不滿益自己友籲投票罷免管理公司聽濤雅苑業主起義反長實

長江實業馬鞍山樓盤聽濤雅苑一眾小業主，不滿長實入伙 13年來以公契經理人身份，將屋苑每年 4,300萬元管理合約，自動外判予旗下高衞物業管理有限公司，業主立案法團打算召開業主大會罷免長實，惟即遭長實打壓，出現大量匿名抹黑信及游說業主投廢票。法團表示須獲過半數業主支持才能踢走長實，呼籲小業主齊心起義。
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聽濤雅苑業主立案法團將於本月 26日（周日）召開特別業主大會，表決罷免公契經理人「聽濤雅苑物業管理有限公司」，該公司是長實子公司，自屋苑 97年入伙以來便是公契經理人。法團主席李榮新表示，根據《建築物管理條例》，屋苑任何逾 20萬元項目，均須公開招標，惟聽濤雅苑每年 4,300萬元管理合約，只外判予高衞，每次約滿便自動續約。公仔箱論壇3 F( F2 ]$ ~5 Z p$ L2 g

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《外牆滲水》聽濤雅苑過去一年半有多達 100宗外牆滲水事故，高衞每幅牆維修費要兩萬元，惟法團格價後發現只需萬多元。
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《經常維修》法團批評長實興建屋苑時設計有問題，污水井建於地底，要用強力水泵反抽到地面排走，導致耗損快要常維修。

多封匿名信抹黑法團www2.tvboxnow.com( ^, V" ]" {" ]! s; e

聽濤雅苑法團主席李榮新（右）及副主席黃鼎文呼籲，小業主團結一致，出席周日的業主大會。
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要推翻長實取回自主權，法團須取得全體 2,032戶業主的逾半數支持，但大會未開已受到長實打壓。法團自上月決定交業主大會後，各業主便收到多封匿名信件，抹黑法團想乘機操控屋苑基金，又威嚇更換管理公司，可能令屋苑運作大亂。李榮新稱很多指控都是子虛烏有，「有啲匿名信署名係前業委，結果一班前業委即刻聯署否認；後來改署名做前業委工作小組，又俾人踢爆以前根本冇工作小組」。為令業主大會流會，長實又軟硬兼施，近日調動大隊工人到屋苑內髹油美化外牆，更仿效左派招數，推出平價海鮮團，試圖籠絡業主。他批評高衞涉嫌違反專業操守，派人「洗樓」游說已向法團交出授權書的業主，希望他們同時交授權書予高衞，令授權書作廢。 www2.tvboxnow.com0 |3 e% V  L, m2 B0 P0 K
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營運沒從業主角度出發www2.tvboxnow.com9 X( {8 y) |; \4 x+ i6 h# v6 A  ^

自從屋苑法團打算罷免長實做公契經理人後，高衞即仿效左派推出「平價海鮮團」，試圖籠絡業主。

聽濤雅苑的管理費每呎 1.49元，在區內不算貴，惟法團副主席黃鼎文認為，現時最大問題是小業主「冇得揀」，「有競爭先有進步，但家變咗世襲，年年都係高衞；高衞係長實（公契經理人）聘請，我哋小業主就算對管理服務有幾不滿，都冇權更換管理公司。」他說高衞的開支每年遞增，每月收取的 300多萬元管理費均「清袋」，當中一半是員工薪酬，部份保安員薪酬達 1.4萬元。法團於是向高衞索取銀行月結單及員工薪酬詳情，了解管理費是否用得其所，惟遭對方拒絕，「只係俾一條大數我哋睇」。今年年初該屋苑的經理，更擅自挪取兩萬元去開聯歡會，事前也沒知會法團。他說高衞自恃法團無權更換管理公司，營運並非從業主角度出發，「買嘢唔買最抵，越貴越好，因為開支越大，佢哋抽多啲經理人佣金」。他舉例說去年全屋苑的第三者保險，高衞推介某個 100萬元套餐，但法團後來發現，高衞沒有計算業主單位室內的折舊情況，「如果計埋折舊， 80萬就搞掂」。
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特稿首屆法團起義失敗今次已不是聽濤雅苑小業主首次起義。居住該屋苑 10年的法團副主席黃鼎文憶述，早在 03年屋苑剛成立法團時，首屆法團主席已嘗試召開會員大會推翻長實，惟跟今次一樣，不斷遭到抹黑，最終大會開不成，該名主席更因此憤而搬走。- s* w3 p7 X9 K/ `1 Q

