广州：城中村改造在利益博弈中推进
# Y7 B( _' }6 B, n! k$ C公仔箱論壇正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇. }& X- T# F& M3 N! f$ G; B, ]
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 www2.tvboxnow.com8 n8 s! ?. F. u0 E7 u7 w+ q
' ^6 m c0 z- h9 F▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb3 s( A( n) m$ \+ \
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: f. N( w. p' T- m4 v
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
' E# M! D s6 Q. I5 d3 s9 H. }& Htvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
' r& k" P$ h, E# fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
0 }9 i" E5 C9 x: Y) [& Pwww2.tvboxnow.com■“土可生财，地能出金”
7 J3 k9 V! _# w7 A! l 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
6 v: \5 V; h# V: cwww2.tvboxnow.com 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 * k a0 a! G* W" J
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
, _4 H$ Y& N' E! qwww2.tvboxnow.com “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 m# K# l# d# @0 Z7 e* k M2 I
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& U& e5 V; T6 o
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇# k' Y/ O/ b, `0 k! ^5 ?
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 www2.tvboxnow.com7 V( l2 `( g4 j7 K) b! H
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
. B: `' ?* `8 J9 _+ b5 q: a8 Z6 S公仔箱論壇 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
8 h @$ W- Y% J7 N* c6 c7 a+ W7 twww2.tvboxnow.com 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
7 e* X, N: P7 o1 }6 h+ n公仔箱論壇■分红年代
, p& w( f( ~% B# V- w- TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb1 E. T C0 n6 I1 A9 I4 Y
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
: j3 x+ C3 c, c. m5 C 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
$ R* c% m; `, ~& ]* @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 tvb now,tvbnow,bttvb% I1 P7 E _" m! A' Z
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
, p b- c! `1 { g7 Itvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. E. `4 T% V. X6 v2 @2 N6 j# I& d! u
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” www2.tvboxnow.com# @1 k- I6 G! h0 m
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” www2.tvboxnow.com5 D, ?; J- w% Q
■“拆一补一” 公仔箱論壇+ ]( w$ O) `' W( S6 }& E
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5 @- L! l) z5 a* Q: O
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb; l% }# I# m' T. ?( T" u( ]1 y) K2 m
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
$ m% Q+ i! t+ G 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
( _' ^1 d" q! t, n6 D 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
) G4 X* }1 j2 `, l* D; `3 q" W( _公仔箱論壇 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
8 {/ ~( r( q9 f2 t( ]tvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来 tvb now,tvbnow,bttvb/ i1 `! k5 U" g; q& n
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
1 ~) c2 x- i) G2 u( r! k- @tvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
2 \2 Z" I( ?$ A# T; J2 y% }' E2 r 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
! j' B$ h7 q" _4 F& | 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” & Y/ k1 O% i$ R4 r; e
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” * `# H' Y7 R, S' ?1 N
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
8 z& K2 [- _0 j8 _& T- `- k (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
! Z; k# A1 }7 b; A$ D7 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 8 B" U# R# u7 }& x
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇5 [4 x4 S9 Q m
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 . T/ _. q2 E7 N
请你请省级审计出来审计这条难账 0 O, }7 I y7 `- O
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. z6 v: n; a) v+ Z6 b* Q
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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$ Q; X4 X, f* G2 @ V/ M) K公仔箱論壇www2.tvboxnow.com6 c6 @, `! D7 a" C9 y5 a
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
1 ~4 l0 g- [5 E, s3 }' vwww2.tvboxnow.com2009年11月25日 09:15
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2 Z/ F. \- F, Z# S6 C+ m[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 公仔箱論壇0 ]( Q8 u# `/ ^% w4 C
( W' z3 z# g, L0 l# T% vtvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 公仔箱論壇! `+ ^) G( k9 F4 @# a4 m [- W
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
8 Z5 P6 V8 |, g: K# y: X" A! f公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb9 U) |" S+ B" G/ R
城中心的“小社会” www2.tvboxnow.com1 d1 r9 l3 D. z2 m: j% H- P
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 公仔箱論壇! y4 f: I2 Y7 ~& D& t! M: B/ q4 W
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 www2.tvboxnow.com) B1 j- x5 A. _' j9 ^: C* F
9 T# f' F0 Q' l" t1 K+ }随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 tvb now,tvbnow,bttvb" A9 ?1 k' ]* K) _) r8 G- [2 E: A/ v
- p% A0 D) G0 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
" H6 J4 c" E/ ]( s! ]9 b r1 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 G2 Z( x8 i1 z3 m3 a: D& o; Rwww2.tvboxnow.com在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 s8 S0 @# T, x8 _0 z
, Y- |& `; n7 l与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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3 o3 e2 u. k2 y6 A! W从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
* |# E# g y7 e- w+ ]tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 e5 t8 b+ b/ G* f+ o
“卖地筹钱”以求变 2 y; ~# F! e! {# O8 ?, M. l
( `3 q% J- ?1 }4 y+ w公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 公仔箱論壇9 D6 [# j3 l7 Z4 ?. ~$ G+ V
* L7 t& K- a- Q- p% Nwww2.tvboxnow.com猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 www2.tvboxnow.com0 ?' X0 C: g2 h1 G# M
2 y; g1 x, R/ H5 `, rwww2.tvboxnow.com知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 p0 \! `) d. \2 W
( s3 H1 Z' E% X0 jtvb now,tvbnow,bttvb2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
( M) _6 f) o( v1 m: w3 atvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb& g; P/ r$ T; N) O. T& w4 N2 V$ N
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
. n% @) d+ n2 j; ~$ lwww2.tvboxnow.com置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 www2.tvboxnow.com+ y& \9 b2 s) y/ b7 [
3 \' Q; {) f4 U [) S“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇7 l! z: _) I8 s8 v- T% z3 ^
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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% \9 U/ c* G' l. P2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
, k/ M$ n- T- ]0 I0 B. V) M" F公仔箱論壇该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 " j6 I A# {' H% c; `
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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# _( }7 _5 K0 c公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 3 J' f2 X! \$ Q4 }
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一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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4 S M R, ~3 L2 Z: l4 T与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
% e9 Q# i# T2 A n; [! p5 O3 A公仔箱論壇
9 g* s# ~6 w$ X+ x2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
6 t9 N% a$ v* V& s4 W$ d( y. r公仔箱論壇www2.tvboxnow.com# b$ @9 Q. G8 |- x1 F
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
6 F" I1 q- s: h: T公仔箱論壇公仔箱論壇7 U/ F- f! Q2 o
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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- x- b9 P" v% _! C: R8 |+ t公仔箱論壇卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 I1 H! p- U- ^- Y% O% {- E
# M5 R8 z: {: ^; z3 A( D% F根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb$ M# W. y2 y- F; e
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 / i4 ?+ ^2 P0 S5 _6 h D
/ g% f8 b5 K* h8 ~+ O& V公仔箱論壇目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
) o, ?, X+ D; n. cwww2.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb5 c+ C& |2 Q) X7 `" P' E6 n% F2 ?
