林本利: 房屋供應如何計算?
; v* v, B( Y/ J- d& [( p' W& JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( P+ S% Q; @5 H( O
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& y& f; Q2 f3 Q! w9 M
根據統計處數字,今年 3月底全港永久性屋宇單位總數接近 263萬個,較去年9月底增加 26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加,而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右,房屋存量超出住戶數目 20多萬,為何樓價仍大幅颷升?
/ e8 ^: e7 O5 L/ q, J7 @tvb now,tvbnow,bttvb
! K# M& R1 r) K( y) F* t筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料,依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。$ O- F5 a6 m6 M
0 C! X; D5 r1 d, X8 y* E- f
統計處發表的永久性屋宇單位數字,當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位,而房協則扮演輔助角色,兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有 76萬個公營租住房屋(房協佔3.3萬個)和 38萬個(未補價)資助出售單位(房協佔萬多個),兩者合計114萬個。
, Z5 k5 M1 _3 v" \; S3 C; E2 k, I( Gwww2.tvboxnow.com公仔箱論壇2 i# `' Z8 L) [
將 114萬個公營房屋從 263萬個永久性房屋存量中扣除,餘下 149萬個單位便屬於私人房屋。這 149萬個私人房屋,其實只得 111萬個真正屬於「私人住宅單位」,包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約 8萬個已補價的資助出售單位(包括租置、居屋及夾屋)。兩個數字加起來約119萬個。把這 119萬個單位從 149萬個私人房屋中扣除,餘下的 30萬個單位又是什麼?TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 H; ?2 F+ w( t3 b9 }' S4 l
: g7 k6 X0 U }3 p+ X& c& ^: f4 ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這 30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別,包括( 1)別墅/平房/新型村屋;( 2)簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋/;( 3)員工宿舍;(4)非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字,但根據 2010年3月底的數字,當時這四類私人房屋合計 25萬個,當中第一類佔16萬個,其餘三類的數字由 2萬至 4萬個不等。
F+ B/ n% `: B, f, Z$ }www2.tvboxnow.com
- X. f- g3 T8 q' }* Ltvb now,tvbnow,bttvb換言之,這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋,過去兩年增加了 4萬多個單位,數字與同期新落成的 4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共 30萬個單位的空置率特別高,去年人口普查時只得七成多單位有人居住,其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。
5 ?5 F; n* |5 \( J: O# R5 QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。去年 9月底至今年 3月底增加的 26,000個永久性屋宇單位,當中不足1萬 3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇,便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。tvb now,tvbnow,bttvb a$ n J( L4 B) n* y, w1 q$ ~8 j9 `
7 P- C5 Q3 u5 D! ]
最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋,當中約有 12,000個位於觀塘區,而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個,餘下約 1萬個新增房屋真不知道從何而來?是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房,以致非住宅用房屋數字大增。: [2 E) p. q3 ~2 t5 H
8 q: K% |* K3 C) r4 x9 b單從表面數字,香港260多萬個房屋存量應可滿足 240萬個住戶的需求,供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量,有 30萬個可能存有水分,屬於非住宅和度假用的單位。另外,每年約1千座新落成的三層高村屋,若有關方面當作 3千個獨立單位處理,亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租,令實際房屋存量減少,與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準,房屋需求又難以評估,政府又如何制定長遠房屋策略?/ m3 h* B6 p w1 m, z3 J) S' ]( L
' N0 n9 V, w5 Q" S) ]7 H: I$ z
|