广州：城中村改造在利益博弈中推进
3 P1 H9 P/ Y& {: p6 P, ] }0 _# s正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
+ L' _. r* |7 `- U6 Vwww2.tvboxnow.com
/ Z% } u. s. k! TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 ; v1 v3 C1 ]7 b6 i% @
/ E6 E! @7 W2 G1 {$ v6 \: cwww2.tvboxnow.com▲夜幕下的广州城中村。
9 U1 ]- i6 i( D9 t& {tvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 公仔箱論壇; w/ x0 E5 Y P2 h* P
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇4 v1 k9 C& f& }$ |* t! ?
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 www2.tvboxnow.com. `5 c! e" p5 c6 k/ _4 \6 h' {" E
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
9 _1 \, U; d! G/ p8 ]2 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“土可生财，地能出金”
9 A* {' p5 K4 G8 v- d+ Y, @6 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
- }1 }; H$ t" {) Zwww2.tvboxnow.com 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 公仔箱論壇$ \) y' Y6 T7 W1 T
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
2 X% {" p* o; r; X8 P @ “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 2 U% B. m% Q$ F1 A& O Z
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 5 T {, }, b6 |* Q: G1 W& B
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
: K V1 V* @% D$ c5 l6 V 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! s" Y+ Y- u. d4 g
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
* o' z7 r$ \0 t% P! s( Y 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 www2.tvboxnow.com% P3 v$ y/ G: b, i
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 www2.tvboxnow.com% Z+ u3 t, m. ?" {
■分红年代 www2.tvboxnow.com: M/ X. R/ `; Y7 d0 r# c4 l
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
' B4 g2 o% h2 ~& U$ ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇* [# }$ }8 C( c q+ k- \% E+ C" d
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 公仔箱論壇" H" `) `' i- d5 \ ]
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
- d5 Z6 Q+ F5 @; g! f4 f. H5 e) X- o6 D 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” ! I9 @+ d1 Z& o0 ~+ @1 h2 Z
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇7 G, S4 D8 H/ u. y; O$ {% y/ }
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
6 b e! G: n; E4 b公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
! i# M0 T5 m( x( x. T8 H2 \www2.tvboxnow.com■“拆一补一” www2.tvboxnow.com7 Y, J% @4 @4 r1 M' K% X
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
% o& P4 ?! x+ i* |* W0 Y0 B6 h. g 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇' N7 b. q2 o8 h' x8 i' M7 j
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
S u5 P' t8 {% [ 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 & b' H+ [' @) V& H: T
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 www2.tvboxnow.com* N$ b p. y$ e* [
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* O1 M+ g6 a% a1 w( q( u
■城中村拆迁要慢慢来
1 j+ x# d1 j; ?% `& Y/ D 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
: B/ a! l6 @, Q" ?& Q- e6 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” www2.tvboxnow.com$ J5 H( }/ y0 ?
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇7 [5 f6 x# k6 }! O# |: ^; V) z
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb b3 @0 [& U4 H7 e6 o/ w
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
' ^( V. I: m+ i- N$ f2 K) hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 tvb now,tvbnow,bttvb w% r1 ]+ W# A4 B' L
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) . M2 C' ~, G, @1 R' Q
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
* ]5 A+ q4 l: s# P/ C, I4 J1 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 P; w2 }/ X! a( k, u% ]
5 ~5 r1 f' B+ N8 i K+ u& D* r
. @6 S( B% V1 ^2 y+ W' w% g l; s+ D2 _
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 K9 b, d4 b: ]$ Z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 y8 ?6 B7 }0 }7 y* | ~: ^+ r/ R
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 3 k5 N& l* y& j7 P: X& m
