[時事討論] 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

felicity2010

公仔箱論壇4 U& t# a- c% q# |  l1 E3 c
公仔箱論壇% r7 j: Z6 l5 D/ K
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
" E7 r3 Y3 n/ s2 Z9 t/ zwww2.tvboxnow.com
4 y/ o5 r  e) ?7 W( w公仔箱論壇$ R+ C8 K! E1 Q/ `3 f
（一）二元對立的鬥爭思維1 u  ?" [; B4 I) ]. _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; u& l% H  E0 A$ ~* r- x
10月21日，急風驟雨。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Q# X5 E. Y5 i* S7 g0 X

2 o1 \: ~5 s; K1 ~; }! o關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！
/ D# j# F- L! c8 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. p; P4 W8 |+ ^4 }( ]  `! v* W% T) N10月23日，風向逆轉。/ q2 y  Y+ c8 L( r2 U; _

* u& ^% c* D2 f% P* oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
) @6 O+ s0 t' ftvb now,tvbnow,bttvb
: s1 ]1 v* O- e- h) C; Swww2.tvboxnow.com10月26日，波瀾不興。
& F3 t* r4 B5 T2 D3 d! |, \公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb( B  y5 z' d5 D
就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
5 `3 f/ b3 r% k: Y) o% q
% b* v& }* k, g) ?) R' u, J  X. G公仔箱論壇這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。0 v# V4 A" l+ r
tvb now,tvbnow,bttvb: L7 X% [) v  g/ N6 T5 I
（二）啟德原規劃的謬誤
, \- K1 s8 e" Y0 C公仔箱論壇
8 C6 v: b; s+ m8 r2 Q; stvb now,tvbnow,bttvb兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。6 p" o# A4 d  L8 Q% u/ B
( M* @2 R$ j3 a3 i
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕: w6 l3 R) Y3 _- l2 ?8 B

. s* P/ a! g0 B7 ]: B公仔箱論壇# p* v. l$ X6 V# g
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
2 W2 G" _0 j/ c9 J/ I8 ]公仔箱論壇
4 K; P  f- y/ K$ v" w3 d$ D. @tvb now,tvbnow,bttvb
; ?6 ?% W  f2 S1 z) m6 O5 o% Z& ^tvb now,tvbnow,bttvb■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。7 M6 _6 b- A( S1 O! \
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 V0 y+ S+ q/ C2 y  ?! P# T# X
公仔箱論壇+ J  T  h& X& I; K8 ^7 [
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
, Z* R# q: @7 ^8 @9 O& j  b4 d4 q1 Y- ^( dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# c  }* X& a; v5 Q4 [5 z, G% ~
# D. U6 M- K4 |7 Btvb now,tvbnow,bttvb■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
( o) R- X7 `' g3 H% R  ]& OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇$ {$ _* l& C6 V) U* l+ J

% k  ^+ ~2 T4 y( s4 m$ M' otvb now,tvbnow,bttvb■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。tvb now,tvbnow,bttvb4 v9 A6 M. Y% S
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% p4 l6 D) q  D7 E

0 [  [8 B. z% M- A4 Mwww2.tvboxnow.com■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。公仔箱論壇9 U5 e0 W  v1 c) _/ ]( P

6 w; N& ~0 Q  R2 b9 q; R. HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www2.tvboxnow.com! i1 u  |* m3 b* A% F/ h% ?
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤
% d1 J( v6 m3 J7 h- |& l5 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# Q, m7 |+ Y' t( K8 @# Zwww2.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 H7 c; M# `0 L% ?% C0 J
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。. p+ z. o* w* E  V% W8 I# w
www2.tvboxnow.com+ v3 N* R# h2 y% Z8 T7 G& n
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ a: t" ?% U- e+ Z. q
; r) O; o$ f6 b9 w  U
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
8 w3 z& ?& s" |( `
: a& {  c/ O7 u9 i! o如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。公仔箱論壇; i" d, T; i1 j  [6 [" [- v# O' D
" g: x% ^1 b0 _+ ^5 S
" U( ^( k, [' e) |4 k
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 \$ @0 ~- p" p3 ?: h
& R7 _$ N: W; V3 P& I
" N6 N' h0 J0 Z* L! k4 A2 }4 \
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。
! f8 n# y4 j& U8 l7 s公仔箱論壇$ T6 [1 Y4 H* r8 d" I) @
其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
8 @. T- F  {, Q& e& }公仔箱論壇
5 O$ `' w4 q5 H" WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
6 l$ _( ]) V7 A" o
% M; `- P9 A* e9 v4 Dtvb now,tvbnow,bttvb蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。公仔箱論壇3 Y  f' g1 w& C0 p/ }# k9 D
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  L- c0 W3 p$ {" j

8 s7 u* v% f& U6 m1 Z  {tvb now,tvbnow,bttvb
  l: M/ A  T  [4 C2 R4 swww2.tvboxnow.com鄒崇銘本土研究社
8 X4 t; [% I1 Ytvb now,tvbnow,bttvb3 M& Y2 G" k& ?* G& h! P3 K& L+ b

" g( q8 L( c+ R% @公仔箱論壇www2.tvboxnow.com* `1 L# |1 o9 B
5 N( |# G/ y# R2 B

+ y% H, K: K; A) e9 ~! Q公仔箱論壇
9 F6 ^# u: U4 R0 t+ R2 G

felicity2010

基米: 政府隱藏另一個新界東北tvb now,tvbnow,bttvb8 q2 V  W% m2 n4 o2 q3 ~3 g3 K
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, |6 a; g9 ~0 O+ q! V5 w# y7 A

