本帖最後由 felicity2010 於 2013-6-6 06:49 AM 編輯
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; h; _3 I/ Z, k 國企硬食 港人港地 0 k3 T0 p6 ?9 ^0 O
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5 F) J w6 L! m- Z【本報訊】特首梁振英視為上任以來最大政績的「港人港地」政策，頭炮兩幅位於啟德發展區的土地（圖）昨公佈招標結果，有國企背景的中國海外，竟以接近市場估計最高價的45.4億元，硬食這兩幅「港人港地」，令不少政商界人士譁然；原本用來趕絕內地炒家、保障港人買樓的政策，反成國企長驅直入香港地產業的踏腳石。
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. T+ w j1 R- YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。北京發功托地價TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' i6 m* d4 M5 I4 A! N0 t- z- V3 h
! z: H9 h- W9 R1 \對於中國海外以高價搶地，擊倒一眾港資地產商，不少分析均認為背後有北京「發功」，不惜以高價硬食港人港地，務求托住地價，以免港資地產商成功以低價中標，令外界批評港人港地政策向地產商輸送利益，再打擊梁振英政府民望。
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但有市場人士指，兩幅地的樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息成本及合理利潤，項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，絕非一般打工仔、甚至中產上車客所能負擔。港人港地所起的樓，竟是大部份港人負擔不起，政策成敗，有目共睹。tvb now,tvbnow,bttvb! g* A0 M$ e$ H% e/ p: |
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實呎勢破萬 難負擔 市民繼續捱貴樓 3 r" g0 D& ~& f9 q! q' i/ w C
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) m7 V* ^' n Twww2.tvboxnow.com【本報訊】港人港地淪為中央企業插旗領土。民望持續低企，管治能力備受質疑的特首梁振英，倡議的港人港地政策，首兩幅試點卻被有央企背景的中國海外以最高價逾45億元奪得，撼低本地主要發展商，以真金白銀托價，硬撐現屆特區政府。港人港地達不到政策目標，香港人要承擔梁振英藥石亂投的房屋政策苦果，繼續捱貴樓。
1 L( [' c9 V3 R& {$ @" b公仔箱論壇記者：林志光 湯家明 譚靜雯
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政府去年底推出的買家印花稅（BSD），連同今年2月推行的雙倍印花稅等，基本上已把絕大部份內地買家摒除於本地樓市，但梁振英為凸顯關心港人居住問題，繼續推行港人港地政策，並以啟德發展區內兩幅土地為試點。由於兩地建成的單位買賣限制極多，如單位30年內不可以賣予非本港永久性居民，故本港地產商一直對地價潑冷水。www2.tvboxnow.com# a* s+ ^8 ^7 ^. J1 N( }, N* \' H
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: r4 S/ F! A( v; jwww2.tvboxnow.com ■梁振英為挽民望，力推港人港地；圖為他去年巡視啟德地皮。
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成交價合共45.4億
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+ F$ Y+ |1 U1 S+ n! ktvb now,tvbnow,bttvb兩地上周五截標，全屬暗標價，收到29份標書，為近年少見盛況。市場估計部份發展商想以平價「執死雞」，入標價相當保守，大型發展商如長實、新地及恒地等均兩地皆投，可是出價最終均非中國海外敵手。地政總署昨公佈，兩地均由中海旗下高龍發展有限公司投得，成交價均為22.7億元，合共45.4億元。
% ^& d5 p8 Y$ XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. D6 I4 y, i- s. A) Y. v; p
兩地成交樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，貼近業界預計的4,500至5,400元間的上限，即麵粉價都要5,000元。有個別發展商指，每呎地價逾5,000元已是非常高。宏基測量師行董事陳昌傑說，港人港地設立的目標是只限港人才有資格購買，杜絕非港人買家入市，但不是限制其賣價。他表示，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息等成本及合理利潤，相信項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，換言之，一個實用面積500方呎單位也要賣500萬元，非一般上車客所能負擔。現時啟德周邊較新兼大型樓盤，實用呎價皆超過一萬元。www2.tvboxnow.com9 H( e9 Z# U; M
9 x& P5 X/ Q3 m' m: z- l$ e5 y中原地產創辦人施永青認為，政府首次推出的港人港地，只是增加港人入市機會，但不代表要平賣予港人。他指政府原構思「係怕內地人搶樓」，但BSD已達此目的，直言「有效既藥唔使食兩次」。目前只有個別內地人願付重稅入市，故港人港地政策作用已不大。至於是否意味港人要繼續捱貴樓？他說：「當然有咁嘅機會啦。」
