有發展商旗下的「舊契」樓盤推出40個月的遠期樓花，此對樓控子彈有限的港府是一大啟示。在遏需求辣招成效不彰下，港府若放寬新盤樓花期，將可藉提前釋出供應暫緩住宅供應緊張，以換取時間攻堅中長期增供應措施。 ( \6 g* n( ?& y TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 `) S; D2 F/ \" H _0 D( u6 E
提前釋出供應 回應置業需求 + i3 h3 H M# t公仔箱論壇 * Z$ {* `$ O- p5 R
昨公布的民調顯示，逾半市民認為特首梁振英在首份施政報告提出的房屋政策，無助市民安居。且港府去年10月推出的買家印花稅與加強版特別印花稅的雙辣招，已被市場消化，樓價指數上周已突破雙辣招推出前的高位，此令市民憂慮港府是否已束手無策。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 ~& @/ S. G- _/ U9 [5 p7 a
www2.tvboxnow.com: ^; H/ P' |! J4 F: y( N: N( T* Y
近日有發展商推售長達40個月的遠期樓花，就有港府值得思考之處。該項目因屬「舊契」重建項目，故不受一手新盤樓花期不得超過入伙前20個月的限制，發展商應是在商言商，賣遠期樓花鎖定利潤。 - F+ [- N: p6 m- p; ^- S# Z8 r% c , F$ f0 J9 O( ]5 Y3 k; {公仔箱論壇港府對「新契」即一般新盤，則一律設20個月的樓花期限制，本意在項目已有一定興建進度，爛尾機會較低；亦因樓市瞬息萬變，樓花期愈長，小業主承受的風險亦愈大。9 W D3 t# ]4 c \- {+ V
公仔箱論壇8 i8 a, F' j2 l; ~* j+ f6 Y- N
惟土地供應短期供應難增、中長期供應遠水又難救樓市近火下，若延長樓花期，雖不能增加住宅總供應量，卻能提前釋出供應，先回應部分市民的熱切置業需求，緩遏樓市飈勢。有代理商估計，樓花期若延長至25個月，今年一手新盤潛在供應量可由1.9萬伙，增加三成至2.5萬伙。 : G% ~5 E) k8 Q' @ www2.tvboxnow.com9 L+ i. r+ ` e* |
延長新盤樓花期固有風險，惟兩害取其輕。對工程爛尾的憂慮，一來現時發展商實力已較過去雄厚，風險已降；二來港府可考慮對申請賣遠期樓花的發展商加入財務條款，保證他們有財力完成項目，保障小業主權益。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ |' [) D2 c. i4 a4 f7 H" B
tvb now,tvbnow,bttvb/ _+ Q' X- J- s' i4 N; W. F
至於樓市波動確難預料，故推售遠期樓花的發展商有責任闡明風險，準買家亦須更深思熟慮，衡量樓市後向、置業需要與風險承受能力等，尤其兩、三年後美國很可能已踏入加息周期，帶動本港升息，對已偏高本港樓市造成調整壓力。 1 Q0 | E- s' l" X* N: y$ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 . _( a6 I; a) x+ f
當然，即使港府果斷延長樓花期，發展商會否配合港府提前釋出供應，抑或續惜售慢推，亦是未知之數。惟港府可將賣地計劃亦推前，令發展商在要設法回籠資金增加土地儲備下，賣遠期樓花套現。 % j: g" l# A- U% F) v' {1 y 公仔箱論壇6 C. h: Q2 a6 N; Y
暫施緩兵之計 覓地理順樓市公仔箱論壇% o: h1 Q" K6 R' X+ l. N
2 _! l$ z L2 P; Z) d惟若未來土地供應跟不上，延長樓花期便只是透支已捉襟見肘的住屋供應，故港府治本之道，是把握延長樓花期所換取的時間，從速通過開拓新市鎮、填海等增加土地與住屋供應，如此才能從根本上理順樓市，讓市民可望安居。tvb now,tvbnow,bttvb/ ?2 _1 ]3 v1 h. A" q- G
% x7 h X" T+ f% z$ S: q% a, k0 {
香港經濟日報社評作者: felicity2010 時間: 2013-1-31 08:10 AM
關焯照：樓價再破頂 政府怎麼辦 ! Q- \/ U: h% e! i7 U( fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb0 P0 i i9 g% u' K% |% L, U" B9 F
