（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
6 P2 _+ v1 y7 n+ j/ l) D2 xtvb now,tvbnow,bttvb專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 P2 P* X7 W* W8 p. U
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 m) W" g- S# u; @" Q
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
2 \. w6 e6 R9 ^/ @0 O2 f7 _tvb now,tvbnow,bttvb林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。www2.tvboxnow.com$ V3 i" B! y+ D- L
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”公仔箱論壇. C4 I7 f6 F% H( B
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新打房措施影響大TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( b- G0 N' R/ [3 a @& U+ Y
~7 g- k6 X7 ~4 A, bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。www2.tvboxnow.com2 f h6 T! L& @* h0 ~" x* W
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
O9 n) R H. T0 x& v9 ?: C0 j他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
- n$ I, v: X* @ I* ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。7 d% J, c6 ^5 \; f- e( D) h
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新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。6 k& U+ t7 E' {" v# u$ G; S- B
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。/ J/ h7 N2 `% D- M* B
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
9 C" H! n( F7 p; b. m/ M, s公仔箱論壇而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。公仔箱論壇8 ~. |- `( Y5 n5 B# o2 a6 p" n, v" ^
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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, b9 U9 @: z' ]' [& n) n' L% d, f公仔箱論壇現代人買房收租公仔箱論壇6 t, g$ T$ `2 p- Y! A
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
1 E) k1 b2 I+ u- H% S% Xtvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
. j# U6 f- R: B/ L2 [5 W4 L/ u# ztvb now,tvbnow,bttvb她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
, y, T% K! {1 F5 g' v5 h! u" mwww2.tvboxnow.com所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
+ `- ~7 V4 f0 U9 T9 G' |- K公仔箱論壇她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
7 S- A2 g) y. s' @9 k9 ptvb now,tvbnow,bttvb“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
3 l, D5 h6 m. K7 n) s" v6 wwww2.tvboxnow.com房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。tvb now,tvbnow,bttvb, M; t, {& ]! }
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
5 M) y) o1 N2 k, Q$ h, W$ B2 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( Y4 l2 T( y4 R' ]; V公仔箱論壇適時調租增現金流www2.tvboxnow.com5 M0 z" T/ H: b; E2 h
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
Z, c, Y' `. R/ k' U“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。www2.tvboxnow.com, m& `7 b' P8 k
- d* s5 y& t* E* H& w隆房價跟不上獅城水平www2.tvboxnow.com& w: J" T; D, ^9 s! Q( O
9 q q2 k2 {0 M3 L3 w7 ?何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。9 _( {* \2 I& C
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
' f, F" P2 c" V: p5 Z- {% x公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。; J- f9 Q4 m( g" p
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高鐵將建設7個站點
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) h" h4 e1 R. ] @: ~www2.tvboxnow.com陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
! A4 R2 g, i( _# ~! p# [+ A b5 e何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
6 F: s8 ]. D. b% E& i公仔箱論壇他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。( K! ?. ]9 v: i2 l, v+ \
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
* y7 x* b r( M ^2 vwww2.tvboxnow.com“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
# ~0 a5 c. A4 y3 F“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”公仔箱論壇7 m- M* Y+ _. r: J4 f$ s$ S
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。tvb now,tvbnow,bttvb5 A# o( S6 D4 V. b8 N
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
- N! ?6 m, J- I, o9 [1 F何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
! r H4 Q2 b: J' j P( UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 r. A9 q; q* p u) |. c
獅城填土將增50%面積www2.tvboxnow.com% r: [- G2 d# X! |# F
* \0 u- v _6 L" I4 v2 j公仔箱論壇何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。www2.tvboxnow.com) V3 Y( j0 z T. i
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
( T' m V# f4 ^# `0 G7 r. l5 u% B公仔箱論壇“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
7 D: X* y; U$ p4 _公仔箱論壇“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
6 B6 p% V0 h' t+ xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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4 l; Q( ~, Q. r) uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩www2.tvboxnow.com/ a2 A6 Q& }6 g! Y* I" K
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; v* A! G3 \5 J7 d& I
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。tvb now,tvbnow,bttvb6 n5 E) I, ]) ?: z/ \
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
1 v- K! A9 G; @. ^ \ U' m他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。) Q3 g' O, ^2 E$ g E" U
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” www2.tvboxnow.com# @0 D5 f6 S9 v
# Y% ^7 c# Y. }; e6 q- o# Jtvb now,tvbnow,bttvb
* v9 S/ z* F, C5 v* H5 K大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
; y6 S- V; Y2 m他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
: b0 y$ M: c/ Q- \; c9 x公仔箱論壇陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
& c2 k9 J6 e& ]3 t4 owww2.tvboxnow.com陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
+ u' O5 b. q2 d) B1 I; U) `$ X& Z( l公仔箱論壇陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。( [8 a- A. i; |# H' x* A" u
. s0 L9 \7 c* B" p/ M明年料調高產業盈利稅
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% o1 g- B( u, L* L1 G陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。www2.tvboxnow.com w2 i- ~% y* k6 ]
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
* g" u; ]6 r* D% D! [7 ?5 ?www2.tvboxnow.com“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。tvb now,tvbnow,bttvb+ E5 H H! g1 M8 y( V
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政府講很快做很慢
: v" n# U* u6 F$ aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 ?& x/ N2 L% @tvb now,tvbnow,bttvb“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
0 C7 {4 C2 t. e5 x) \0 G- m" A6 q陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
; U3 ^; u+ R1 H( M3 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
; V+ a6 ^$ E+ ^" yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
' s3 f2 H9 l" t“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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