^/ N$ A7 R3 p6 U
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由於保育工程遲遲未能動工,為免醜態外露,市建局已更換用作美化中環街市牆身的牆紙。據了解,市建局近期也留意到,位於二樓行人通道的木板亦開始殘破,出現磨損現象,為着善用資源,局方打算視乎官司的進度,才決定是否需要作出更換。
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( a  P2 X) }* O- C! z中環街市用地早年曾經納入勾地表,但其保育問題引起公眾關注後,當局在五年前決定改由市建局協助活化,當時曾經估計最快可於今年完工。不過,受《中區分區計畫大綱草圖》司法覆核影響,項目直至去年才獲行政會議審批,較原定計畫延遲一年向城規會提交規劃許可申請。按照去年修訂時間表,首期工程延至二一七至一八年完成,整體工程延至二年竣工。
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拖下拖下, 唔覺唔覺賣埋扒錢落袋好過啦....
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