取回自主權十分困難黃鼎文表示，自首屆法團起義失敗，之後兩屆法團也不敢再有任何舉動，直至今屆法團去年上任，眾委員才決心撥亂反正。為了爭取業主支持，一眾法團成員過去一個月日以繼夜洗樓。屋苑有不少業主將單位出租，法團成員又駕車四出，親自上門拜訪業主，爭取他們授權支持。他認為聽濤雅苑的樓價升幅一直不及同區屋苑，跟長實的屋苑設計及保養服務出問題有關，例如將污水井設於地底，要用水泵將污水抽回地面排走，導致設施耗損快，須經常維修；屋苑二期所用建築材料差劣，入伙後不斷有業主單位出現外牆滲水，單是去年 3月至今年 9月已有約百宗漏水個案，全部由管理公司「找數」，「一定要換走高衞」。律師梁永鏗坦言，發展商在屋苑入伙初期持有大量單位，能以大業主身份隨意委任公契經理人，再聘用旗下管理公司，小業主想取回自主權十分困難，「首先要爭取 10%業主支持成立法團，然後再爭取 50%業主支持換經理人，係有好多重關卡」。
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豪宅業主決逐高衞【本報訊】除了聽濤雅苑業主醞釀踢走高衞，發展商同屬長實的豪宅盤九龍塘畢架山一號，下周二（ 28日）也會召開業主大會，表決是否終止高衞的物業管理合約。聽濤雅苑法團副主席黃鼎文表示，物業管理市場盛傳，部份由長實管理的屋苑業主因不滿被「搵笨」，已紛紛準備起義。公仔箱論壇8 `8 i5 _) D" q; Z) d2 C

下周二舉行特別大會畢架山一號業主立案法團上周向全體業主發出通知，定於下周二舉行特別業主大會，討論以不少於三個月書面通知及沒有賠償的情況下，終止高衞物業管理有限公司的管理合約，並授權法團重新招標。有畢架山一號的業主表示，自法團發出通知後，即收到匿名的抹黑信件，署名是「一群畢架山一號業主」，手法跟聽濤雅苑的情況如出一轍。由長實發展的畢架山一號於 03年開售，惟因為違規砍樹而向業主延誤交樓， 05年消費者委員會首度動用訴訟基金，協助七名業主向長實索償 200萬元損失。長實旗下兩大管理公司高衞與港基物業管理有限公司，現時負責全港 110多個屋苑的物業管理。黃鼎文表示，從物業管理市場得悉，部份長實屋苑的業主積壓了很多不滿。據悉，大坑名門在入伙時，長實向業主表示有多項屋苑設施，惟入伙後業主才發現，部份設施原來須業主自掏荷包，結果屋苑入伙短短數年已出現嚴重虧蝕。

入伙 13年的馬鞍山聽濤雅苑，後天將會舉行業主大會，表決是否踢走長實。

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goats

原始人

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發表於 2010-9-28 11:27 AM | 只看該作者

