4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
& W1 N" d) M7 R' X( U1 W* o公仔箱論壇公仔箱論壇1 ~* G* O3 c7 m9 s3 j# Y! r2 p
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
$ h0 ^" g. X/ d9 H7 u2 a+ x% w9 S+ m- g7 l: F
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
5 W) h) Z, W& v+ V* T# H$ W
. p7 ]# O# v% t3 E公仔箱論壇 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。www2.tvboxnow.com4 t4 v+ b0 F3 K f: D( W# l
1 D; X$ s4 q+ p; Ftvb now,tvbnow,bttvb 2012年中國勞動年齡人口過轉捩點tvb now,tvbnow,bttvb0 _/ u# B8 a' m
# c) {7 D, `$ E! L0 u7 T 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？) Z9 z/ l0 P6 }) g) @; s* S2 g
) n4 C+ X3 Q* C X9 Z3 u+ u8 Ptvb now,tvbnow,bttvb 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
9 Y1 F5 C- S6 d" y" }7 E
" E7 ^) S- N# ^$ W/ l3 q& ~ V* b( itvb now,tvbnow,bttvb 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 {) v6 ~$ L/ x/ r
p( q, I4 _# { T" u! F 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。www2.tvboxnow.com; V+ L, G O* a4 V: q5 L* r
9 G* Y# V4 X2 m- b8 r, k0 `' eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
" ~) Q4 f. O9 t( ptvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb+ G7 U2 d+ y; X( T0 c3 U h
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
' f3 a2 l1 ?: }+ ?; t' W6 `( \公仔箱論壇
U0 A" G, P& O0 m" M! c* R公仔箱論壇 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。8 s2 _0 ?- K. b% t7 w/ D
5 k) }# S' @. s/ O公仔箱論壇 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。" H4 c% H8 ^2 ^9 s2 |4 D1 h7 w
- Q" ^# A% f# stvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。 `( {# U# d2 S: O+ x
tvb now,tvbnow,bttvb7 A9 r0 D0 H( @ N( B" S8 d7 X
購房適齡人口2015年達峰值
( t2 N7 ^9 f/ |; Z' D0 C @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ?* U, s6 p/ Q2 Z
分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。1 d8 R8 m1 t5 b0 Q6 j e4 M- @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 F; x' l& F$ R9 M$ a8 N
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
, |* r9 T! V) _. W9 w5 u/ }公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. [9 | T Q! z+ Q4 I# n
從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。tvb now,tvbnow,bttvb; o- Y: ]7 D4 B! z" P$ i0 t) B! P
# _/ Q5 K, o' @www2.tvboxnow.com 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
. L/ ~7 h* _4 p; D! p' nwww2.tvboxnow.com
0 Y2 K& v0 l. h3 F) @! B: \$ q9 awww2.tvboxnow.com 而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 o M; Y0 I" F5 Z
7 m5 ^2 F- H" I2 K2 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
: c: U8 \! E) R% O; L5 _, n2 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
j% n5 h8 ?! N$ etvb now,tvbnow,bttvb 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
G" t$ T, l9 j2 X: x0 Y7 mtvb now,tvbnow,bttvb
" Z4 j6 M( |) i3 W 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
- X0 K9 K% t+ N5 stvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇! D* x* r1 f8 n" F4 R: e
危險的信號：海外案例tvb now,tvbnow,bttvb# n+ {& r) v1 `1 _
* _3 U1 A- Q+ W) M8 ~! ]. E 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。
& z7 A+ y0 Z0 ~9 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) Y7 P% t2 G8 w$ Y公仔箱論壇 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。
2 F0 E& J0 {3 [www2.tvboxnow.com' L3 E2 S% |- V. H. N5 t
遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。
3 C; I6 F6 g& c! J/ M% UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ y- X+ c; K! U- o# i% ]/ f 那有沒有例外呢？tvb now,tvbnow,bttvb! _. l0 ~& s+ D) H
. v& ]# N f9 X# R/ B5 gtvb now,tvbnow,bttvb 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
. ?6 c7 V- N/ f) vwww2.tvboxnow.com3 j" g7 K3 v' ~7 ~8 _
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
. B$ i0 d% R( R; b4 J! P$ | {# Rwww2.tvboxnow.com$ }" O: U- d2 m% w
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 