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5 X4 Q+ K. G+ Z1 o經濟學者林本利表示，由於現時已有BSD等辣招打擊內地人買樓，加上政府已復建居屋，港人港地的用處已不大。另一經濟學者關焯照認為，當日梁振英選址啟德作「港人港地」，屬於判斷上出現問題。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，成交價屬市場預期上限，反映發展商出價未受港人港地及限量條款影響。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指，日後落成的單位呎價過萬元，質疑未必有太多香港市民可受惠於港人港地措施。7 w' _- v4 o: Z" Z
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中海：會獨資發展4 r1 j. g4 Q* }9 K
/ N9 g6 [- C4 u% ] }公仔箱論壇中海外是最早「走出去」的其中一家央企在港上市的子公司，於92年上市，隸屬中國建築工程總公司，紅色資金形象雖漸淡化，但本質仍是具濃厚的央企背景。中海地產董事總經理游偉光認為，出價充份反映港人港地的限制，且現時買家以本地客為主，外地客只佔成交量約10%，故不擔心項目將來的銷情。他說會獨資發展，總投資額約90億元。
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港人港地為阻內地人炒樓
- B+ G6 B7 M( m+ V公仔箱論壇www2.tvboxnow.com! I; L4 ^* ^4 @0 f+ Q
原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。 公仔箱論壇# N% {/ n$ `- q' z9 P2 i4 m
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■啟德兩幅港人港地土地（紅框示）均由中國海外投得。黃耀興攝 ! z) h9 c. X" _0 ]0 M, u5 W3 j+ |* \: E, p
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6 E" X1 }# ^. `) S0 A/ Jtvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】特首梁振英早在競選時已提出「港人港地」政策，以保障港人買樓權、阻內地人炒高樓價博取民望，可是有關政策因公務員有保留，未有立即推出，直到梁上任後民望創新低，才於去年9月匆匆推出，但之後政府再連環出招，以買家印花稅趕絕內地炒家，令「港人港地」政策失去實際作用。" P5 t, H% v+ ?# b, q% C
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施永青最早提出www2.tvboxnow.com* }5 L8 K* h9 A: F/ W
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「港人港地」概念並非梁振英首創，最早提出是中原地產創辦人施永青，前特首曾蔭權政府也曾研究「港人港地」法律及產權問題，但認為執行有困難，最終無限期擱置，到梁振英參選特首時，才將有關建議「翻炒」博取民望。tvb now,tvbnow,bttvb' Y4 s+ V; e' w
. J' |- d( z1 r q. Ktvb now,tvbnow,bttvb梁振英當選特首之初，曾因公務員對「港人港地」政策有保留，未有立即實施，直到梁民望不斷插水，他才於去年9月即宣佈推出「港人港地」先導計劃，將原本預留給「梁粉」前市建局主席張震遠作「樓換樓」的啟德用地改為興建「港人港地」單位，限定只供香港永久居民購買，30年內轉售也只限售予香港永久居民。公仔箱論壇) t8 r5 Z; l, \& b# F& ]- y0 |) {% E
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不過隨住本港樓價不斷上升，政府在宣佈「港人港地」後一個月，再推出雙辣招壓抑樓市炒風，當中買家印花稅（BSD）若非永久性本港居民以個人名義置業需額外付15%印花稅。新措施下，已成功阻嚇境外人士在港置業，政府今年首季數字顯示，境外人士以個人名義購買私人住宅物業跌至只有270宗，而去年全年宗數為3,524宗。www2.tvboxnow.com, W1 J# i' g) n5 v( c& K
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2 a# ^2 E( q$ g政策失實際作用tvb now,tvbnow,bttvb0 Z8 Z W% V1 Q) ?# h
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原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。
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港人港地單位買賣限制條款
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•30年內只可售予本港永久性居民身份的港人
6 G9 j7 ~! `8 m2 hwww2.tvboxnow.com•買家只可以私人名義購買，不接受公司名義認購
% s3 x& u$ y: i/ |•買方如跟非香港永久性居民聯名購買，此人須是近親，即父母、子女、兄弟姊妹
* h" N! `5 Z6 D C3 y, t) p公仔箱論壇•買方申請按揭前，須向地政總署署長提供買賣合約副本，以證其買家身份www2.tvboxnow.com+ K6 n; U( T: L7 T) ]. E+ k. e0 `
•發展商必須推售所有單位，不得持有單位作出租用途公仔箱論壇6 h2 `# \' h# ~
•業主可出租單位，租客不限背景，但每份租約總租期不得超過5年4 F3 f& H+ z9 o1 s
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中國海外 搶赤柱地受重創 公仔箱論壇7 ^7 J# N1 t y3 L7 C1 F
