本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: v$ i: J$ V4 D4 b( G8 {
6 `. o8 e# B3 N6 @; v9 L鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ b. C, F2 ]% {. ~ k) _
; T8 c j* b8 s2 \公仔箱論壇- I Z6 n# i- P4 k* D$ U, ?' A
（一）二元對立的鬥爭思維
% J- U, a( y3 P. hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ~, ]: l' f1 m, @/ r/ C& U3 y8 H3 d! J
10月21日，急風驟雨。
, k' o" Z/ @) _tvb now,tvbnow,bttvb% W+ x( Y9 U" A e' F( z9 m7 N
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！
. H1 D2 O+ ~4 H+ R2 H1 D! f- e% {
$ n/ F. S% A7 j$ _5 Z2 J3 h10月23日，風向逆轉。
' w0 ~: W1 [8 z, _3 F1 i' x$ U2 Xtvb now,tvbnow,bttvb+ q o* h$ J% ]1 R
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？www2.tvboxnow.com: |" v: y7 `6 M# p# s, H& e
www2.tvboxnow.com/ l; l- v i, K4 t0 U
10月26日，波瀾不興。
4 V4 K6 W9 S! J0 i( T" H公仔箱論壇
7 b/ M! t0 ^7 R6 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！: Z, Z$ S7 z! M" X6 ` ?- ~
$ p+ g. r+ h% J; L3 G8 D公仔箱論壇這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。* O& Z; g# f6 T# e, }6 J3 E
' e. F' a- y& O( _3 k5 Z) Gtvb now,tvbnow,bttvb（二）啟德原規劃的謬誤9 V2 d- o9 N' O, h. ~7 z7 j
$ Q$ T( J! T6 s+ N7 o; _, Z8 ]9 Y% i公仔箱論壇兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。. J$ f8 a4 C: _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 c# Q& s3 E! W3 n- z' w7 C
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕公仔箱論壇5 J A: \1 |# Q+ z* Y
公仔箱論壇 i3 `4 v4 |( c8 I/ D, N( C; ]
www2.tvboxnow.com1 ?# R6 C. ~4 l( X: e( @
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。www2.tvboxnow.com9 ~: z4 S6 ?7 i7 h, K2 k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) X" C5 T! _4 F4 ^
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 ]% [% |0 t5 N6 O
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
% N7 A# g0 d5 w' Z- \6 }
/ N) ?( x8 ^) n7 M3 p1 T+ i$ w, Q公仔箱論壇www2.tvboxnow.com7 k/ i2 l1 x5 }+ |5 E
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
# r0 q5 ?7 B W3 t) t1 F lwww2.tvboxnow.com
% t* S' U; G" A/ }! dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ ?; V2 e$ U# C/ u1 A; xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。tvb now,tvbnow,bttvb' m, U* w. M/ k2 F
tvb now,tvbnow,bttvb e+ ~+ d( T! X+ u+ x8 ^$ @9 @
$ p, u3 H+ ~) R3 T9 U8 L% WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。; S/ z+ B: Y! a! z" i1 C J
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( _/ C, m. i; i& @7 C7 i4 X
) `+ j: p `: p■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 y8 b; y9 t8 _2 [
. A& h6 H" {) c' P0 B" Vtvb now,tvbnow,bttvb# d: R6 W1 r+ R% K; P
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤
( ]3 u! H/ N/ V7 H& s- M公仔箱論壇
) z1 W) l* S) w* g4 q# ?
+ i6 R8 X# D1 l5 t2 f0 _8 iwww2.tvboxnow.com從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。4 n2 v- _3 K% t/ c
www2.tvboxnow.com. {3 ?. J$ a8 S6 c3 _
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
/ |# Y1 }4 b3 Ttvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇. v$ x D1 Z1 z
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
2 z5 ]* E- ?* I" |9 p" \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, O# q+ v9 ^0 Q' U' T/ {' O
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
; c- O3 \. U% g# Z2 a. Y& ~5 i# \' ?8 ^
3 z3 i' n b: `/ v2 J& x" q# p" f
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」+ x+ v" {/ m0 b
公仔箱論壇0 f) [3 C- E' L2 \/ D
/ Y5 K" Q3 D) r0 a公仔箱論壇土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。www2.tvboxnow.com3 V5 Z7 U+ T0 y# I- [5 T4 @
3 z& ^9 }1 d# L1 |+ @www2.tvboxnow.com其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。公仔箱論壇3 U0 S2 J# W9 Z1 O3 @8 j2 C4 p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 ^$ k4 r) z$ S. A" j" m5 }
大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。公仔箱論壇0 |/ Q" o3 O6 r' R6 s4 x5 h
公仔箱論壇: h J7 |3 ?+ A5 A# z: x w8 v7 z; }( c
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。www2.tvboxnow.com z9 H) z' f- E2 f' R* f- Z* I
$ F; x, G! J* p/ B6 X公仔箱論壇
# c }2 |+ I3 U3 s8 k
. N) ?0 L- Y& Y- }% t) G公仔箱論壇鄒崇銘本土研究社
( @( s6 I. c/ I4 A) ] g- G9 o! x* q$ T3 W# w% g9 r/ f) u
+ R: y, k: N( A0 X公仔箱論壇
% f( x* h; ^. C) A ^/ S0 X4 o+ Z& s2 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! T) L+ M4 j7 B hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: k+ i7 e3 t" d8 `$ D3 y# s
4 w/ g# I% F, B3 Y |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
