2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& [$ F) u% C0 R8 B) x
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# c: ^6 n, j1 @8 y: Z! u. D
一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。
1 L! I( ?/ m; C7 ~7 @3 X
' R) H7 c( m3 m7 m6 R8 F! uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 _7 W5 z: W0 s3 g5 s/ H
4 J- b2 ]5 N# z+ ^2 D, O3 G这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。! W! M8 t. G( ?1 }( U( P
. U' t' a x1 ~1 ?# mwww2.tvboxnow.com
0 h. q' J3 X* z; q7 r占地方财政收入最高近四成
& S$ A% {1 \7 Q" ^. u8 }
/ |8 T$ D% s0 n; I7 b& v4 t3 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& a% Z" D5 d3 F4 g
财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。
- Z0 S2 o/ v, Z+ C P' s1 S公仔箱論壇! D, Q5 S0 o/ a% C
但民间数据并不支持这一观点。
+ Y) j# q: r+ S" ~www2.tvboxnow.com公仔箱論壇0 {* A8 M+ p o* J
北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。
1 G+ K: `2 m! L! ]# CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www2.tvboxnow.com* S/ C# q8 }& v" {% _7 F
此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。
% J! H6 A/ M/ r T, ]8 h D5 m公仔箱論壇
, {' t3 ?' ? U9 K8 v" \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。+ q% R1 A# V f1 M( E/ j
4 M/ `4 R; B: _0 |( xwww2.tvboxnow.com不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。% O5 X5 Y) z& ?7 @$ B
8 h, n6 P) W( btvb now,tvbnow,bttvb徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。公仔箱論壇9 Q& E- d! F) S" |- g' D$ f
, C% R) `- r; }2 t3 N7 v! c公仔箱論壇本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。
; A: K' z! D+ f2 H Q/ i! T' ewww2.tvboxnow.comwww2.tvboxnow.com0 k( n: o" C0 D8 ~" o
这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。tvb now,tvbnow,bttvb6 C! s6 n# ?1 N5 }$ \0 ^) _3 R; A
www2.tvboxnow.com, H5 h/ b, Z4 F& A' P1 Y0 P/ u
本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。3 G/ X" n* n) s a& f
4 b7 `2 `' L$ wwww2.tvboxnow.com徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。
9 I1 V1 E, \6 T1 @, w% wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" b" o5 T9 F! C即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。
& u' \3 \2 h1 T2 T公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R$ Q6 h* Q. n" c
中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”
0 x' n5 P8 i$ K+ Y$ a/ f: Itvb now,tvbnow,bttvb1 h' D5 e! T- Y0 B- [
《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。
1 R; c8 s2 `6 gtvb now,tvbnow,bttvb3 B& P [ K: D, M; a0 i
浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。公仔箱論壇. x9 w. r) w6 y/ w, r+ [
tvb now,tvbnow,bttvb. q& Z8 t% X! v C6 M( v2 _3 y
j. u* n4 m7 v) b
底价：政府卖地的底线www2.tvboxnow.com' b7 S/ Q8 t y2 p# L
tvb now,tvbnow,bttvb* s* D. D1 ~/ _& T4 }
7 j& I. y* @- |3 d+ W. O当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。' H6 v0 _) t s5 p8 v, w
5 w& I. o. Q* U& e目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。www2.tvboxnow.com2 q |" R5 \& \, n7 x/ G; ~$ @- C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ J3 U' i. R/ k2 @
政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。
! h9 n3 u, G# i/ n公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& y. o7 P2 d4 R4 ]
如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。+ A( U0 r7 `& v' m# k' r
4 m! I: R2 |; T/ S" L }: N6 m; }! `9 K7 O公仔箱論壇杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。
@# A6 o; q0 N6 t7 W( v P/ t4 etvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ [7 U- w9 |% W/ e$ }: @, W* Y
一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。
7 g# b* _' ^5 U; j9 @( qtvb now,tvbnow,bttvb
! C% F3 O3 C2 W5 j! `* k$ M }( S2 u
做高土地成本规避上缴/ \! q' r; a) A' ]7 ?. K2 p8 u* ]
) I/ b$ x. h5 }7 _; C0 v2 p) W$ U6 L) ^8 v2 f" ]
地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。
" @- q1 n: L% y2 ~3 M$ h% i公仔箱論壇
) k0 ?& {1 x' R5 M+ ytvb now,tvbnow,bttvb此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。
( M; _# n7 a& g# x. ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 s2 y. t6 a+ W+ a, ` D
一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。
* E+ Q! l) W5 n1 E. V; r: l( Z; xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ S, X' n v* @
通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。
+ R" f1 i7 u, L4 L: J, ^( b' s+ I6 D2 q" m; s8 _
杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。
, @; q' ^8 H/ Z+ D' N5 i7 Qtvb now,tvbnow,bttvb
. c! H# i6 b5 C! @# |0 i. Q他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ p! ~$ Y- z: g+ g0 k
! D! k$ f0 w2 E; D
徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。; F& V' }9 ^+ y
, ?, O: m; r' d$ ~+ p2 ]
2 l* ~4 S c2 J! x0 d* C2 {# {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府应公布土地支出账本
/ V* \. [8 f; W$ t4 V. y9 Iwww2.tvboxnow.com: S8 y+ G ?" W" ~3 s! j
a* Y9 I4 A- }$ \5 ytvb now,tvbnow,bttvb2006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。
* b* o2 Z( [. l. }* Q" J- twww2.tvboxnow.com& i7 V: }; j0 R5 K4 I P6 Z; Z1 v
但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。
6 g# l. b* _6 F0 P" h3 i8 U! hwww2.tvboxnow.com
3 F% R, M% E; p& ~7 s% f2 o公仔箱論壇在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。
2 Z; {' x# o& W8 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, F1 Y2 g4 B" M" C
中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”tvb now,tvbnow,bttvb+ I/ C% q* O7 D7 A& S5 V/ A
) u. y; d" L, a7 c“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。公仔箱論壇6 M/ Y4 e" Q! s5 [, j' ]
www2.tvboxnow.com, V) ?# @* F/ K- K# t
2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。 |
發表於 2013-6-7 07:22 AM
| 
