4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
- w( v) D/ C; U9 m8 W7 @, qwww2.tvboxnow.com
5 u& k2 n+ W% M( s' g7 d( @# e7 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 @4 M- J! O6 A; N4 j; b) G: ~
2 S3 U0 r4 x; q$ K! O公仔箱論壇 很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
: H& t! I5 ^1 p. W5 Gwww2.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb# c- v- ^, U6 T3 a, B# m& d
但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。
8 I# ^1 P& R' @% M/ Y; W. d6 @) F0 _www2.tvboxnow.com
0 C6 o. D! U2 m5 m8 E5 B 2012年中國勞動年齡人口過轉捩點www2.tvboxnow.com7 [) P8 g1 }+ z$ f
4 r2 _+ [5 ~; v2 E- ?5 n$ \4 Vwww2.tvboxnow.com 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
' j# }* v' i, ]* F1 j公仔箱論壇www2.tvboxnow.com ~+ n2 |- j, [) y3 m2 V
人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
/ b; w0 D, r" a9 P$ b: C公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 q. l5 J! l# _$ s5 Y! k5 h
2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# B4 f$ }) L4 g/ |1 q$ U, n3 V
7 C* q( \5 p' u/ G( K) P+ c. v6 Qwww2.tvboxnow.com 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。) g U. x6 D2 M" E$ D2 Q
, M$ n0 Q/ N9 e" [+ U; {tvb now,tvbnow,bttvb 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。1 w {0 L# U6 m* K1 j+ e
tvb now,tvbnow,bttvb3 v2 r& b- G- d1 F1 p
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 o# N, k- l; l* A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 {0 B# B# g' P; U: X( ~3 l
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。: c1 X7 M4 a% t0 ]. m0 b9 `
l4 E- m* E! I1 ]- Q$ swww2.tvboxnow.com 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。公仔箱論壇9 @# L l. p$ N. v
/ ]1 u8 ~+ ~7 Jwww2.tvboxnow.com 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
: u3 C7 e. K8 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇) z. ]+ D9 [4 g) z
購房適齡人口2015年達峰值www2.tvboxnow.com% _! ?6 c" }7 h8 Q9 ^" S. D
2 R2 `3 N+ f2 @* b5 b7 l0 `% @$ `公仔箱論壇 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。
) d3 S$ f B. Q! _. a/ Lwww2.tvboxnow.comwww2.tvboxnow.com9 V3 ~2 j, A, l3 ^' S. E
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
6 S0 _/ T) T- m# iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: V" _0 C5 }8 D, P
從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。" O8 V6 @0 N1 i7 d' p& x
. C+ D% Z( O, w; L$ d- j O& T公仔箱論壇 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
$ u. V G( G/ B: y8 K' j: P公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 B. M9 d9 g1 d7 K6 _0 b+ G: i& O
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, f' D+ |$ t# i6 J9 d6 \( }
& y0 a! w. T; y: k 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。tvb now,tvbnow,bttvb5 N6 L, F) ?! g4 M; ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 [. O& p: r, T [' E. R1 s9 N9 ~8 s
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。$ v! {7 i% v; Q0 x; {$ N2 P
( N% u% U" b9 n' x0 wwww2.tvboxnow.com 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
- j. X" q6 g+ w* Lwww2.tvboxnow.com
N8 H3 I% S$ C4 z( g9 A' d0 w5 }tvb now,tvbnow,bttvb 危險的信號：海外案例, o+ y6 A7 z. @% g a
$ @* ~' Q- d6 Y1 F3 Z, {
結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。
1 a& H) |- K2 s* cwww2.tvboxnow.com3 c& H! _$ f. e) K% z+ a0 R8 U
雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。
* [8 Q+ }9 p( A" @8 c7 p/ RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. y( X7 R K# d& d
遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。tvb now,tvbnow,bttvb8 ?- E; t( c) f( Y9 ^/ ]
8 o' q% y0 ] e- L$ c2 C7 F1 b" J 那有沒有例外呢？
" {/ S" x8 k0 vwww2.tvboxnow.com
" v8 X3 Y, W; V% D9 D- U. kwww2.tvboxnow.com 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。tvb now,tvbnow,bttvb- _1 G- G5 r) j
6 F O, F$ d. J Jtvb now,tvbnow,bttvb 但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。tvb now,tvbnow,bttvb& p( _; o8 a9 T, C+ V8 x; W W+ ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" G1 V4 }0 w9 k8 Z
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 