: u. g0 p/ ^: u7 V. v
樓價在上周終於再創新高。根據中原地產每周樓市調查結果顯示，最新二手樓價指數錄得118.38點（見圖），較去年11月上旬的歷史高位116.81點高 出1.57點，反映3個月前政府推出的兩項管理樓市需求措施（「強版」額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）和買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD））已完全失效了。 ' d$ [6 |9 o: k公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( {8 n$ L% K, k( W+ q8 v: V 辣招一推再推 未解供不應求tvb now,tvbnow,bttvb/ T( b, |) _) I. k+ y. `& i2 S
1 |! d$ m$ `8 U. a" RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自09年第四季至今，政府已不斷出招調控樓市以遏止樓價飈升。無奈政府的主要調控招數只是集中於管理需求期望，未能針對樓市「供不應求」的核心問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 h) H6 f7 w. h+ S _) B
2 b( q, {3 O& J5 L( Y# ~本月中的特首施政報告，梁振英雖然提出多項增加土地儲備的方法，好讓中長期樓市得以健康發展。然而，短期樓宇供應量卻未能大幅增加，想置業的市民和投資地產人士均認為這是利好樓市消息，所以紛紛入市。過去兩星期，一手和二手私人住宅成交量明顯上升，看來本地樓市又再次進入一個新升浪了。 + p/ Z+ X" j; C" Q公仔箱論壇公仔箱論壇, r8 Q4 k0 ^7 @+ K6 d
上周香港大學民意網站公布的「施政報告跟進調查」結果顯示，有四成四的市民認為施政報告中的房屋政策「效用細」，認為效用是「一半半」的市民佔兩成半，只有兩成一的市民覺得是「效用大」。市民的評價，正好反映政府在調控樓市時面對的最大難題是：公眾正懷疑政府是否有能力在未來幾年內大幅增加私人樓宇供應 量？ ; b- I# W0 N2 b8 Hwww2.tvboxnow.com2 A3 r$ Q5 n( s 控制權旁落 勾地表盡見荒謬公仔箱論壇; F# M. v% @6 H* X& S2 u
' `) F" K" H# n0 @" J. R
要完全扭轉市民這種想法，政府需要在短期土地供應量方面下重藥。所謂的重藥不外乎是將手上的熟地大量推出市場（flood the market）。其實在勾地表上有多塊大型地皮（熟地）是可以在本月或下個月出售，只要地產發展商肯配合政府勾出這些地皮，兩至三年後市場將會有不少新增 樓宇供應出現（或起碼有樓花出售），而市民對樓價持續大升的期望將會被抑壓。 2 ?5 A# v, k7 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& V8 T7 b2 L. L3 F- w
但有趣的問題是，私人地產發展商會否賣這個「順水人情」給政府，盡快勾出勾地表中的大型地皮，來幫助政府遏止樓價上升呢？筆者的答案是「肯定不會」。因為從在商言商的角度來看，地產商絕對不會「倒自己的米」，以較平的價格賣樓給市民。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 \" c: o5 x1 v# M9 V a" i
; Z! X7 A' j/ N0 O* @www2.tvboxnow.com勾地表最荒謬之處正正是勾地的控制權是在私人地產發展商的手上，所以他們有能力控制勾地時間和勾地數量，變相是控制了土地供應量和新樓落成量。如果政府要重奪主導權，必須恢復公開拍賣土地機制，主動推出大型土地拍賣，這做法不但可以增加大量短期土地供應（影響未來幾年的新樓落成量）而且更可向市民展示政府 的堅定意志，誓把本地樓市發展重新納入正軌。 * `. h$ b4 z" G) n8 ~公仔箱論壇: X- @! x2 s' R% _9 [; Y( |; ?
另一個增加短期土地和樓宇供應的方法，是將小量公共停車場和部分被「殺校」的空置校舍改變為住宅用地。由於這涉及改變土地用途，所以要經過諮詢和城規會的批准才可以變成住宅地，但以這種相對「破格」的方法提供土地，卻可以加強市民對政府施政的信心。: M; G' s/ @. @# C8 n1 p! G; z6 d6 W
