樓市降價風暴已經燒向一線城市。" H* @7 t% Z7 M: N0 ~& s
q$ `7 e% V X, w- Rtvb now,tvbnow,bttvb 以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
" M/ D- r0 s9 ?5 X公仔箱論壇
6 }7 J2 S' j# J& y8 a4 D8 T公仔箱論壇 與此相對的是，依然火爆的土地市場。tvb now,tvbnow,bttvb! o) f* o/ c; }5 k/ @; Z; d
4 ^$ m2 J. v! r W
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
$ c, E) p7 i' b' }: k2 K% E( Ltvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb2 o- ?) s9 s. h4 K2 [: n
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。公仔箱論壇 F. q+ i' M( K
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 |/ q) {5 f0 o8 O+ t" s4 g
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
4 s# w9 S; Z$ H3 m% ?( H+ Q( Utvb now,tvbnow,bttvbwww2.tvboxnow.com! y1 T: x3 e9 R3 q) C$ N
看不懂的拿地經
' l4 t" E& Y9 W2 n: E( I' @公仔箱論壇1 |7 [4 U9 Z3 a! N& H( u
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( E$ \/ ]% {* r4 x+ |- K
: B) a, i# `! a, X _ “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。2 G7 b4 Y4 \: Q+ ~0 A
3 g; \" M3 b9 C: Q M
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
& ?, t& G6 q: \& c1 F, m
e* ^ k! P w7 o+ n* pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。公仔箱論壇+ k' D' M: X0 R. \) u
www2.tvboxnow.com* n: _. ]' x' R5 c& Q5 P
根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
' G: x6 L- S% a' U! ]www2.tvboxnow.com
0 m6 I3 B) ^' i# G% u5 @ 相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
4 G/ O# y* u6 ?& ?3 g$ xtvb now,tvbnow,bttvb1 X# S8 U/ h9 s& |& i, t& W
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
& l# t" J; R& x* qtvb now,tvbnow,bttvb. }$ C- E0 i1 V
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
! \( d$ \" {, X' X9 r- G9 |+ TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: o+ Q( r( i* C) `( v2 d
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
& F$ X8 i9 I }% |- f* _www2.tvboxnow.com
: F: h/ @5 _; t$ S/ x% W9 u/ K# ~/ o公仔箱論壇 誰在推高地價？公仔箱論壇/ K l5 ?8 m; C6 c% C
公仔箱論壇$ Z/ h# E5 ?6 [0 {
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
, I0 l) w& R4 x6 s
1 {7 x$ B3 d8 ptvb now,tvbnow,bttvb 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。www2.tvboxnow.com0 G, h! R' U& O
tvb now,tvbnow,bttvb: t* p9 f8 j9 \3 f6 m8 ?
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。8 r9 c2 Q9 | Z8 S
0 @0 `! L. q( ]& l4 E5 v0 X 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。公仔箱論壇( [& h5 g) N' g( K N; ?1 i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 z b! G- u5 A+ `+ |6 K2 ~
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。tvb now,tvbnow,bttvb; Q7 Y" v. r& `0 }
: N n1 f; ^- Z I) i. e: Rtvb now,tvbnow,bttvb “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
, E2 W4 [7 f+ C: k0 r! l" r) g; g5 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! j6 F" a1 s5 N- [( @$ i1 v1 ]$ Q
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
$ P6 j- k+ c) J: b2 w- r8 k
/ d- w3 v6 F8 S/ t& C6 f1 mtvb now,tvbnow,bttvb “在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
0 u, ^8 e" w8 ?8 p1 d6 X公仔箱論壇
7 i2 p9 t" H! ]% ftvb now,tvbnow,bttvb 也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。tvb now,tvbnow,bttvb7 Q- b! F ]/ T
5 q2 i1 i. }6 H6 Q& M! E% p
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
+ x H+ \5 s, m* N公仔箱論壇/ c- Z# K) f' t$ L( B
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
' F( r c" [/ Wtvb now,tvbnow,bttvb
$ }, f8 r% D$ T6 ?3 t# {tvb now,tvbnow,bttvb 不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 