盧峯: 太古城每呎二萬元的風險
; ^1 r" n. L( m. _- g3 ?公仔箱論壇) o5 d# F2 q% q4 N2 H3 s' r
3 { b6 D8 T* A" g' h8 i' P公仔箱論壇政府財金官員大概做夢也沒有想到，打擊炒樓新招的即時政治影響居然比經濟影響還要大。措施推出還不到兩星期，行會成員林奮強已因為懷疑涉及利益衝突及一再說謊而備受質疑，不少議員及公眾公開要求他辭職下台，而他為了避免風波越鬧越大更要申請無限期休假，暫停行會職務，假如未來幾天林奮強仍未能清楚交代事件，釋除公眾疑慮，要求他下台的壓力將會更大，令他大有可能成為打擊炒樓新招的第一個犧牲品。www2.tvboxnow.com. [9 |6 _1 s: i' Y& {. C( ^
0 M; \" \+ a) O/ v- G4 o0 E/ M" c跟政治影響相比，政府打擊炒樓新措施對經濟及地產市道的衝擊暫時不算明顯。除了成交量縮減外，樓價調整並不顯著，只有一些業主輕微減價百分之三至五左右，大部份成交價仍然在高位徘徊，個別屋苑的成交價還創出新高。但是，投資者及小業主絕不應因此而低估新措施的殺傷力，不然很容易變成高位接貨的「儍子」，蒙受重大損失。
4 A) a V& ^# e: [; Z# Z公仔箱論壇8 y5 k1 W) z. r0 _( v. `
從○九年開始的樓市升浪主要由兩大因素推動，其一是歐美日央行的超低息及量化寬鬆政策；其二是內地買家大規模進入香港樓市，令需求急劇增加。對於第一個因素特區政府無能為力，因為香港奉行聯繫滙率，又是資金來去自如的地區，不可能有獨立的貨幣政策，不可能自行提高利率或滙率以抑壓游資熱錢來港，只能跟隨美國讓利息長期停留在接近零的水平。
1 X0 p- B1 }. ?1 e$ W3 H3 ?$ X6 Ltvb now,tvbnow,bttvb
* n- v, M. K4 ^, X4 ]4 gtvb now,tvbnow,bttvb至於第二個因素過去幾年一直沒有處理，令內地買家及投資者不斷湧入，某些屋苑有兩、三成買家是內地投資客。新推出的特別印花稅卻刻意針對境外投資者及買家，要他們在買入任何住宅物業時先繳付百分之十五稅款。假若有關買家在短期內放售物業，稅款負擔可能高達樓價的三成半。換言之，內地投資客及買家只有在樓價大升三、四成以上才有利可圖，不然便可能損手離場。
: N! O/ B3 W0 |# F公仔箱論壇
: R% s G, d9 K4 S# Z& b公仔箱論壇在風險及成本大幅上升的情況下，即使資本雄厚的內地買家、炒家也肯定會變得觀望，甚至乾脆離場，以免招致無謂損失。當向來支持樓市的其中一個火車頭轉弱及失去動力時，樓市及樓價是不可能不調整的。
( H9 T3 d0 }) L% V1 u2 s
% n: W- V) q/ v& p/ ewww2.tvboxnow.com更何況對投資者來說，香港樓市已處於高處不勝寒的狀態，一般市區屋苑呎價過萬的比比皆是，太古城之類的優質藍籌屋苑呎價則高達一萬四千元。相比其他地區房地產市場特別是已經歷五、六年低潮的歐美樓市，香港樓價已沒有太多吸引力，已沒有太大的投資價值。現在政府又引入辣招進一步增加炒樓成本及風險，令香港樓市更無利可圖。以太古城為例，呎價要升破每呎二萬元投資者才能獲利。這樣下來，境外包括內地投資者怎可能不減低在香港樓市的投資興趣及比重，怎可能不把目光轉到其他市場呢？
$ h, l. u% W# G! l+ r公仔箱論壇+ z/ X( X G) E" r% e$ v3 ?
同樣重要的是，目前樓價不但超越九七年的「顛瘋價」，也遠遠超過市民的負擔能力，也跟全球及本地經濟表現背道而馳。以全球經濟來看，歐美日三大經濟體仍然疲不能興，只能在衰退邊緣掙扎；香港經濟近期也明顯放緩，僱主招聘意欲更是大幅下降。. _& }9 A6 A+ P& D- Z! ?6 |
www2.tvboxnow.com, d5 I: c/ u5 W) f& T9 k& G% n
在經濟及就業前景不明、收入增長不前下，本地買家將更難以負擔高昂的樓價，將更難以入市置業。要知道樓市炒賣最終要有用家接貨，當用家減少及裹足不前時，樓市及樓價是不可能不調整的！# m. `0 T$ m# t3 e0 k% K
. Z, f. G0 A c. ]
, X$ F& L$ U& P. Y' Y: ^
|
發表於 2012-11-6 11:47 AM
| 