林本利: 房屋供應如何計算?) Y# i1 h! e5 M9 ^
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 e9 U0 z! Q4 H& Q( c' n
4 n6 T0 n1 C+ \
根據統計處數字,今年 3月底全港永久性屋宇單位總數接近 263萬個,較去年9月底增加 26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加,而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右,房屋存量超出住戶數目 20多萬,為何樓價仍大幅颷升?
0 F; o- C! N) c! J. Atvb now,tvbnow,bttvb' n1 x3 x: Q# Y" t
筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料,依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。www2.tvboxnow.com) q( i- t- w# N
公仔箱論壇4 \ F; a) n# o* a9 {, O
統計處發表的永久性屋宇單位數字,當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位,而房協則扮演輔助角色,兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有 76萬個公營租住房屋(房協佔3.3萬個)和 38萬個(未補價)資助出售單位(房協佔萬多個),兩者合計114萬個。tvb now,tvbnow,bttvb7 A: b; W" L$ X8 G1 r
/ x q& x+ Y6 V- z0 h4 L
將 114萬個公營房屋從 263萬個永久性房屋存量中扣除,餘下 149萬個單位便屬於私人房屋。這 149萬個私人房屋,其實只得 111萬個真正屬於「私人住宅單位」,包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約 8萬個已補價的資助出售單位(包括租置、居屋及夾屋)。兩個數字加起來約119萬個。把這 119萬個單位從 149萬個私人房屋中扣除,餘下的 30萬個單位又是什麼?
) R/ |0 C' D- [3 C. e5 H( V! o
2 `! m7 h) ]* P, @: y+ Q/ t這 30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別,包括( 1)別墅/平房/新型村屋;( 2)簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋/;( 3)員工宿舍;(4)非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字,但根據 2010年3月底的數字,當時這四類私人房屋合計 25萬個,當中第一類佔16萬個,其餘三類的數字由 2萬至 4萬個不等。
7 |2 i3 O/ {) Mwww2.tvboxnow.com公仔箱論壇& G# @5 ]% E3 |: n0 l
換言之,這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋,過去兩年增加了 4萬多個單位,數字與同期新落成的 4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共 30萬個單位的空置率特別高,去年人口普查時只得七成多單位有人居住,其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。公仔箱論壇( ]# a) I, l, C7 v7 G. r% z9 f% ?
去年 9月底至今年 3月底增加的 26,000個永久性屋宇單位,當中不足1萬 3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇,便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。
; ?6 j2 }! y4 ~# ptvb now,tvbnow,bttvb
9 Y( t. Q- L+ |- d% _; \www2.tvboxnow.com最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋,當中約有 12,000個位於觀塘區,而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個,餘下約 1萬個新增房屋真不知道從何而來?是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房,以致非住宅用房屋數字大增。公仔箱論壇' G! o( @% y% f/ i: J
9 V1 x9 V8 o7 X4 ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。單從表面數字,香港260多萬個房屋存量應可滿足 240萬個住戶的需求,供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量,有 30萬個可能存有水分,屬於非住宅和度假用的單位。另外,每年約1千座新落成的三層高村屋,若有關方面當作 3千個獨立單位處理,亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租,令實際房屋存量減少,與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準,房屋需求又難以評估,政府又如何制定長遠房屋策略?www2.tvboxnow.com' H. Q! Y% L$ m# d6 j
# z& @2 D' i. _5 o7 J8 } |