凡事都要兩面看!
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我是聽濤雅苑的一位小業主, 兩年前剛入住聽濤雅苑, 在好奇心下, 曾旁聽法團的會議.  見法團成員手法老練,想必能為聽濤雅苑的一眾小業主謀福利. 但又感覺他們過分賣力. 後見他們託詞現有法團辨公地方不夠用, 更以各業主授權人身份, 未經公開諮詢, 私自命令管理公司將會所其中較大的活動室永久留為法團自用. 更將部份時租車位改為月租. 但又不知租予何人! 最近法團以當時的村巴收費太昂貴為由, 要求更換, 但引入的新公司服務欠佳, 經常誤時, 有時因站頭為其它車輛佔用, 舊公司會要求佔用車輛駛走或用路邊其它位置讓乘客下車, 但新公司則將車泊在路中心, 乘客要穿越其它車輛才可返回路邊! 有違交通條例, 有人質疑法團為何引入新公司, 法團便將責任歸向管理公司. 但若法團不更換村巴公司, 就不會有這問題, 難道他們不知道一分錢一分貨的道理嗎?
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因些覺得他們私心太重. 更正在制做事件, 使大眾認同管理公司管理不善及浪費.
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近日見法團以公契經理人收取5%過高報酬及管理公司管理不善為由, 發起免除公契經理人行動. 他們的行動規模非常龐大, 包括在表決前數星期內派自己友在村巴內製造輿論, 極力游說業戶授權他們作決定, 我表明我會親自出席投票, 但他們仍極力游說我先授權他們!  他們又印製大批海報及宣傳單張,貼在屋苑各處, 及派法給住戶. 又在晚上上門游說各業主授權他們作決定, 且近日更在一些報章大加報導.  我感覺規模之大, 實非法團能力所能辦到. 似有有勢力人士或團體在後面策劃及支持.7 _( c' J3 }, y) W  \$ D! _, Z

我本人其實已滿意屋苑的現有管理, 管理員們都非常有禮貌及在我們有需要時主動幫助.  我實在奇怪法團為什麼要作出此等行動." I, m! |7 }7 Q$ Q- ~5 c* l- E: Q
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我於星期日出席投票時,發現有劉慧卿,湯嘉華等議員及其支持者出席, 他們都不是聽濤雅苑的業主, 為何他們會在場? 而法團卻特別顧用另一保安公司, 防止任何非業戶進入會埸.  但根據法團的宣報, 實際參加會議的業主人數只約500戶左右.tvb now,tvbnow,bttvb0 }9 w5 I0 ]  \3 D* H! [6 W

會議開始後, 法團只是單方面控訴公契經理人及管理公司, 而公契經理人及管理公司則沒有機會作任何解釋, 有個別業戶要求聽取管理公司的報告及答辯, 卻遭遇搶咪, 法團的支持者更噓聲四起!  令到其他業主不能聽見該些業戶所發表的意見. 我觀察四周, 見這些法團支持者只佔出席比率的極小數.  但他們非常團結及有組織, 對法團的發言, 不時報以掌聲及歡呯,對題出質詢或反對意見的人,卻報以噓聲和甚至關咪及搶咪, 阻止他們說下去!

及後,管理公司才有數分鐘的發言, 我們才得知工程總值達至五拾萬圓以上項目, 公契經理人只收取1%報酬而非法團所說的5%. 法團所要求的核數文件, 管理公司亦早已放在管理處內, 但法團沒有拿取.tvb now,tvbnow,bttvb$ e+ G% P& u" ]; v

這幾天我更見有報紙及互聯網發表同一份誇大的聽濤雅苑會議事件.  且有一連串在其他屋苑有關相同事件的報導.公仔箱論壇% x  a" f; A3 k. c

這時我終於明白了!  聽濤雅苑的業主立案法團已由政黨操控. 這政黨已向私人大屋苑進軍.  我更記得昨天會議時已有業主提出這樣的懷疑, 但立即受到法團的法律顧問警告.

他們為何要進軍私人屋苑, 廢除公契經理人及控制管理公司呢?  TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; Y4 t% X2 V* H4 R
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我想沒有公契經理人後, 受控制的管理公司只會聽命於立案法團, 因一般的小業主大都太忙, 只有信任立案法團 (即使該法團是由小數人所選出).  法團就可以利用業主們的授權, 操控屋苑的管理, 甚至對所屬政黨作出有利的行動.; m, N( @. M3 B9 J) q) T8 G
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我們是否願意由政黨操控我們屋苑的管理嗎? 會否是前門拒虎, 後門進狼?

我更希望所有屋苑的業主要積極參加立案法團成員的選舉, 避免法團遭受政黨操控.

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