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[香港]
陀地擅賣祖堂地「使用權」 2,000呎售260萬 買家無業權
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itsctsu
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2019-5-27 10:45 AM
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陀地擅賣祖堂地「使用權」 2,000呎售260萬 買家無業權
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自稱鄧氏後人的Albert疑擅自放售祖先2,000呎土地。
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【村霸騙局】
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【本報訊】樓巿續破頂,上車族叫苦連天,有人卻在屋網以260萬元超筍價,出售一幅2,000呎屯門靚地。不過《蘋果》調查發現,此地在清朝光緒年間由一名原居民地主擁有,但他已去世逾一個世紀;離奇的是,有自稱其後人的「屯門陀地」,近日在網上先後放售該祖先合共五幅土地,記者以買家身份放蛇直擊其中一塊地,揭發其吹噓出售的「土地使用權」根本是騙局。有律師及立法會議員警告,「戇居居買地」隨時血本無歸。
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記者:黃學潤 郭美華 李晟謙 張 軍
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「地一定係靚地,點解賣呢?全部都係為錢!」一名身形肥胖、自稱姓鄧(洋名Albert)的紫田村原居民,親自開車接送以買家身份睇地的記者,在西鐵兆康站出發,僅五分鐘車程便抵達。
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該地位於紫田村內,面積約2,000呎,毗鄰為新落成的欣田邨,部份範圍用鐵絲網圍起。記者走進空地,發現擺放了三個貨櫃,Albert指現租予他人擺貨,其中一個貨櫃改裝成飯堂,內有桌椅、雜物等,「呢幅地我哋已用咗超過一百年,以前養雞嘅,幾年前起欣田邨時,我哋三兄弟就喺呢度做地盤工飯堂,一日賣過百個飯盒」。
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「若干年後可申逆權侵佔」
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Albert儼如主人翁帶記者參觀,又聲稱在欄河搭建小鐵梯,買家以後出入更方便,不用兜路,只要爬下小梯,即可抵達隔籬欣田邨,「呢度係V Zone地(鄉村式發展),你有丁權就可以起丁屋。」他還分析買地好處:「你係私人地,政府(將來收地)要賠償(畀你)。」
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至於何以賤價出售筍地?Albert表現無奈:「全部都係為錢,家家有本難念的經。」他更主動解釋土地由來,「呢度係我曾祖父按咗畀佢同村嘅叔伯兄弟,叫鄧雲開。」但根據該村族譜發現,這位Albert是鄧雲開同輩的第七代後人。他表示祖先死後遺下的土地由家族成員沿用至今,但一直未轉名,「我阿爸同阿哥用咗咁多年,但好蠢,太老實,唔識申請逆權侵佔!」
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為了讓買家安心,他又強調:「我哋會喺律師樓見證下,簽字頂讓(使用權)畀你,你若干年後咪申請逆權侵佔囉!」至於土地業權人並非新買家名是否無保障?Albert即安撫:「你畀咗錢,白紙黑字,唔會轉頭被反咬一啖嘅!」至於會否被人收陀地?他更拍心口稱:「梗係冇啦,陀地就係我,如果有人收陀地,你第一時間打畀我,我住附近……佢見我行出嚟都掉頭走啦!」
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紫田村村代表:點可以買賣?
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其間見記者猶豫不決,他即擺出一副高姿態:「驚死就唔好買!我唔係個個人都賣㗎!我有啲熟人想買,但唔夠錢,我唔想畀佢分期付款。」又指自己30多年前已退休,「家只係打吓蟋蟀,跑吓馬仔,但賭好細,一日都係賭幾千蚊啫!」
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不過記者發現,除了該幅2,000呎土地外,Albert一個月前已在屋網出售鄧雲開另外四幅土地,面積合共1.1萬呎,開價1,400萬元。對此Albert聲稱該逾萬呎土地已成功出售,現作貨倉用途。
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事後記者向紫田村原居民村代表鄧德森了解,他直言涉事土地屬於鄧雲開:「(塊地)不嬲由我哋鄧方偉祖(即祖堂司理)接管處理。」據知,擅自賣「先人地」的Albert為鄧雲開同輩第七代後人,村長直言:「塊地都唔係你(Albert)名,點可以買賣呢?我唔清楚法律上有冇『使用權』呢樣嘢,但我哋就冇囉!」他更揚言:「呢塊地我哋自己人用就冇所謂,外面人用就有啲爭議喇!」
作者:
itsctsu
時間:
2019-5-27 10:48 AM
鄧氏先祖光緒年間居住 遺七地掀爭奪戰
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離世逾一個世紀的鄧雲開留下七幅地,其中四塊相連土地同樣被擅自放售。
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【本報訊】紫田村一幅祖先土地被後人擅自放售,《蘋果》追查發現,全因該祖先為家族二房第三代後人,惟早年移居美國後銷聲匿迹逾百年,且後繼無人,遺下七幅靚地一直被人虎視眈眈。據紫田村原居民村代表鄧德森所知,該祖先名叫鄧雲開,據知膝下無子女繼承遺產。過去百年,曾有後人申請繼承,亦有人申請逆權侵佔,但統統不成功。
