樓市降價風暴已經燒向一線城市。
1 D6 B7 G6 w9 i4 V; R3 n: v公仔箱論壇
; q, r" _) T7 [' \' X& Q" i! J- \ 以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。www2.tvboxnow.com" z2 A# a {) s2 f+ m
8 c8 c1 e3 m& D3 N- Q! @$ u: Q 與此相對的是，依然火爆的土地市場。www2.tvboxnow.com+ E; j! s3 x# X. i# N" m' G
2 J. l. K0 S1 Y- Q, v7 h3 r4 Nwww2.tvboxnow.com 一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。www2.tvboxnow.com. G9 j# b' {, [* n
, Y5 K+ u. Y j5 T& r' @ 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。tvb now,tvbnow,bttvb3 Q# c6 h# {: p2 l
$ t6 Z/ `, J: p+ s* p. _* @tvb now,tvbnow,bttvb “這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。www2.tvboxnow.com8 D. O( v1 `3 B c a3 w% k
, H$ P1 g. Q! _" U' q2 Q, f 看不懂的拿地經公仔箱論壇, d& d' u" W0 j: R
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; X2 k, f/ S0 F
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。公仔箱論壇0 r" f# a0 M2 \9 O! m ]
5 ~, M- L8 G9 s: J8 K1 O8 Y3 Y
“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。tvb now,tvbnow,bttvb1 C1 I# s% R U7 ?7 q
: o3 A: m5 [$ }5 G% \1 p8 ]tvb now,tvbnow,bttvb 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
; N0 H+ j4 J$ U' D+ J* Ktvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 _! F5 p' E. X0 Q8 y
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
[$ ^- k6 i3 r4 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, N. ^' U7 C% C( E0 C( F* NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。 W6 D7 {5 x4 S6 p
www2.tvboxnow.com# j5 f& z2 W E$ ~
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。tvb now,tvbnow,bttvb; I6 T; v7 B/ O- {
9 ?) ~) _; t5 j' F5 y0 {+ X: \6 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。- m" U/ s, f) P& F, P. Q- s
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% j% }4 g- P9 l( C
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
Z! N- @& u* w8 O; v3 X
! g0 Q$ Y! w" Q! ^9 @+ aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
5 G4 e, K* `6 J" K& p, Y6 g公仔箱論壇
$ F; ^; C3 y& z& H7 t6 r0 g1 N+ H 誰在推高地價？
) k7 b |* b. W5 Y8 t" a) N; t) L' s3 p8 O/ [; w
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。tvb now,tvbnow,bttvb$ g0 n8 }) B/ n8 }& P, W
! e% {0 g/ f* w
以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
7 M f7 f; L" c G9 F5 J g: v8 @) awww2.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; ]6 {( k5 Y5 E3 H: c( D
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。1 S) S) P9 N; T! t9 ^+ [% v
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. v4 b3 h/ a2 j+ s
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。www2.tvboxnow.com) g9 x/ y6 S1 U" y
www2.tvboxnow.com5 [% |2 z9 y' F$ _3 f) c
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。www2.tvboxnow.com r8 i) j9 ?2 P' W7 ~! A9 k
tvb now,tvbnow,bttvb' i7 Y- u% D6 k& W7 W. ~3 n
“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。+ W* [% m% a; E2 ?/ f: J$ Y
) v) j7 P7 l& D$ `5 a2 e3 y# a p: `" ]
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
( |5 r* r4 N; [/ P0 nwww2.tvboxnow.com4 @; g- i6 M9 Q0 E+ G4 f1 j* O, ?
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; J( f6 V/ x. t' n
) x' n$ _7 F* T% m" a6 ?
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
/ n d+ H. R( t/ Q- qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; d p% v K) R4 K0 K/ w* u “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
. e0 S9 R4 B6 S v& Ytvb now,tvbnow,bttvb' {: R0 n8 u+ j
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
: j2 Q% Z" N- X) O, A' l公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb' q& C; h0 K" q7 o
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 