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供應稍增但仍失衡 樓市整體格局未變


! \" i- D& h  O- S/ R8 Ewww2.tvboxnow.com財政司長曾俊華* w' D7 W9 Q3 D/ x/ i* M
在預算案宣示的穩定樓市政策,比特首曾蔭權www2.tvboxnow.com3 E  c( x* B% Y/ f
去年10月的說法有進步,其一是承認勾地表之不足,並推出措施作出彌補,其二是糾正了豪宅不影響中下價樓的講法。經發展局長林鄭月娥TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% }1 c# P% r4 X2 o' I
昨日演繹,被理解為「曲線穩定樓市策略」,政府意圖以增加豪宅供應,紓緩豪宅炒風之後,帶動遏止中小型樓宇炒風,這個策略能否奏效,且待市場驗證。但是新政策暴露政府對市民真正的置業需求,認知偏頗,存在誤判,因此,新政策並未解決住宅單位供不應求問題,樓市失衡情基調未變。
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3 G  V2 @( y" q; E5 s發展商仍主導土地供應www2.tvboxnow.com7 |) N5 y" b' G, _. f
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政府推地底牌自損效果公仔箱論壇/ s8 }( }; P3 o

* B. q. I2 `/ z過去兩年,政府堅守所謂市場主導,把土地供應權拱手讓給發展商,即使發展商對於勾地興趣缺缺,政府也無可奈何。新政策是在勾地表46幅住宅用地中,政府指定6幅豪宅用地,若兩年內未被勾出拍賣,政府就會每5至6個月,陸續安排以拍賣或招標方式出售。新政策與過去全賴發展商勾地比較,顯示政府某一程度重掌部分土地供應權,與發展商的博弈上,政府看似有所得,但是在整體土地供應上,政府之於發展商,仍然恍如聽婆婆使喚的媳婦,發展商還是「大權在握」,居於主導地位。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. x; p# |2 W& T0 ^4 R5 E

6 h7 [; Y7 }+ l% L  Q3 zwww2.tvboxnow.com另外,在操作層面,發展商還佔據謀定而動的優勢。道理不難理解:政府自揭底牌,兩年內最多只會推售6幅豪宅地,對於發展商而言,若他們依然不熱中勾地,讓政府每5、6個月推售土地一次,兩年內那6幅土地賣完即止,涉及單位共2200個,如此而已。政府每年策劃供應1100個豪宅單位,能否冷卻豪宅炒風,進而帶動遏止中小型單位炒風,熟知香港樓市情者,對其成效都不敢樂觀。www2.tvboxnow.com) _  Q; R) i( D+ h' c
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新政策未改變現行樓市格局,主要是政府對市民置業需求的研判,存在嚴重偏差,致使供應未能應付真實需求,供不應求局面持續無改變,樓市失衡依舊。
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成交量不等於實際需求
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+ q0 ~$ n- N2 i& ~3 R3 [過去20年數據說明真象TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 U3 o) v6 x2 s9 ^- }
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先說需求。政府以過去10年一手私人住宅成交,平均每年為1.91萬個,視此為市民的置業需求。我們認為,政府這個數字乃基於片面數據,有誤導成分。20年來,市民對住宅的需求,有兩個數字顯示出來:(1)政府供應的居屋,由1978年居屋計劃開始,到8年前取消興建居屋,房委會共賣出了約30萬個居屋單位,即平均每年約1.2萬個;(2)發展商供應的私人住宅,1990至2004年間,每年由2萬個至3萬個不等(直至2005年以來,則持續不足2萬個,09年更不足1萬個)。這兩個數字加起來,說明每年市民消化約3萬至4萬個單位,這是過去20年,本港樓宇成交的大概情。) [7 Z7 O( `9 G. B. m7 V
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市民對住宅的需求,還有一個數字可供參考,就是過去20年,每年平均約有4萬對新人結婚,以本港流行核心家庭的趨勢,他們無論是租或是購買,對於住宅單位是一股龐大的潛在需求。展望未來,結婚和核心家庭趨勢不會改變,也就是說對住屋需求不會改變。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# r) Z& M2 x2 k& U0 G* v

0 H- s. {* |  p& S& i, G公仔箱論壇政府的1.91萬個數字,僅參考最近10年的數據,明顯不夠全面,特別是這10年,本港歷經多次經濟周折和SARS2 h- ]6 I: Y' X) ?6 |; N) T% E
等衝擊,樓市低迷時間較多,特別是2005年以來,住宅買賣成交更是明顯下跌,例如05年不到1.6萬宗、06年不到1.4萬宗、08年更少至不到1萬宗。這些成交數字,肯定不能反映市民對住宅的真實需求。

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* j& v$ I: C) j2 ^4 q/ c8 ntvb now,tvbnow,bttvb如果不囿於過去10年的特殊時期,從過去20年的數據,可見需求量較大;如果政府認為每年只要有1.5萬至1.8萬個私人住宅單位供應,就能夠滿足需求,肯定是誤判。如此,私人住宅樓宇供不應求,不可能遏止炒風。公仔箱論壇. L# _1 k! C' s  |# y2 y2 x

" l) b& Z: ]0 ]0 Ywww2.tvboxnow.com近日曾俊華解說政府的政策措施,也暴露另一個誤區。他說「現時有80萬至90萬市民已經置業,若推樓市,影響會很大」。當年董建華的八萬五政策,遇上金融風暴和SARS,使樓價大跌,導致逾10萬個負資產業主苦不堪言,這個慘痛教訓,確實要記取,對於樓市一應舉措,要小心翼翼,千萬不能鹵莽行事。這是市民共識。
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7 x' D* a* Q" W) f" C0 jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但是,近期樓價狂,主要因為土地供應嚴重不足,扭曲了樓市(例如,去年僅得7157個住宅單位落成,遠低於需求),社會輿論要求政府切實穩定樓市,只是要求適量增加供應,使樓市能夠長期健康,穩定發展,又能基本滿足市民的置業安居要求。沒有人說要「推樓市」,若認為要求政府出招,就是向政府施壓「推樓市」,則肯定是錯誤理解輿論。
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' s5 Z( b: H0 [: ~6 B* M2 A80、90萬業主認同樓策?* k$ d" K: g: J; ^( d

( S& m6 {9 J( A; Q" }政府應公布數據以昭公信
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我們不知道政府憑什麼把已置業的80萬至90萬市民搬出來,為其樓市政策的合理性辯護,若政府做過調查,得知市民的意向,應該公布,以之取信於民;若無以為據,則政府不應該「隨口」,借市民過橋。www2.tvboxnow.com& e. L( y3 G, H! ^( p
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我們也未做過全面的已置業市民對樓市政策的調查,不過,在坊間接觸到一些不同階層的業主(並非炒家),他們對於樓價狂,也有展露不以為然之意。首先是樓價雖升,對他們而言,只是紙上數字,他們絕大多數不會因而賣樓賺一筆,因為那是居所,賣了之後還是要再買樓,屆時可能得不償失。其次,已置業市民若有子女,樓價狂也是噩夢,因為子女憑本身能力不可能置業,就算父母替子女出了首期,他們也不想子女為高樓價供樓,勞碌一生。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ r$ K6 l) z  B
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我們點出已置業市民這種心理狀態,無確切數據為憑,但是此乃同理心,卻是顯而易見。政府若認為已置業市民認同和支持現行高樓價政策,就請拿出確實數據來。
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