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 5 R% |* B" z! z9 k6 ]8 }" F
请你请省级审计出来审计这条难账 : z0 L( C) K5 c0 V. Z# N/ C# c
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。& q+ l; B& c# I
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
% X6 [. Y& Q' R" ^1 ^公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb) d) Q* _+ j( t3 U4 T
& M& e1 w, Z u- v7 F- Stvb now,tvbnow,bttvb' m0 F" g- H X! {
( U$ w4 ~1 Z( K. K& S) Swww2.tvboxnow.com0 A/ V& A7 Y" h8 H/ B0 c9 y
2 w' }2 K& j' L+ w+ T, y' `7 q9 S' G! `/ Q a* ^
9 [3 N7 n8 P" @; U" b: htvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 tvb now,tvbnow,bttvb0 S% h$ u b+ \" q# x7 u8 S
2009年11月25日 09:15
2 Z5 r/ }" c" jwww2.tvboxnow.com
. S+ S7 |8 D0 B% N1 M+ sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
' ~+ I5 o+ m5 u, L6 U公仔箱論壇www2.tvboxnow.com- Z9 q* d- Z; L; X/ V4 T
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
5 I0 e4 ]* B$ w! p# x' R* RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( p4 C4 }- H: S$ T' `目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 # G7 k1 S2 A$ D/ ~
公仔箱論壇" M2 ^- T6 d- w: R/ |0 v6 h
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 3 c; }5 ?: ~) R/ E/ K
, i' L% E. r+ i) w awww2.tvboxnow.com城中心的“小社会” % P/ v: `0 x7 ^' r
6 k% x G4 T% G4 H2 s有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
' a8 l+ o. N* |* Z6 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! w5 ~7 t4 c" Q2 `
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
2 x* x4 k2 j- g! K0 d/ @ R公仔箱論壇9 @! a v: h3 n; ]& S
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
+ e6 A6 e d& I. Q/ m! `
: p; V3 n$ R! b2 v$ b7 u7 Ltvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 公仔箱論壇4 m# r; c+ M- C5 D. n
* P8 _6 | O% |. ^! |; ^3 m% ^www2.tvboxnow.com根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 % ?' Q, h: z8 A9 _
0 ^! [6 h- {$ D8 [$ R在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇' k% J. P4 C& B: W
3 g/ g& v3 {7 P" Z与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 2 x0 @ s" m5 Y6 v
公仔箱論壇* s7 G+ J" H- S6 S, e) n
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
" f# v' Z3 N2 ]4 [5 {# q( r9 A公仔箱論壇www2.tvboxnow.com5 J& i7 c$ }0 M6 y9 F6 \
“卖地筹钱”以求变
7 a- y/ l4 e! d, v5 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 n% r0 `( d. _/ T* A
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 ' G& n0 o) a6 _' |) _$ I. {
( r4 o5 r. z) q
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
' n" L" Y$ p7 |+ n8 ^( \) m' Y- dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" E. M( o- Z7 [- O$ x! s- {, W
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
2 {( p! L9 g2 w公仔箱論壇; ~4 o0 v- x: T7 C# s
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
- [7 ]0 J: u. L5 z) o& O7 T4 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 ~6 p S3 \8 l1 hwww2.tvboxnow.com在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 X( }1 f7 A( K9 j* T( _6 T% w" y
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 9 F V% U; y1 K+ Y/ x
, W( B" w& H7 V' I
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 tvb now,tvbnow,bttvb7 Q# V. Y* E7 n- t8 t- d7 P( s
+ Q f6 n. L' Dwww2.tvboxnow.com“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 0 X7 Q) y9 }9 B' x1 C4 k; q
, h8 Q3 _/ K/ V. T& [这成为后来广州城中村改造的一个样本。
3 F% A7 s; ]0 a( s$ n+ s
+ H" C4 J3 a/ }+ r2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
8 `) s# A' ~1 ?* i+ t" `& o该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
2 o" q v2 u7 I! T& H$ F% V* W) ~tvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb6 q/ S) D% M" {. Q/ ^
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: w7 Z& b x( b! ^4 i- J3 L
* A0 C; c# V; N9 R C R* Z! T7 \
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
9 p/ L) r- k2 M% x2 E- i! mtvb now,tvbnow,bttvb
' O" n& M; a- u0 C4 ]+ A5 k" L一村一策与两种模式
3 q: j$ B! ^% V7 T1 D2 Cwww2.tvboxnow.com+ {$ T1 c" O! a( ?! m
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 3 s4 _6 V, R" t/ z# E6 Q2 R
