广州：城中村改造在利益博弈中推进
2 m f5 q5 v& F5 g5 {$ vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 tvb now,tvbnow,bttvb. \7 ?4 e$ \( p
6 c7 j7 w6 M: F0 k. rwww2.tvboxnow.com （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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4 z p0 `) A5 Z) p( j/ J: G▲夜幕下的广州城中村。
- f; z8 ~: y6 V: ~8 L- D3 I 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
( P: d! Q; ]6 R公仔箱論壇 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 www2.tvboxnow.com. H) q+ t5 {( A& Q
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* V5 V/ A( o% @4 P
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
3 F! C7 V3 {6 u3 O) ?# A■“土可生财，地能出金” 公仔箱論壇9 Z: p! e0 o0 q7 s6 i2 Y# l
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 1 B+ C5 q/ z! j2 R
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
# ]& y6 A; G! u: ?* T. R& W 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
4 L9 G) X9 h* Y9 l1 x" ~8 o “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 - w6 w* K1 Y, K* _8 ~* T) t
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# J9 v! O1 D! ^ h0 j" F
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 www2.tvboxnow.com# q0 _7 I5 g# b2 M
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 tvb now,tvbnow,bttvb- n9 S. z& {. _7 Q; I' b
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 tvb now,tvbnow,bttvb* y, [- [# x% L% D: l0 P; b* @4 P. P
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
% p# O I3 p0 F! ^tvb now,tvbnow,bttvb 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
0 Q" W5 C7 U1 h4 C) ktvb now,tvbnow,bttvb■分红年代 公仔箱論壇! A) Y3 x! V9 M3 u, E
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
! O }. C4 n, V$ P4 v6 u公仔箱論壇 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” & h. D% s+ O0 A1 o
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 www2.tvboxnow.com. g5 ?0 n O0 G5 ]) n
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 @$ r- J% c0 N# l+ } `
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
- A2 e) o" Z/ D2 A* q公仔箱論壇 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
0 o& b' u8 H8 u& s* E公仔箱論壇 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
/ A2 X6 D3 {: ~+ X$ U 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
8 ^4 z8 x8 s# _6 K' M8 O. R' F1 S1 N■“拆一补一”
# @2 ^- l! c1 L* G5 c) r' l6 F, `公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 ; M5 ~, s5 ^' [8 |8 {& s
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 $ s0 i7 @# }' p5 v( ^
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 / R) e, A6 _+ {+ j% _! _
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
( P9 |2 ?: D1 J( G& Ftvb now,tvbnow,bttvb 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
: [3 n$ n' j/ |* t3 J8 w4 Qtvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
: ~+ t- @! Q, Ywww2.tvboxnow.com■城中村拆迁要慢慢来 tvb now,tvbnow,bttvb6 Z+ O. ?9 g" ^2 U
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
( M3 s# V+ |! E' G# ?& Z 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” tvb now,tvbnow,bttvb& R& z! l y" [8 W3 u K
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) u% J: |2 @9 O( X, d+ \9 |( l7 \
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb% X1 `7 v* F. _- p8 d7 F, [
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
6 v; p" g0 z! K9 j. P3 \ 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 [" ~7 n- m! q7 v3 D
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
* m* k( T0 z* R" Mwww2.tvboxnow.com (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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* E0 D8 D& x, r) N% s 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 h% W9 O; l! X- y* U9 l
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
( Y; c) Z9 \0 l' c. s/ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 www2.tvboxnow.com, \2 Y( \+ C$ ]/ n. d, T
请你请省级审计出来审计这条难账
; g: h! }# U6 |8 n公仔箱論壇如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
# ` F- ? c, U/ k3 j公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）tvb now,tvbnow,bttvb: u& U5 K/ b$ Z! I9 }% v. l- y
$ O1 c2 s2 y/ A+ J$ yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb8 q, A# R* N- O4 |- Q
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 公仔箱論壇+ i* A7 ] x1 G1 y6 \4 f4 ?
2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. }, _ w+ Q- P/ H) [
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 公仔箱論壇+ m9 u: q4 @3 c. J# N! R
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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5 G$ d. O4 r9 z$ }9 ]目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb7 m- S9 z( }8 y" w5 f9 w: q) Y6 S
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
! h, H2 E7 B9 F5 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇# j& y# [( v$ S4 J8 f1 s/ h
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
. H6 X: G7 n2 C L6 s; }- ]. |; d6 n( fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 F3 |! j4 O. X. q* ~- t随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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. t. p& m2 k% f& V: y. X在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 $ L% f+ T* m5 u+ B2 J
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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" x$ }+ o9 B) r E3 f与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 www2.tvboxnow.com( @$ f1 |; Y0 `' c% |4 ^ k& {7 h* U
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
6 k; T: p# Q2 ^+ O7 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% g0 H/ E5 g3 w1 ~, x' cwww2.tvboxnow.com“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 www2.tvboxnow.com6 h3 A: h: o$ t7 ~. ], D5 X( v
7 W X% ?. T; E8 Z& F# ~9 A- stvb now,tvbnow,bttvb知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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3 G1 G9 G6 b1 M7 d. H$ ^+ p公仔箱論壇在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 公仔箱論壇) K& v9 O! \& K# O4 t2 h# `
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 1 A! C. R+ y+ I8 X6 c
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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" n2 `2 \7 C" K“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 & h! r- k. v0 L3 d" h! @+ p
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 www2.tvboxnow.com B, ~. U& ~4 B2 Z6 ^+ H
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 3 F% F/ t( s% m; ~1 A5 O
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 \* f: m. F$ h [; E7 q
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
* r1 y) S$ q. L8 W. D5 u6 ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 @2 F6 i' S: f2 [; I
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 $ x9 e5 v/ P& D J9 _
