（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。( _, W3 y2 z1 K. W; s% f& k$ x
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
- p9 \4 h; b9 w* L$ hwww2.tvboxnow.com他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 u1 x' f6 k; q- @: t
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。1 w: R: {* L7 y. w' ~
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。( o. W. x3 k$ q; f/ S" |# Q: f+ x& \1 o- G
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”公仔箱論壇5 d" q( y- L3 z; G0 p# m' Z
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新打房措施影響大
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' a; D$ R) d# r+ i% ]8 rwww2.tvboxnow.com林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
3 V( d. e- }( q雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& |7 Q8 B1 X3 c4 g- N
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb% \% U e8 l4 l. y, C
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Q7 [6 ?: _( W" |) k' d9 L
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新手可從次級市場下手) n+ n- j4 S$ D
1 h! C4 R! w$ \產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
" o9 I4 }; E5 I: w2 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
; N+ k2 C3 Y e& R+ Rtvb now,tvbnow,bttvb“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”www2.tvboxnow.com, |6 Y% } J' z5 X
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ B0 \" r" x) Z9 _+ V. |& }
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。4 n0 F3 Z a2 \8 h, K" P8 D( B% _
$ z/ I, z. f# ?. w9 M公仔箱論壇現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。8 b0 K6 m3 N% d# C
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
]7 H- h# q. {8 ~tvb now,tvbnow,bttvb她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
+ F0 _+ O# U! J' c9 c3 B& w/ X0 g6 i公仔箱論壇所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。www2.tvboxnow.com* ^3 r- l! y1 {- i2 H& N
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% Y3 U9 M, Z I6 o) E5 |% K# L
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
* o" S: q) u$ B) V0 i' O房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
$ g2 K, D: u4 v' W+ xtvb now,tvbnow,bttvb另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。www2.tvboxnow.com( t6 Q8 q) j: p
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適時調租增現金流
6 e+ S K! T1 h" O! h1 |# T& PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www2.tvboxnow.com. e0 m+ N1 D& z' \
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。! N4 F6 [" b$ ]: P- b+ s$ D
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。公仔箱論壇; g6 d4 m+ M1 Q# o2 d( q' P9 e& A
Q3 h1 Z" Q/ m& B/ F( Z/ Zwww2.tvboxnow.com隆房價跟不上獅城水平
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9 `' D7 W. M/ c7 R: s% c, R6 H: Zwww2.tvboxnow.com何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
+ M) U2 j% M8 p2 w* O0 _ ?* I公仔箱論壇他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
; D3 q6 v# B$ r1 n, qwww2.tvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。公仔箱論壇% R$ L, }6 W7 g n1 C6 ?- Y$ v* P& Q
1 g8 v8 k( I; [- \, X公仔箱論壇高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
+ K0 o5 P" }; Ewww2.tvboxnow.com何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。, X7 h# V# E2 w M1 s/ q* j
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。www2.tvboxnow.com- |4 r S8 A) @; C9 j4 k1 Y
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。公仔箱論壇8 N$ n! v' h# ]. V D# T. w
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。tvb now,tvbnow,bttvb/ G' a# Q- x6 O8 U2 M9 l
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”tvb now,tvbnow,bttvb! Q; r9 B! p& K- ~
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
2 N3 y3 L$ ~5 _. b6 W6 j& A( x' @* Vwww2.tvboxnow.com所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇$ k6 {! n0 T. L) F( ]2 J; ?0 H
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。1 t% X9 U8 i" ~% \2 n. m2 @, ^2 a3 ?
1 h' U9 d7 ^7 k) O( B9 s1 Ewww2.tvboxnow.com獅城填土將增50%面積www2.tvboxnow.com, I/ u* O! j. b! Y
) H9 g3 Z0 I) L" r4 D7 S5 ^2 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
) n M) k# R" ]+ E/ @; p8 s4 f公仔箱論壇他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。公仔箱論壇/ u+ |0 p$ y- I6 R% }) h2 w; q6 Z" x! C2 \
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
, |9 E' d% n: b$ P: k% A+ M“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。: H" x+ k6 L3 V, Q2 ^
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”www2.tvboxnow.com3 [ h: k# I5 ^) G5 U1 i1 P
0 y0 \" r3 y4 @. g) @8 `www2.tvboxnow.com了解購屋法律免惹麻煩www2.tvboxnow.com+ s! X! Y& |6 I* x3 U8 R
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
8 E5 v$ d! b' ` l" Q L) J他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, C+ y0 \1 s+ U2 e
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。公仔箱論壇) e4 G- O" ?9 G* Q. d
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 x: ^ D' U1 ?
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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大馬法律完善公仔箱論壇3 V! A5 F& @9 N1 h* U4 B- e& s# @
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
* N/ ~9 }7 Z6 r8 b, @: {6 k' @www2.tvboxnow.com他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
3 z- ^- F# f. `$ mwww2.tvboxnow.com陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
' }. _8 g6 X1 A- @& Zwww2.tvboxnow.com陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。tvb now,tvbnow,bttvb* Z! g {5 T7 y( w
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。www2.tvboxnow.com* ]! ~# k" [. V& S' L
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明年料調高產業盈利稅
4 J: i ]2 M/ j, F% zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www2.tvboxnow.com: p* {3 J. c" v0 V; D s. a
陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。公仔箱論壇 P& @2 d- L- i6 D
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
* P/ t6 h' o* m& g公仔箱論壇“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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& b* |2 N" r/ t6 A; f0 H5 a, Iwww2.tvboxnow.com政府講很快做很慢公仔箱論壇0 n; @# U/ R- C8 N/ S3 S/ w
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
$ J" ? ?. K- A6 {* X& W8 B/ g0 Q6 mwww2.tvboxnow.com陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- H. S) l" |. j6 A0 f2 ^
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇) u: \: ?5 D$ L3 z, J8 O1 u
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
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發表於 2014-7-20 11:17 AM
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