標題:
[中國內地]
媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商
[打印本頁]
作者:
chnluer
時間:
2014-5-14 07:49 AM
標題:
媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商
樓市降價風暴已經燒向一線城市。
www2.tvboxnow.com$ g/ z- C) m7 J( }+ S4 a0 U
6 B/ ]: D$ O3 d C) F+ Q, f( |" E
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
9 |, z* T- J4 N$ @
4 k9 H+ f$ U+ ?8 [4 Z* U
與此相對的是，依然火爆的土地市場。
1 ^5 U; G; ^: y0 a( B; u: z0 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' L3 [' x' y8 l7 _! l2 B( [% XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
8 H$ a. ] s6 E6 m% e8 @# L& Ywww2.tvboxnow.com
公仔箱論壇0 K3 o- J/ _. r' ~. P6 o9 h* W) r
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
0 W3 |5 {4 V( B4 s8 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
www2.tvboxnow.com p( {2 P( @8 ^2 b0 B* G2 l
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
www2.tvboxnow.com! U0 w S# m5 J
' z' M O; q9 F' {) Ptvb now,tvbnow,bttvb
看不懂的拿地經
公仔箱論壇3 s% f% B. \+ t# o
! I! J# W0 }$ E& I, j; d) A3 e
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。
. L* D6 B! @3 k
" u: Y1 B# ?7 l- o2 D% C7 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。
公仔箱論壇 U) f- i/ e0 \; S. @
0 F8 u/ B, P/ _* U. b- y" R) X
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
0 j/ ]+ D+ w# \4 v! O4 v
www2.tvboxnow.com, Y: p* v. P, N h
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
' t. O2 }4 u* f, d ]% T; }
0 C& T0 K0 }5 L: ]
根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
. S, Q0 K4 `1 p; E7 n3 {$ P! ]
tvb now,tvbnow,bttvb7 B( l6 I! @( o4 C
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
) D' c6 w- A9 ~6 K* f
& C! E; s. B. `% h _# r
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
. ^! f% ]6 _/ m) ?+ ~3 G
* n: s& I4 Y' \: @4 K
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
( Q9 P9 ?1 W, q3 Z8 N8 i9 Vwww2.tvboxnow.com
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ^+ w5 g; E+ o. s, T4 N% w
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
1 t* H% ?& c5 s& s* d$ A& D
, u" g( k) V n( X) b' bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
誰在推高地價？
+ T: e% L e' I4 i4 s1 A) G0 z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ~& [$ X8 [% R% G ~* X
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
3 Y- W; u/ H' mtvb now,tvbnow,bttvb
( l/ Q7 Z; Q4 [2 g+ ~8 |www2.tvboxnow.com
以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
. `0 F& P" v0 L3 ~8 L
+ n! g, A4 G1 S1 B5 W
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
% E' K* H& m4 t( _% m
1 q6 Y0 ~2 h8 Q& T. ~tvb now,tvbnow,bttvb
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 }0 x2 O0 M2 L7 E
. ~/ S6 t& j1 u- g8 ~$ {- Ftvb now,tvbnow,bttvb
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
& G7 |: Y; ~/ T6 h* a$ |www2.tvboxnow.com
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% O; c+ V8 H7 Y/ r+ p% j
“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
公仔箱論壇" O( e) u5 I5 i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( w2 h& z! {2 x( w
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
- {. L5 L! h, R8 k. h% `0 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' [& a6 O, ]) z5 V+ j公仔箱論壇
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 K2 a6 o9 p/ E, w
/ k, X+ _8 H) x# P; a2 i( M* Z4 Xtvb now,tvbnow,bttvb
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
( m/ M: O' J6 C& E' E* i公仔箱論壇
tvb now,tvbnow,bttvb* Y) n: D: i4 S( l2 ]
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ]0 Y* z( ^ E" z! I- @
! F+ \! B, n% ]3 }- pwww2.tvboxnow.com
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
0 s- ^' I; ]. A2 ^
1 M% M3 {/ b! |4 L8 p. g7 j
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。
歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://www2.tvboxnow.com/)
Powered by Discuz! 7.0.0
