4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
- H6 Z$ S( c' Y8 E% [公仔箱論壇www2.tvboxnow.com$ X5 C+ |* `" V7 ~- ^1 \
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
7 G" D$ t- H) kwww2.tvboxnow.com2 X$ c) K, a& I% V8 ]( v
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
+ ]) e) } M5 ?& k' i" p7 @tvb now,tvbnow,bttvb' t' R- o# ?9 Z6 a
但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) t8 ?% U. M( x- ^ Q1 L
www2.tvboxnow.com+ h, ], m1 [3 C* U3 Y7 G
2012年中國勞動年齡人口過轉捩點
0 C5 g8 u0 @: I i公仔箱論壇
. q; H7 m" F; _1 h0 c 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？ M, @5 A0 L: _2 e
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# R* _% y, }* W5 J: E4 z0 e; N
人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
( Y% ?$ K( a! O7 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇" I9 `/ X5 X! {; }7 z& j5 O" v
2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
( G$ H4 T( ~& T# q- V- m6 h. vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& m: T1 q+ j! I0 y1 u; ~tvb now,tvbnow,bttvb 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。www2.tvboxnow.com4 ? R* j: U ?( |
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; P! j2 w* U- c$ ?1 ^ F
過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
7 x4 ]- u0 }# Y公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 @8 L4 p# h% M! t; \
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
( u- F6 E* @1 a7 e1 y% W' fwww2.tvboxnow.com
" [9 A6 |" r' K: ^7 P 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
3 @8 s/ C( r' C! U( z8 G' tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% |& R+ e' _5 p7 U* b. y9 m. I
中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。www2.tvboxnow.com% S, H9 v/ G3 M3 g' Q! n
3 Z) R& n- T+ H# T6 a zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。www2.tvboxnow.com. i7 b# K" d; W! D0 @4 A/ l
9 m) |$ U6 h0 q( v& P 購房適齡人口2015年達峰值; v2 R2 V P& t3 N* |7 l
O; g- c- o( v" @0 I公仔箱論壇 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。
2 Z! S9 s4 i: N( r( \tvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb$ c/ f1 O8 {( m& m3 i8 H& X" ?$ S1 \
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
) q9 `* [9 T5 F% T% Z4 Twww2.tvboxnow.com' P4 N6 { b4 F
從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
# _8 ?, v4 I1 I& n1 p3 V" a9 n/ n/ v% F( V+ g, U& u
再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。tvb now,tvbnow,bttvb' Z0 e8 @; v( A' W3 f0 }( ]! g& o
$ G$ h$ ^9 `. |" V# x2 g% R+ jtvb now,tvbnow,bttvb 而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
F H; V# V( |/ x3 F+ \www2.tvboxnow.com- C5 p2 E8 k: }+ M2 p
另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。www2.tvboxnow.com9 Q; `& r+ d4 z. m
公仔箱論壇+ u x) u) P6 R
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。tvb now,tvbnow,bttvb" B4 r( C# ]. w
5 @ C6 N6 J; l3 ?" M/ b
總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。公仔箱論壇3 j) d/ Q7 J; Q' i4 }$ L P! d
V* J c; H( Q' G$ w9 b6 Q4 T) _7 x
危險的信號：海外案例
$ ]) d+ _ Q ^2 K1 }tvb now,tvbnow,bttvb
* v" y8 [5 M6 H5 F7 E: Ltvb now,tvbnow,bttvb 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。3 \3 {6 r; G! S8 W
E& i/ x( q& r Y 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。公仔箱論壇( \6 k; q0 a# o( d1 O5 ~' [
# X& }; [% x# Y7 S/ Utvb now,tvbnow,bttvb 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。www2.tvboxnow.com" y2 p* P3 w6 q! y' k8 I: E
/ ?$ u/ a* r( A! z 那有沒有例外呢？
5 \8 l R5 H; Cwww2.tvboxnow.com
) E7 y4 H3 ?5 e 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
6 G; x0 d' C$ W6 s
0 R5 ~& y* Z1 Q& \公仔箱論壇 但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。tvb now,tvbnow,bttvb2 ~+ w; [/ e- V! V; n
: i; k- y- W3 q5 o/ @; d' i
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 