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# x5 Y! c8 n( _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ■中國海外於97年起不斷在港吸納土地儲備。資料圖片 * J& O7 o) T- g0 M; j/ E. w1 u2 {
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【特稿】
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挾中資企業背景的中國海外，乃早年「北水」來港開拓地產市場的發展商。集團97年金融風暴前夕，在港摸頂買入多幅貴價地皮，最經典一役乃夥拍百利保及富豪酒店以55億元投得赤柱黃麻角地皮，現建為富豪海灣，其後金融風暴來襲，樓價暴瀉，集團更要為物業貶值作撥備，一度淪為落難財團。
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% g! q! Y5 a+ d5 L& Qwww2.tvboxnow.com在港上市的中國海外，97年積極在港吸納土儲，包括屯門南浪海灣、何文田雅利德樺臺及在拍賣場上以高價投得的赤柱豪宅地皮，當年每方呎樓面地價1.28萬元，發展成百多幢臨海洋房。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 `/ d6 P1 T6 i0 c% g
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' |5 a4 [. d1 }. wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。遇金融海嘯見紅tvb now,tvbnow,bttvb& a6 b `5 c6 I i9 k, G
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其後爆發金融風暴，樓價拾級向下，項目一度完成地基工程後停工，集團要為項目貶值作撥備，在港業務飽受重創，98年度更出現上市以來業績首度見紅。tvb now,tvbnow,bttvb( @8 O8 D% E2 j$ [% i
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97年一役後，集團易地再戰，大力在內地發展房地產，在國內多個城市發展項目，直至04年後再度在港吸納土儲大展拳腳。事實上，除中國海外，近年不乏「北水」入侵本地樓市，如內地龍頭地產商萬科置業早前便和新世界合作，以高價投得荃灣西站最後一期上蓋住宅項目。www2.tvboxnow.com3 m" B7 X; E% \8 p: j( r% h
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3 x& }8 q* V" z6 Z" A 制衡財大氣粗港資地產商 H- r. v) T! ^( P1 O8 M
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■啟德港人港地吸引包括港資地產商及央企入標競投，最終收到29份標書。資料圖片 4 [5 s" o3 o+ f& v3 d5 i3 m2 j
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% T5 ]7 y7 o: v6 d' U; [9 h, uwww2.tvboxnow.com【拆局】www2.tvboxnow.com2 w/ _* @1 F3 |. p! B
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特首梁振英視為挽救民望的港人港地政策，首次推出的兩幅土地，均落入屬央企的中國海外手上，不少政商界人士分析，相信北京有在幕後「發功」，要央企出手支持港人港地政策；也有政商界人士指，梁振英的港人港地政策變相扶植央企染指本港地產業，長遠有制衡財大氣粗港資地產商作用。
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c7 V& }+ o7 ~挺梁味道濃www2.tvboxnow.com" `* ?, m1 X2 O
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中國海外以近市場估值上限價投得兩幅港人港地，不少政商界人士均認為有濃厚挺梁味道，因港人港地有轉售限制，不少地產商早已放風入標競投地價會有折讓，但即時遭部份立法會議員質疑變相明益大地產商。3 Y! [5 e$ Q: W5 ^) O0 i
& F* B ^8 B4 l" q# Etvb now,tvbnow,bttvb有商界人士相信，北京不想港人港地淪為另一被指官商勾結政策，再打擊梁的民望，不排除示意央企出手頂住：「叫佢哋用市場估計上限價入標，防止班港資地產商齊齊低價入標博執平貨。」事實上，昨日同時公佈西鐵朗屏南站項目投標結果，華懋以低於市場估價中標，未見中國海外加入高價搶地，難免令人猜測中國海外競投港人港地，背後有政治考慮。
6 [6 G/ G9 }: F公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ?+ v* u& W: ]( J
另一商界人士稱，港資地產商對競投港人港地明顯不太進取，令中國海外「乘虛而入」，而梁表明港人港地陸續有來，日後大有可能成為央企插足香港地產業的門檻，「最好港資地產商唔做，等央企插手做」。
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0 X2 I0 _1 D# B5 m4 I- c% X. J, W貴為藍籌的中國海外市值達1,867億元，實力媲美本地大地產商，較李兆基旗下恒地（1,275億）及鄭裕彤的新世界（756億）還高，李嘉誠長實及及郭氏家族的新地，市值為2,451億及2,676億元。5 n% h' ?( I4 z4 {% Y3 P4 m
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土地監察主席李永達指，中資一直想插手香港地產，但投地一直不敵港資，土地儲備有限，現在港人港地變相為他們提供機會染指地產業務，有制衡港資地產商效果。 |
發表於 2013-6-5 09:48 PM
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