2 E* @# ], }/ l* c, F与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5 [ a+ k/ Y# d& A
& {* h y( T/ R
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 公仔箱論壇: X4 V) _" ]$ V! E) }! x/ G
1 e. J6 u7 {- A q, jwww2.tvboxnow.com琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
% s, `- v# |8 C- }% R+ M1 M8 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 l6 O* ?0 L6 f6 q5 b这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
5 J! g. B; J# N* e! L8 z6 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 g: n8 R/ M8 _& Z, X" @& P9 e; a, S! G卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% }' s/ H. d+ G: [( |
+ [: W- d5 Q' _; Nwww2.tvboxnow.com事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
1 U7 L% o2 b6 b* [. ?" K9 M! q% btvb now,tvbnow,bttvb9 y! M2 G8 W3 ]& k2 g* j: Q
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5 ~( r, p/ s; u
tvb now,tvbnow,bttvb1 T/ |2 z$ M i" {7 ^7 K9 s4 e5 k
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
7 b7 P1 S6 H8 K9 z- r- wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% Z* e% O" ~2 w6 {( {
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, F& R9 Y! _, n! Y5 a0 x
1 E3 | O' |) D# F2 [* Z& ^5 t/ w4 utvb now,tvbnow,bttvb目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
& D6 x! @. x4 k3 Qtvb now,tvbnow,bttvb
' O0 r. `/ a" q3 btvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”？
/ v% S w" \2 a+ V \7 xwww2.tvboxnow.com& I3 _2 k2 p0 u6 u) r) |
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
6 X3 R6 B- I5 u2 }# {1 Pwww2.tvboxnow.com- T `; y; {1 X5 y' @9 S
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 公仔箱論壇2 r% }; a: G, q v1 e
) L7 G) w. E. X' ^ I. G+ p# r! d5 q
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; x" l' v# V1 S8 ^- k9 N; R
www2.tvboxnow.com+ l& L S* O% [4 d* Q$ _. C+ Z
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
2 s6 y% h3 b* x7 Z: U2 R2 y% E
) i) ` K1 U5 H; a公仔箱論壇这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
8 s; u$ E9 G, E9 {$ E' p. Y7 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# o5 w$ u/ z+ q0 D: V0 F8 C O* Z公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 2 T! n9 U8 P* x" K0 b( G
. r8 S. P2 G r& t
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
3 ?0 n' b" d' x7 e1 d# e0 rwww2.tvboxnow.com
3 b* L7 s0 h; \9 n! P9 r2 u5 F4 o容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇" {0 X% {& O5 N# z' F8 y6 V
www2.tvboxnow.com0 v# e9 U5 t r' p3 D
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 9 j' ~8 X& Z# O, b) `( I( A
$ Q x. N) _! Y1 c
“核心还是容积率问题。 tvb now,tvbnow,bttvb: W! j! c: J; _5 \; I6 G/ b. ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 F) ?0 L' u: M$ q
tvb now,tvbnow,bttvb6 `2 b& V1 j% u0 M* v6 k/ W. A9 g
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 公仔箱論壇+ z3 }6 Q& g& g
www2.tvboxnow.com+ J) K7 Z% j, M( S# [( M" U
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 www2.tvboxnow.com3 P+ q' [! u" i0 [7 Q1 q) e
$ d: H5 V8 X% i( [; ~www2.tvboxnow.com“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
( H/ \& Y' F/ k) r& O/ U3 ~www2.tvboxnow.com
6 E7 A. P! L4 E) ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 5 t3 ?% |- ]0 g( F/ z! K
0 ^7 O5 u; c( L. e9 y5 ~
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 公仔箱論壇6 a8 r/ Q/ ?6 M w0 A0 o
' `# v8 u W! F8 m6 l% p公仔箱論壇李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
3 v* O5 S- V( h$ x; U
2 p8 }/ K8 G- Z: `& Wtvb now,tvbnow,bttvb不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 * M- K% B" x- U( X5 ]
G& {$ r. V* X0 P2 Q V5 {1 Y' f+ L }9 b公仔箱論壇李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
1 o* o# D9 H4 C/ F9 {6 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" C, o- h& q% |# W% OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
; r1 }: t( @0 a' E) K) o& ?9 N4 ?公仔箱論壇- o- q1 }" e( U7 |
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
+ z. ]7 @. U6 Z" Stvb now,tvbnow,bttvb0 r: N0 Y, e, a' q* h
