不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 tvb now,tvbnow,bttvb9 R* D* F% u( w# @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 L; F' s. E' V! O
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
7 C: q2 O3 y" v$ o2 |( ?! i; H/ j, H7 Q; N$ J
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
3 n2 Q3 B s+ H* c7 @2 zwww2.tvboxnow.com7 ]% f V5 u! i% j1 Y7 ~" L
一個購房者調查的反駁
6 B; ~4 k+ U/ @$ t" N1 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: T, S% z, p7 m, I- S+ T2 n' Xtvb now,tvbnow,bttvb也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
' V) K0 l. f$ k7 f. \tvb now,tvbnow,bttvb1 O( T0 R, r2 p, j% D3 D) k# j
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 H3 O# ~& N" G0 u5 E
: G* W6 m/ C. S( Q9 _; sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
) l( j4 w" W4 C1 ]3 ~- L6 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' f- _/ H: G9 E1 J大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。 公仔箱論壇; f1 I4 u4 T. b" }8 [2 P
/ N' X- o' l2 }+ o% [
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# U% M; L& p* L% u
9 B, G7 a' R l4 N3 t一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ c, ^5 T& A0 `$ E$ X# V/ l3 C
* ?6 m" T5 O& K; j; j, [tvb now,tvbnow,bttvb順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。 ( r/ n9 ~2 T/ L6 Y# e
公仔箱論壇9 d8 X: X! B$ D5 W2 t+ d
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。 tvb now,tvbnow,bttvb, V# e7 C$ l3 v4 O( D
tvb now,tvbnow,bttvb, H4 A) e* p) H& D! i' M* a
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
- I7 s& m' K. J! L8 _3 y% U7 r5 T3 v ^
現實案例之反駁：價格換銷量 公仔箱論壇$ c6 h6 o0 M, n: f4 L* o R1 }
1 W% }' T3 a5 q* U2 r) i; O4 f; h公仔箱論壇相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。 公仔箱論壇/ n& ^2 g+ g- \2 l) w3 s6 G7 Z
2 |" N3 J+ a0 D# t0 g4 ]數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 www2.tvboxnow.com( Y1 |9 z! T7 n: k& t
5 c: u L8 s3 G O) K* s, Iwww2.tvboxnow.com另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
0 b% B9 ^* w" f" A7 F; o& ?www2.tvboxnow.com
! V, H$ Y- l' W1 q1 T萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 公仔箱論壇1 h' v' ]' N0 L
2 Q( `( h6 e: `4 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
* ?: D2 I) Z s0 H4 i
% G6 t$ \0 |1 ^4 B7 }8 t- Ftvb now,tvbnow,bttvb這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ?4 j9 o; B$ D$ m
3 J, T9 n/ f8 z0 V公仔箱論壇被透支的“剛需”
& ?' H& H1 l3 o& L& sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 E6 e3 l& G5 v, N公仔箱論壇再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 2 Z" c2 Y& n; D- q3 w7 f4 Q
5 O1 w$ ~7 D$ d8 g+ j
2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
7 g: D8 K/ Q2 Y$ ^1 f; ^& j' ^$ U0 E8 T
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 www2.tvboxnow.com8 _5 p4 g9 T' T) @% [' ~
+ g$ K4 K# z- K% {- T4 v
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
4 S$ }$ ~. |. C* ntvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% S, x7 m D# ?$ c% }" y
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
. P8 _* F3 V/ W2 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Z: S8 o' l% i0 z' c. v
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 