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記者追查得知,鄧雲開是紫田村鄧氏先祖,早在清朝光緒年間已在新界居住。據歷史記載,1897年中國山東發生德國傳教士被殺事件,各國勢力瓜分滿清政府領土,其中英國政府以需要加強香港防衞為由,迫使清政府簽訂《展拓香港界址專條》,從1898年起將新界租借予英國99年。其後英政府派人進行土地測量,要求各地主出示紅契、白契,從丈量約份圖認領所擁有土地;據資料顯示,鄧雲開當時於紫田村擁有七幅地。
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並無後裔 祖堂管理土地
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不過鄧德森指他聽聞鄧雲開移居舊金山,而他並無後裔,故七幅地一直由鄧方偉祖堂管理。據土地註冊處和法庭資料,該七幅地自80年代起已引起連番爭奪,當時曾有後人向理民府申請由兩位子孫繼承鄧雲開的所有土地,但當時因有其他後人反對而不成功。
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2002年,鄧雲開同輩第七代後人,亦即今次賣地Albert的親兄弟,曾入稟法庭就鄧雲開兩幅土地申請逆權侵佔,當中包括今次出售的2,000呎地,但至今該地業權人仍屬鄧雲開所有。
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政府早年為興建欣田邨,收回鄧雲開其中一幅土地,惟其餘六幅土地仍「後繼無人」,鄧德森稱:「有啲地丟空咗,有啲租咗畀人。」記者到過該六幅地觀察,發現其中一幅地現已用作停車場,另外四幅面積合共約1.1萬呎的土地則被人用鐵皮圍起,鎖上鐵鏈,並寫有警告字句指此處為私人土地,屬鄧雲開名下物業,由該村鄧方偉祖接管,不作任何買賣。該四幅地連同2,000呎土地,近日均遭Albert於網上放售。
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2019-5-27 10:50 AM
朱凱廸:勿戇居居以為執平嘢
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【本報訊】「唔好戇居居以為執到平嘢,如果購入後突然有村民彈出嚟話,你做咩喺阿公地,你根本冇聲出!」熟悉新界土地政策的立法會議員朱凱廸(圖)警告,購買這些無法將業權轉名的新界地風險極高。有律師亦提醒若發展商突然收地,或有村民向法庭提出挑戰,買家因無業權,隨時血本無歸。
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對於Albert聲稱擁有該土地使用權,朱凱廸指以使用權形式買地毫無保障,買家並非業主加上無丁權,根本無法申建丁屋,最終只能用作儲物、倒建築廢料等。即使成功買得使用權,但要建屋或經營生意,必須獲得「鄉村力量」批准,「就如畀陀地,畀就唔搞你囉,但難保其他人會突然跳出嚟話你畀錯錢,塊地好多人管,要畀錢更多人。」
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賣方須提供霸地證據
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一般情況下,若業主下落不明,又無合法繼承人,便會變成無人認領土地,因無合法業權人簽署法律文件,故不能在市場買賣,慣例會由政府收回。朱提醒「唔好戇居居以為執到平嘢」,倘政府收地,隨時血本無歸。
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梁永鏗律師則指,法律上的確存在土地使用權買賣,但賣家必須是霸佔有關土地,他可將霸佔年期售予買家,以縮短對方申請逆權侵佔時間;但賣方必須提供相關霸地證據,如舊照片、政府高空圖等。今次個案賣家卻沒提供霸地證據,梁指倘若賣家只是獲容許使用此地,「咁你買咗,就要靠自己由依家開始霸喇,夠12年先可以申請逆權侵佔!」但期間買家面對不少風險,例如有發展商收地或有後人出來挑戰,「業主又唔係你,你又冇證據抗辯,最終你呢頭買完,嗰頭就俾人收咗塊地,成筆錢咁就冇咗!」
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itsctsu
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2019-5-27 10:52 AM
買新界地須釐清業權 用途限制
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Albert聲稱祖先鄧雲開土地由其家族使用,場內放有大型貨櫃。
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【本報訊】紫田村發生擅賣祖先土地事件,再次揭露新界買賣私人土地陷阱。立法會議員朱凱廸提醒,市民在新界買地除了認清土地業權,更需注意土地用途限制,「做任何土地決定都要問清楚律師」。
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V Zone地可申建丁屋最值錢
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現時新界私人土地,大多數源於1898年英國與清政府簽訂《展拓香港界址專條》租借新界後,當時由英政府登記而確立業權,其後規劃土地用途。現時市場上買賣私人土地,用途主要分三種,分別為鄉村式發展(V Zone地)、露天貯物(OS地)以及農地,其中最值錢為V Zone地,因有丁權可申請興建丁屋;其次是OS地,可用作貨倉收租;農地只能耕作,不能建屋,價值最低。
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朱凱廸表示,買賣土地最重要釐清真正業權,因私人土地亦分個人擁有及集體擁有的「祖堂地」;若祖堂地進行買賣,需得全部業權人同意,個人土地買賣亦要確保由業權人簽署買賣協議。若有人以代表身份或代理人身份賣地,便要留意協議是否具法律效力,以免日後出現業權糾紛。
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此外,市民買入土地時亦要注意土地用途限制,朱指以往曾有蠱惑商人在農地上非法建屋,包裝成「農地豪宅」連屋帶地出售,不少市民見售價相宜購入,結果因農地建屋違反土地用途而要自費拆除,得不償失。
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