城中村改成“村中城”？
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4 v1 x& B* z2 Y4 U三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 www2.tvboxnow.com7 ~) _ g( o- {$ F/ b+ M7 @
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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. U$ C( B& H0 d7 v6 H- utvb now,tvbnow,bttvb11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
9 ~4 d; M- Q+ S0 r9 W. FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www2.tvboxnow.com" d: H! p- [8 R% E6 C. D9 d
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 www2.tvboxnow.com' ]2 D: b+ Y' W3 ^$ X* e9 t3 Y8 G
& z" E) h3 F' i D$ Ntvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 www2.tvboxnow.com1 I! c+ n1 b3 _- G# a2 r5 t2 D
6 c' j I8 Q S/ b' P: j公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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8 H1 j* ^/ C& ] hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 ( V+ j \& j' M% l
2 x1 t5 z" A* r3 w& O; ?“核心还是容积率问题。 公仔箱論壇" M2 @5 p, k. g& X4 H4 G* J# a, N* y' L
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7 i& l! q2 d7 y( a8 N- X5 F8 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 公仔箱論壇2 b$ M! A& d% X/ s% a
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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& W/ A0 V( \7 M9 R+ ^ wwww2.tvboxnow.com2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 ( g$ ?/ B1 B4 j. v+ |
+ i% d% Q F v3 O# V' k% p atvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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. I4 D4 p# z: V/ T. GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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# |* _5 F( W+ a" g公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 U: h; u# J, c6 w$ c
, e h6 O+ ]! V! j8 H5 bwww2.tvboxnow.com李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 www2.tvboxnow.com, O% G, x5 d5 X1 P3 V, c6 W
5 M9 }' I7 J" g, Z$ z7 \6 M1 n公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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3 Y9 k4 G6 m3 [$ S& F% qwww2.tvboxnow.com11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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9 D+ z3 g2 m" ?( N2 C" [1 {$ A: r对开发商的顾虑
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3 o! X3 t) |: |) y7 v公仔箱論壇业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ j$ ~: _* V0 Q6 h1 @" |
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
: V9 c0 X x# E) I4 P# ]- a4 i, j- ttvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R1 e$ Y: B" S
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 www2.tvboxnow.com: ?& I: [' u; R" v7 x
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 % {4 g" n* p" _# Q" L7 Y
8 h6 S# b( O; |% I$ \3 `tvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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6 V8 A+ P: |( Z w2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 tvb now,tvbnow,bttvb3 {6 V/ A: n2 s) y1 i
" w+ e5 E- X# C3 J H0 btvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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9 G" F& `, M$ [' Y( c" D6 z4 `他城中村改造项目。 9 \# a/ e6 F6 j3 Z! R7 \8 O, R
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' G& c$ y9 E8 J9 S* l) ~5 I
7 r5 P/ Y& d7 }. T城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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R. n M( b1 \! g9 _2 f* f% y" j' i5 U白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” tvb now,tvbnow,bttvb- H# _( D" A6 v* K$ l5 D/ x
" h2 u8 z( i) X! ]1 {/ K% s: v9 iwww2.tvboxnow.com2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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& D, K4 ]! S0 s; w9 K1 U公仔箱論壇11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 tvb now,tvbnow,bttvb. T T" W$ m* g
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宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 www2.tvboxnow.com0 s' P# A( n( b
4 B0 \, M+ y9 F, `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 www2.tvboxnow.com; h6 {" B a1 y; X1 v0 |/ i
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 ' o" y7 B; X- v) N) M& a9 I
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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. Z" ]1 ~: U# X: G& K公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 www2.tvboxnow.com _$ G; V# ^! l
4 s R' [: J- }3 n# {0 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 tvb now,tvbnow,bttvb- x' Q8 _0 y7 X0 c7 s1 w4 Y7 n0 [. J
3 i l# Y3 I! m5 M业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 www2.tvboxnow.com3 a" r7 `! }8 t2 S
3 K2 }/ X6 k# q1 s" N4 |公仔箱論壇李国强认为，城中村改造 , \; C" G" j: \2 j# E
$ I1 V% V6 N% _涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 Z0 V3 g& H* d$ G' Y" A
! y/ C% O" A; `4 w深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 公仔箱論壇- Z1 A E3 D5 ^
1 _9 h6 ]1 J! jwww2.tvboxnow.com很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
3 G' x, K9 _. k' f公仔箱論壇要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
4 A+ @' V- N, y6 e) J' ltvb now,tvbnow,bttvb其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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