( }% f! s9 i: k) P" a% @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。千呼萬喚，發展局終於在日前公布現有空置官地的詳細數字及相關地圖。連日來引起的討論，主要是圍繞此391公頃土地到底可建多少屋、是否足以填補新界東北的發展需要，以及政府是否有必要預留932公頃官地給原居民建丁屋等等。然而，這些數字中蘊含的詭異細節，卻鮮有人認真探究。+ ?" x4 d. u1 F3 s; Y

9 O" d+ m* r5 X. Q5 c6 a& m) u8 n9 O' T  J4 C. ^: Z
所謂的391公頃已劃作住宅用途的政府土地，其實是未盡反映政府手上土儲數字。 「未決定用途」（OU）、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」（CDA）規劃用地遭隱藏，均是可用作房屋的土地儲備﹕
3 R1 c5 a8 L: y7 M5 A公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 c1 d5 ^" [( u9 L
3 ?2 W. ^4 a5 |4 X4 c
1.沒包括「未決定用途」地帶
: K. K$ t6 r4 N' [/ awww2.tvboxnow.com
) G6 J6 n$ S# y: F公仔箱論壇
) f4 O; s$ H+ i' w/ ~$ i) o例子如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍用地（約5公頃）、近海旁的舊屠房及舊焚化爐設施用地（約3公頃），還有鄰近一幅位於海旁暫用作臨時遊樂場的用地（約0.7公頃）。但根據區議會文件顯示，前警察宿舍用地暫用作西港島線工程工地，於2009年8月至2014年期間封閉。
$ ]) }! i0 y, U) V2 w; z: F9 Ywww2.tvboxnow.com0 y! c; e7 T- ~, J# b2 x

9 e& c9 N( Z% G2 l2.沒包括「綜合發展區」地帶公仔箱論壇2 F+ w, u0 S: x1 }6 U# d) F

# P/ H7 K8 n2 l. z# g3 Z' Utvb now,tvbnow,bttvb  V7 l3 T/ L# q
例子如烏溪沙白石兩幅「綜合發展區」地帶土地，面積合共6公頃，預作中低密度住宅發展，合共可提供約540個單位。然而，政府已有計劃將其中一幅（「綜合發展區（2）」）納入2012/13勾地表中。
$ y: `5 Y& o& iwww2.tvboxnow.com公仔箱論壇. k' V3 M, C: |9 T& O, d

$ R4 Y' l  s) p1 Z3.未包括安達臣道石礦場
) v+ k9 z7 L& @7 Z2 Q7 x# bwww2.tvboxnow.com, Y% B  L' z" s: |- u
! m8 i% H# o, D4 e
由於該石礦場未來發展還在研究階段，現時仍只劃作「其他指定用途（採礦及採石業）」地帶。但據政府現階段的計劃內容，總範圍86公頃土地中會發展40公頃，規劃人口訂為23,000人，私人及資助房屋比例定為80:20。
4 u9 C0 f5 r8 X- r2 `8 {- uwww2.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# M& M; _* v; I) ?% Q
tvb now,tvbnow,bttvb9 p; g" o+ f* g5 z6 a
4.未包括港鐵站上蓋物業
! f2 K! @0 |) H( O+ T7 }- ~: t公仔箱論壇7 z  V- @8 S& Q' v" Y

. i4 s* g: `) N3 ~+ U3 s未來會有多個鐵路站上蓋物業項目推出，如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站，還有準備改劃的錦上路站、八鄉車廠上蓋等等。
: {) f+ d2 Q" |$ |7 ]8 y: P0 x  E' @3 p+ C# _, a/ R" D! }8 q8 B6 n% L

6 J4 ?" A9 e6 ?% NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; y8 r8 D# r: d( _0 {* a# V6 p
政府的數字沒有把以上土地納入計算，反而包括了一些已有居民長住的寮屋區例如薄扶林村，大家也知道薄扶林村其實也是1842年港英政府統治香港前已存在，可是今天村民身分與新界原居民身分有異。薄扶林村大部分土地屬官地，但寮屋有合法屋牌，現時該村劃作「鄉村式發展」地帶。另外還有茶果嶺村，乃是現今少數在市區中仍存在的寮屋村，大部分土地屬官地，該區現時被劃作「住宅（甲類）」。
" ~# }! R5 o& g2 q; nwww2.tvboxnow.com
. @) Z/ y* j9 Q: Y( A/ x: }" {5 {+ YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ X& e" Q) U3 @7 b# X' Q  p7 O以上例子，只是筆者在記憶中想到的，或許還有其他空置土地的使用值得商榷卻未有盡錄，旨在反映出政府的「閒置土地」，與大眾所理解的真正「閒置土地」存在偏差——有人居住的土地被政府當作閒置，沒有人用又閒置已久的卻沒有被計算在內。若果市民沒有好好研究這391公頃數字是如何計算出來，任由政府牽覑走，就只會跌入什麼「寮屋居民vs.港人房屋需求」的偽命題爭議，而忽略政府其他隱藏了的土地資源錯配問題。
, ~  t9 ?  _* j9 qwww2.tvboxnow.com
$ L# J' M8 k0 g. [8 i, Kwww2.tvboxnow.comwww2.tvboxnow.com7 Z! a0 [2 S0 c; Z& x$ F: y
基米本土研究社TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* `( Y3 T4 H0 e/ V0 `
公仔箱論壇0 M. q+ Z! v  \$ h# ], m
www2.tvboxnow.com( J: `8 r+ z# s: l2 y, h6 ]; b
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ L, ~, e% J6 O7 c- J
www2.tvboxnow.com% c5 X9 G+ y# \/ P# u9 l, L6 l' V