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溫家寶調控房市 各地方爭相賣地滬地王起價47億
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vandas
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2012-7-22 04:30 AM
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溫家寶調控房市 各地方爭相賣地滬地王起價47億
上海市政府日前宣布今年首次土地標售申請公告，其中一塊土地的起標價格高達47.46億元（人民幣，下同），引發當地開發商高度關注。業界認為，這有望創下今年上海土地總價的新高，成為上海新地王。儘管國務院總理溫家寶才宣布，要繼續調控房地產市場，房價絕不能反彈，但在各地方爭相賣地「穩增長」下，中國一線城市北京、上海及廣州已各自推出優質地塊，讓地王風捲土重來。
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根據上海市政府20日公布的資料，這次公開標售的地塊總面積約8.6萬平方米，土地用途涉及住宅、商業、辦公、娛樂等綜合性物業。若以起標總價47.46億元計算，樓面單價約為每平方米1.49萬元。
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《中國時報》報道，相較北京日前以26.3億元拍出鄰近中關村、3.9萬平方米的萬柳地塊，因萬柳地塊未來每平方米樓面價為4.29萬元，上海此一地塊樓面價並不算高。但整體面積廣大，所以起標的總價相當驚人。
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不動產業內人士表示，在上海內環區域裏推出如此大面積的優質土地非常罕見，加上該土地位於成熟商圈核心，未來該土地上建造項目將直接影響上海火車站區域的產業升級。
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試探市場行情意味濃厚
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據業內人士表示，這一地塊是以預告的形式出現，而且沒有直接掛牌出讓，顯見出讓方試探市場行情的意味濃厚。
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中原地產研究中心總監宋會雍表示，如果這次上海火車站的地塊出讓成功，將成為今年上海的總價地王，而北京、廣州近期都有地王誕生，有助讓開發商找回投資的信心。
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據瞭解，在中央強力的房市調控措施下，上海市上半年的土地市場表現平淡，許多地塊都是以低價成交，顯示開發商購地意願不足，而上海市政府為了刺激市場買氣，從6月底開始就密集推出20多塊的土地出讓公告。
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據21世紀不動產統計，今年1至5月上海一共成交167個地塊，比去年同期下降37.5％，土地成交金額為119.1億元，更比去年同期大幅下降60％，土地市場的冷淡情況可見一斑。
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21世紀不動產分析師黃河滔表示，上海土地市場交易量在6月出現回升，成交金額達到65.2億元，他預估7月份還會有更多的土地會推出。
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vandas
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房企融資風險上升
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中國不動產開發業者上半年的業績普遍不佳，加上中央持續房市調控，使業者的資金壓力大增，開發商求助信託融資的動作頻傳，今年第3季是房企信託兌付的高峰期，借新債、還舊債的情況也讓房企融資風險逐步上升。
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根據鏈家地產統計，下半年房企信託的兌付總額將達到1200億元。券商國泰君安則認為，第3季將是信託兌付高峰，總額達到716億元。房地產信託在第3季的兌付規模也高於其他信託種類。
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信託業內人士表示，第3季的信託兌付高峰期，許多開發商藉由信託補充資金的速度開始加快，這意味著部分業者是借助新債來償還舊債，使得融資償還風險大增。
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證券日報指出，萬通地產在7月就為旗下子公司提供擔保，申請信託貸款1億元，期限12個月，中信地產、合生創展等上市也頻頻發起信託融資，就連碧桂園、中糧地產等港股上市開發商也開始借助信託來補充資金。
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高和投資副總經陳方勇表示，房地產信託的兌付風險主要出現在一些小型的開發商，因為大型企業資金較為充裕，短期內壓力相對較小。
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鏈家地產研究指出，從上半年開發商的財報看來，業績兩極化的情況明顯，部分業者面臨嚴峻的還款壓力，尤其是經營情況欠佳的小型開發商建案，很可能會被大型業者接手。而浙江大廈、中國寶安等上半年利潤大幅下降的業者，都在今年第2季與第3季再次藉由信託來大量融資，一旦下半年景氣沒有大幅轉好，將面臨更大的金融風險。
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打擊地王 國土部出招
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中國政府開始反制地王風。中國國土資源部日前聯合兩部門發出「關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知」，要求各地確實掌握土地出讓節奏和價格，防止住宅高價地塊出現擾亂市場。
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與此同時，上海市政府20日也推出在火車站北廣場以北的地塊，連同近期以來北京及廣州推出地王，南京一口氣公告41塊土地掛拍。
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地方政府因土地出讓金大減，頻頻開始賣地求財。
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中國國民經濟研究所所長樊綱稍早表示，土地是各地方政府的搖錢樹，「房地產永遠是支柱產業」，只要房地產平穩成長，整個經濟就能平穩成長。
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不過，為宣示打房決心，國土部20日在緊急通知指出，對預判成交價格創歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50％的房地產用地（包括商服、住宅或商住綜合），要及時調整出讓方案，採用「限房價、競地價」或配建保障房、公共設施等土地出讓辦法。
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通知並強調，要堅持房地產市場調控不放鬆，各地要把落實住房用地供應計劃作為下半年的重點工作，對保障性安居工程用地要應保盡保，並以提高計劃完成率。
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