8 a2 J% Z7 Q$ s; M0 K( X9 k; n公仔箱論壇与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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# Q9 r/ `4 ]0 s9 s6 i# |$ J% E1 j1 v2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 tvb now,tvbnow,bttvb( q" ?' H8 z4 }- z7 F
1 |* i% S) o* N- t. u& ctvb now,tvbnow,bttvb这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 @- V3 d W, K8 d
6 d; d+ |' A0 T# x. n9 J公仔箱論壇卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 www2.tvboxnow.com$ e! L4 p3 J' Q% ]5 C9 R
* K4 m/ j- Z0 }' n8 |! H事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 6 V' n3 p' Q! U& c3 k% h. a
3 L6 [3 `/ v, V2 y+ Kwww2.tvboxnow.com根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
8 p0 L' r: t. s* [0 W( r% t4 Y- u公仔箱論壇
$ Z! }& b9 X: f/ X# p公仔箱論壇该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 www2.tvboxnow.com. D. B7 ~, W3 k& t
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
* t4 |9 i: h' P& hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 f" t, T& N9 X9 N0 R
城中村改成“村中城”？ 2 n# ?7 X) J5 _
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 * [# r F: x8 ~; S
. Y' ]9 K! B/ K1 Q0 f, x公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 公仔箱論壇5 q) u- L& L4 L- O5 D0 D3 f6 O! m
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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6 z- L9 D5 i$ L$ ?9 \0 D据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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) r; L- u+ `" j# D2 Nwww2.tvboxnow.com这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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2 j" N8 L; x( T- q( V3 S. i) p% WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 * a7 p6 L) e1 O' Y: G/ z$ V( a3 Q( ^
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 www2.tvboxnow.com5 |; ~# x+ |3 \
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容积率问题也困扰着杨箕村。 tvb now,tvbnow,bttvb+ E0 l4 w& ~$ l% V
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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' b+ j# i* o `" F* dtvb now,tvbnow,bttvb“核心还是容积率问题。 tvb now,tvbnow,bttvb" b, D1 |1 ^- \. \9 ?5 e U4 Q% b
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. \) A0 C, H) o6 b公仔箱論壇”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ J7 i: V* O( M$ d' V4 c# A
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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( {( S( T; A; x1 R9 F4 ` y! Z8 n. ]- Stvb now,tvbnow,bttvb“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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1 P! ]/ u6 T( O$ l! d" Ztvb now,tvbnow,bttvb2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 www2.tvboxnow.com: E, j. e3 D. L- \
% i G r6 Q# |& m不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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" r( `4 f& o# I9 c1 T/ @公仔箱論壇李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ~- g6 S3 h3 t% T& W2 ^
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 . o/ i& \& S# B0 B
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 " K0 r$ i' ]- C
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇/ M0 I* ?2 g/ v- Q \. L
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对开发商的顾虑 tvb now,tvbnow,bttvb6 F5 G/ i1 z6 N6 i0 V
x. [3 l7 z( W9 X! L公仔箱論壇业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 tvb now,tvbnow,bttvb3 n5 ~+ ]! A6 ^* v1 j
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 tvb now,tvbnow,bttvb* L3 M b8 C* _& @$ Q9 D+ h
3 P4 i& W) D& E) `& u11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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! z, P" w4 y- P11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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! n& e* g1 m' O4 n0 a6 f) {! Iwww2.tvboxnow.com一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Y9 }2 t: t9 x# q( h
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) S$ e/ _# q' B$ \$ H
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他城中村改造项目。
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! j8 R, R6 N% i; otvb now,tvbnow,bttvb对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
8 S% V) `4 p z( s: X( b" tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: l8 T% w" f$ ~$ o0 t7 y0 |3 g
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 5 U7 N$ @2 o& r/ C9 ~
4 j' F4 m% j4 q- [6 e2 Ntvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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* T7 s* s7 h, J9 u# lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% H5 T# c. L( J: i
' U& A% k9 N1 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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( J) T2 l0 S% i ytvb now,tvbnow,bttvb宅基地“利益之争”
& C" _7 y" M) U4 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, K2 q" t3 r2 S, Otvb now,tvbnow,bttvb城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 9 c* U% L1 ?; O
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ {% t7 i8 a+ y! [ j; [4 z
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 tvb now,tvbnow,bttvb) n* }, u% _7 f5 w) m6 ^& b
- f$ D* C+ @; F8 ~" E# q5 owww2.tvboxnow.com之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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; B5 k; M Y5 Y, X+ |6 W. d. [村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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9 u1 L8 _# t4 J9 { B7 n- d7 z公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇2 [8 y5 w6 u% D% D% o; F
1 P0 a' c6 Y; W( i7 v9 l+ K: S11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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. M: J! O* a/ t6 @* }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
) M: G6 g! T, X$ q4 `' S3 y" [% o公仔箱論壇
, D# A* C: F, A0 [$ o* U* V$ v& k" Rwww2.tvboxnow.com李国强认为，城中村改造
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9 X' H" }! H1 P, D) W7 \公仔箱論壇涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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* j9 D2 T6 M1 N% [, qwww2.tvboxnow.com深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 * g* ]; c1 W8 ^: e) a
0 a+ X9 Y( H; S( J* S+ e% \公仔箱論壇很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
$ a2 H5 h: v2 O7 Xtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇) q) J' k7 n, {$ X E. ]" {
(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" V( n: d+ \0 C9 k1 c9 @% K
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; m! l2 Z% ?5 k. N& T
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb. h1 e6 f$ S% |9 D, f& ]
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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