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標題: [中國內地] 中國樓市減壓新策利弊互見 [打印本頁]

作者: serrurier 時間: 2016-3-6 11:11 PM 標題: 中國樓市減壓新策利弊互見

中國樓市減壓新策利弊互見公仔箱論壇5 n7 Y' v( r: e/ I* E7 Z* ` h

「房地產」成為今年中國「兩會」高度聚焦的話題之一，顯然是因為它已經越來越嚴重地掣肘著央行的貨幣政策，儼然像金融業在美國一樣，中國房地產業似乎已經「大到不能倒」。8 i7 b1 R9 ~- H3 x

三月一日，中國央行突然「降準」（金融機構人民幣存款準備金率下調），幅度半個百分點，數量相當於向市場開閘「放水」七千億元人民幣。這項量化寬鬆政策，利弊互見。正面效應，主要體現為刺激房地產市場「去庫存」，並繼續為中國政府投資和地方政府債務置換提供便利。負面效應，主要體現為人民幣貶值，匯率下跌、國內通脹加劇。公仔箱論壇2 e; y9 B- b7 ~8 j& x2 m

「降準」前，中國央行曾先後推出降契稅、降首付等措施，無非是要刺激買家接盤，消化滯銷樓盤「去庫存」，為地方盤活資金，置換和紓緩地方債務。但是，除了北上廣深一線城市過熱樓市火上澆油之外，二三線城市樓市「去庫存」效果不彰。央行在時隔四個月之後再祭「降準」，看來不無隱衷。
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大水漫灌，為何市場表現「冰火兩重天」？樓盤，既是生活必須品，又是投資品。在一線城市，社會資源天量聚集，就業機會更多，導致人口淨流入不斷增加，支持樓市需求不斷增長，樓盤投資價值隨之不斷提升，吸引各路「聰明錢」湧入，重重鐵閘都難以擋住這股洪流。在二三線城市，自住型的樓盤已經飽和，就業機會不足，人口淨流出，投資型的樓盤乏人問津，「去庫存」自然困難。

央行「放水」，資本及其利益群體首先從房地產獲利。地方政府苦樂不均：一線城市的地方政府，不但不愁債務負擔，反而坐享樓市紅利，GDP政績亮麗；二三線地方政府則難靠「去庫存」減債務；對於房地產業及其相關產業鏈之外的實體經濟，亦難從中獲益。
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中國央行「放水」搭救地方債務，顯然出於中央政府的旨意。一九九四年，中國進行「分稅制」改革，財稅天平傾向中央政府。中央和地方之間權責利不對稱，地方政府只好到處「搵米落鍋」——除地方稅收之外，主要靠賣地建樓的「土地財政」，收不敷支則負債維持政府運轉。

二三線城市實體經濟環境困難，地方民企不容易從銀行獲得貸款，不少民企由於綜合成本高昂，產品難銷，更不敢輕易貸款擴大生產。於是，地方稅源日益乾涸、樓盤滯銷、債務越來越重，逐漸形成危機。
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顯而易見，「解鈴還需繫鈴人」。坊間認為，如果理順中央和地方關係，對地方放權讓利鬆綁；如果理順國企和民企待遇，對地方實體經濟放貸減稅涵養稅源，則各地政府足以自救。如果地方「放水養魚」促使實體經濟增加就業，則二三線城市樓市「去庫存」有望。地方實業獲輕稅低息，才敢於嘗試「供給側」改革，提供適銷對路的產品。
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如果理順政策保障房和市場商品房互相制約的格局，則樓市有望理性平穩，市場資本亦將導流向實體經濟。

不過，只要貨幣政策仍然奏效，中央政府料不會輕易放權。如今一線城市樓市好景，但不容過於樂觀。隨着樓價脫韁飆升，就業族的工薪越來越難以承受租房和按揭買房的負擔，「放水」效果已經越來越弱化。最新數據顯示，北上廣深人口淨流入已經滯緩，這為樓市轉勢亮起警示燈——一旦接盤者不繼，樓市之火將被釜底抽薪，中國經濟將承受新的衝擊。) Y: b W0 v9 w& G
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量化寬鬆的潛在困局，北京並非視而不見。在二十國集團（G20）財長和央行行長會議期間，中國總理李克強稱，靠量化寬鬆政策難以衝破制約增長的結構性障礙，也可能帶來較多的負外部效應，着力點還是應該放在推進結構性改革上。

「結構性改革」玄機何在？且看中國「兩會」揭盅。

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