对开发商的顾虑 tvb now,tvbnow,bttvb% @2 U% z. G0 ~! K/ l: l$ j( i& k( L6 u" [
tvb now,tvbnow,bttvb# l) I( s# B1 `
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 - p/ y; o: c X! n+ f6 R, \
6 j; D# l5 \1 \冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 www2.tvboxnow.com" m7 a+ z$ `4 A2 X0 e5 p8 @
; E( A5 h5 x% Q+ J' `, a9 ~4 h3 T11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
% P6 B7 V+ I- m; Q5 w2 ^' t
3 ~! z4 E5 V% O8 I& O- v" NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
1 r# \: l( l6 v7 b# G! Btvb now,tvbnow,bttvb
3 j0 l% \; v" Y# M6 itvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
- T3 i& @+ f8 h9 }) Z
P- Q$ b+ y' _公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
4 u F! f T% q! N; Z) h% gtvb now,tvbnow,bttvb. _0 l! p5 ~8 |7 x Y V
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 * b( a& G$ u& X( s- T/ t
a1 a; L M- o9 C& m
他城中村改造项目。 tvb now,tvbnow,bttvb8 H/ ^6 z6 t) ~4 j: [- V: M7 P
+ M. T6 q l# n7 C
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; H F& I& |$ d$ \3 ^; r
) x3 `) n* x- ?7 Ftvb now,tvbnow,bttvb广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 7 M) i2 L. o V( S
公仔箱論壇1 h# Q" q8 p/ {/ X) W8 b
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 # J0 I+ w+ V1 ~
( a( b5 z/ g. N' m6 i2 y8 ^, n公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 9 s2 P( `. f) B% U! `
( p, b5 W) C8 u& {: M
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 公仔箱論壇1 o8 o P+ V3 _' M1 Z a' u0 ~
公仔箱論壇/ O' h3 g6 c1 K) V5 B
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 7 ]" |2 r, ~: g! @
9 E! f$ h P' k" }tvb now,tvbnow,bttvb11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
* K/ S) B4 e9 A6 A9 `1 C0 K# X: ^" F. \9 v6 `, _+ |
宅基地“利益之争”
( F+ I! Y- Y& P# x. C6 wtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb) r/ v$ A& C( [; M7 _
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 6 { x0 E7 J! ^+ r- A% q
* F' ~9 ^5 d# q6 b5 ~: K$ m& b* s11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 www2.tvboxnow.com1 h; s6 Y6 ~& J. G9 c% R% g' v
# n8 E, w# y, i1 I. A: Htvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
, z% o: g$ {7 p* g1 [* {公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb1 T! }$ C. s- z+ F6 Y
之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
/ ?# ~7 a0 R4 m0 d/ w+ cwww2.tvboxnow.com
' y5 ~7 M) ~5 B: u4 s6 }) q1 ?tvb now,tvbnow,bttvb村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb9 ]/ _& u( x% Y. ~
" n# Y6 K# N& A+ z+ Z7 U1 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 9 O7 k0 I" t6 p0 w) B
/ y; p2 W: N8 \: h7 f$ V& p
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 ( E5 r: M! v/ E3 ]! c
+ s, y9 {5 w0 A$ s5 z业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 公仔箱論壇/ p5 m2 d5 m R( r. l7 o
4 B& d9 R3 p. Lwww2.tvboxnow.com李国强认为，城中村改造
1 J1 f0 U+ s3 u$ j: Z) K, `5 W. D2 ktvb now,tvbnow,bttvb
4 k+ l; j0 W5 M% H+ \! m& }涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
5 Q3 y1 Y9 G. ?9 f8 r3 w' Etvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Z+ P4 d# c/ A- F# z' R3 r" N3 Q
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 5 A9 C7 N1 V. n6 m3 }
) T0 U" W# Z1 R2 l5 h4 k2 d
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb0 f2 _* D/ n1 W1 R2 w2 T
4 X; u% a2 r8 Y$ K(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; s3 i0 E5 @. b% Y8 {' @& w
8 C' W: e+ l- b- \& l9 _* _
5 ^2 v7 X( @" F6 X# Q公仔箱論壇0 Z V% u' H0 L0 ^6 n
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! T8 C( n5 A# A7 ?7 h5 s
www2.tvboxnow.com+ H" `1 C1 t& m7 i+ M- u
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
2 @0 l5 a& I/ ]1 M* R) @& Ftvb now,tvbnow,bttvb要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
: O% s; j9 e% w4 g k+ z% { `www2.tvboxnow.com其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
公仔箱論壇1 \5 v* a/ v4 J6 y9 h* r" y
www2.tvboxnow.com0 o. f. A$ e4 a
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ] S& g: c9 U1 x& Z5 w. I
