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[中國內地] 媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商

樓市降價風暴已經燒向一線城市。
8 e" `+ s- O# Q' k' NTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
  q* [; F. e- y' j; @1 t  以最具代表意義的北京為例,4月,北京二手住宅成交量僅為7616套,為近11個月以來最低水準,在“量跌”之時,二手住宅掛牌價格也開始下調。1 y; l) k8 l3 m6 c7 l, j- L* ^

9 _" p3 e3 p. H3 C* e& K) Z公仔箱論壇  與此相對的是,依然火爆的土地市場。
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6 W9 }+ H( \, B2 e  一家第三方機構房地産研究院的數據顯示,前4月,包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元,與2013年同期相比增長81.1%,較2012年同期大增330.6%,創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。公仔箱論壇5 F  f# X# G$ }9 l, q

) h$ \- p) n7 U6 x: r$ T. F  其中,截止到4月底,北京的賣地收入已經高達1056億元,同比上漲92%,相當於2013年全年的58%。8 `# [& P! k& ?& u3 L7 ^1 @

# P" `' R" r( @, ?5 |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  “這也是當前房地産市場出現的一個新命題,即三四線城市庫存過剩,一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示,三四線庫存較多,可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解,而一線城市的高地價會推高房價,房企出於利潤的考慮,産品類型上更趨於高端。: R2 a, X) f- a! K  i- G: k
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  看不懂的拿地經
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1 L! b! g) e% W, Y1 j4 c1 {' otvb now,tvbnow,bttvb  一個月前,中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊,為業內關注。
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, C' [3 T( w. u# x  “該宗地的地塊屬性有三種,包括居住類用地、托幼用地和中學用地,總成交金額為21億元,其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米,”中原地産首席分析師張大偉稱,長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右,區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右,是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# y4 I4 }0 H4 W6 o5 y+ }3 U
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  對此,一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示,看不懂,“即使按照最嚴格的成本控制,按照目前的市場來看,也很難算得過來賬。”9 U6 V9 H# \. ?

  s, b5 V2 X7 d# T# Kwww2.tvboxnow.com  實際上,上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現,廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。/ F/ f, u' R& |

; O; g2 h" A6 ]: m$ g2 K( |www2.tvboxnow.com  根據中國指數研究院數據,4月,10個重點城市中,北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%,其中,成都以66%的平均溢價率排名首位,上海的平均溢價率為65%,北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%,亦創今年新高。$ P. [# ]' t% f. U# k

9 e9 K. G8 h! |& F公仔箱論壇  相比重點城市的高溢價的土地出讓,二三線城市的土地市場稍顯平淡,底價或低溢價成交的情況常見。
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: W$ L( C% O4 eTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  21世紀經濟報道記者採訪了解,瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。公仔箱論壇4 I) |: |& ]6 t

' b* ^; s' v5 h3 @  5月5日,瀋陽共有五幅土地掛牌出讓,最終四地流拍,唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
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2 |) r" J6 C. V" |* ~" ?* a. O) }  北京中原地産市場研究部總監張大偉表示,一般來説,土地市場會慢于一二手市場3-6個月,諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大,在去年就開始回調,相對而言,一二線城市的樓市降溫才剛剛開始,預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
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  誰在推高地價?公仔箱論壇0 f4 Q& l9 d& j' G
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  談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況,K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者,一方面是出於部分房企在樓市分化的角度,回歸一二線城市搶地,激化競爭;另一方面,在供地上,一線城市供地規模更少,也更為稀缺。
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; e3 I- Z( `$ N7 a* H/ @& Z1 VTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例,自2013年開始,頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
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  “恒大在北京拿的地,利潤非常微薄,”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹,不過,在樓市存在分化的情況下,只有在一線城市儲備土地的情況下,能做高資産和股價估值,受到境外投資者的認可,以便進一步融資。. {6 @6 ~, h+ |# M1 h# k

) b1 a+ _/ G& J% Q0 B' Xtvb now,tvbnow,bttvb  除了房企出於戰略佈局的考慮之外,地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高,也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。www2.tvboxnow.com- }: k+ ?% t1 q/ ]4 [  O0 n
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  財政部的數據顯示,一季度,我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元,同比增長40.3%,賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1:1.7。
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, i& k& ~8 I1 W! {9 Z2 ^" t, h公仔箱論壇  “為確保土地財政,地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
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5 P1 G  ?# [: E% c" a& CTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  以一線城市為例,4月份,北京住宅用地推出量環比下降49%;上海下降75%;廣州僅推出1塊宅地;深圳無宅地推出。tvb now,tvbnow,bttvb" l' [5 \- n0 s  ?6 ]: z+ G+ O! Z

7 n: K. ?7 Q( s% N) Ntvb now,tvbnow,bttvb  “在各大房企回歸一線城市之時,一線城市也在相應收縮土地供應,供需矛盾下,地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
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  也就在2014年年初,國土部也曾表態,原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。tvb now,tvbnow,bttvb; O4 G" s8 S, Z- `
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  “不管是短期,還是中長期,重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱,這也成為房企補倉的一個重要原因,不管地價如何,對於未來利潤率的衝擊怎麼樣,土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, m, j& E  r0 p4 l# Q/ s1 R. M
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  另外,一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者,“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹,但是地方政府保地價的手段很多,很多看似高溢價成交的地塊,實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”tvb now,tvbnow,bttvb1 T: m/ Y; i& A/ w3 ?
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  不過,陳國強也表示,地價上漲推手中,還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度,和以往相比,徵地成本在不斷上漲,在中央和地方稅收體系未改的情況下,地價剛性成本也在上漲。
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