王尚一: 香港樓市三級跳
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對比全球幾個大都會的物業總值，發現2014年香港全港物業總市值高達20.6萬億港元，超過三個紐約市的物業總市值，也將近能買下三個新加坡。雖然很多人認為這個數字誇大，但是考慮到香港雄踞全球的樓價，基本能夠反映香港樓市的大致狀況。 (圖片來源：香港城市大學網站)
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$ N1 R; e5 r5 A% o+ u在過去幾年，我們對中國經濟做了大系統邏輯分析，準確預測中國經濟走勢，並且對中國經濟的關鍵節點進行明確定義。目前所有中國經濟狀況、以及未來的變化方向，都在我們過去的分析中做過總結。與我們方向一致的經濟決策，能夠獲得財富的保值增值；與我們相悖的決策，不是損失慘重，就是血本無歸。本文結合大陸經濟的未來走勢，以及對香港經濟的影響，分析和預測香港樓市走向。同樣，雖然本文不構成對香港物業的投資/去投資的建議，但是時間將證明我們分析和預測的方向正確性。
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m' ]/ u2 ?9 L香港樓市不是由居住狀況決定，而是由金融市場決定。香港作為大陸的金融中轉中心，完全依賴大陸的經濟狀況。隨著中國經濟增長，國際資金越來越多湧入香港，再轉入大陸，推動香港樓市節節攀升。當大陸資金瘋狂湧出，香港作為資金停留第一站，樓價也隨之瘋狂飆升。隨著大陸經濟完全崩潰，資金完全枯竭，香港樓市將經歷自由落體式的崩潰。
8 F: m, W& R1 a9 ttvb now,tvbnow,bttvb根據香港樓市特點，我將香港樓市的下跌定義為三級跳。一般來說，大多數國家和地區的樓市都能反映當地經濟，而樓市三級跳往往也是地區經濟崩潰過程的體現。不過，由於香港與大陸經濟的關係，香港樓市三級跳反映的主要是大陸經濟的崩潰，而且表現更加典型和清晰。在2013年的香港經濟中，貿易和物流佔GDP的23.9%、金融業佔16.5%，生產和專業技術服務業佔12.4%，旅遊業佔5%。這樣的經濟結構與大陸經濟變化相結合，就形成具有典型意義的香港樓市下跌三級跳。
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三級跳具體可以分為：第一級，商業舖租暴跌，隨著大陸實體經濟崩潰，香港商舖租金暴跌。第二級，商業地產和豪宅崩盤，隨著大陸金融崩潰，外資從大陸撤出，回歸本國，香港商業地產全面崩潰，豪宅市場完全失去需求。第三級，住宅需求跳水，香港經濟全面蕭條，失業率急劇升高，住宅樓失去需求後也隨之跳水。公仔箱論壇! T: B+ Q% y: D( K* a6 ^
第一級，商舖是實體經濟的晴雨表，正在以舖租暴跌的方式，開始香港樓市的垮塌。大致上，香港商舖主要可以由高端和社區兩個主要部分構成。這兩部分都受大陸實體經濟左右，暴跌過程也跟隨大陸實體經濟崩潰的過程。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ^8 r2 h1 w% L8 g" K
0 g$ E5 C0 J$ G8 G# x) ?0 @; UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。整體上，大陸消費支撐起香港高端舖租。 1970-80年代之前，香港商舖大部分供本港民眾消費，一小部分供遊客採購。由於香港稅收和各方面成本低廉，長期被視作購物天堂。大陸改革開放後，尤其是1990年代後，血汗工廠快速發展，香港工業急劇萎縮，貿易經濟快速發展，商舖的規模也快速擴大，而且越來越高檔。香港的自由行開放之後，香港商舖呈現爆炸成長的態勢。在銅鑼灣等商業中心區，隨著大陸游客越來越多，商舖也越來越高檔，舖租也跟著水漲船高。 2009年後，美聯儲三次大規模QE和中國的4萬億，使香港的奢侈品商店變成類似大陸搶購白菜的露天大賣場。大陸游客到香港瘋搶奢侈品，直接推動奢侈品店的銷售，也推高商舖租金。 2013年，香港銅鑼灣擊敗紐約第五大道，成為世界第一高舖租的商業中心。到2015初，香港銅鑼灣、中環和尖沙咀佔據世界舖租最高商業街的三個。
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隨著大陸實體經濟末日來臨，在香港的奢侈品消費急劇萎縮。在過去幾年，我們一直在持續分析和跟進中國經濟崩潰的進程。而且，在2014年初，我們系統著述，《中國實體經濟走向末日》。如果從實體經濟角度分析，可以清晰看到，大陸公款緊縮和反腐的基礎原因。隨著實體經濟末日，行賄受賄只會急劇減少，公款緊縮加劇、反腐日益嚴厲，導致在香港的奢侈品消費急劇萎縮，最後斷流。當然，香港人只看眼前、只看表面，認識不到大陸游客減少、消費萎縮的根本原因。所以，大多數奢侈品店仍然在堅持，商舖業主還在繼續進行擴張，增大高端店舖的面積。到2014下半年，大陸游客快速減少，尤其是高消費遊客減少，奢侈品消費顯著下滑。到2015上半年，大陸的高消費遊客已經極少，一些商舖開始撤離，推動舖租暴跌。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 a4 \; e0 K4 @+ ]$ q) ~
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大陸在香港的奢侈品消費將完全消失。在2014年，隨著大量私營企業倒閉，中國貿易出口大部分依靠外企支撐。從2015下半年開始，外企進入大潰敗階段。外企大潰敗意味著兩點，一是出口急劇減少，大陸獲取外匯貿易收入的能力急劇降低；二是外企加速撤離大陸，外匯資金大量流出。隨著權貴出逃和外企大潰敗，中國外儲將面臨清空的局面，也意味著大陸人在香港購物的金額將接近0。在大陸消費急劇消失的同時，香港的高端店鋪供應量過大。在供求已經完全不成比例的情況下，即使舖租下降90%，也無法刺激足夠的商家，大部分高端商舖將空鋪。而高端舖租暴跌之後，將擠壓中低端舖租。同時，中端商舖也將受到大陸游客消費減少的影響，一部分空鋪。www2.tvboxnow.com1 ]' z9 j7 c" U0 k
' M6 L* n! g0 T. ~tvb now,tvbnow,bttvb在過去，住宅區的社區商舖舖租同樣大幅上漲。自由行的早期，雖然大陸游客持續增加，但是主要集中在商業區。大部分住宅區的社區商舖並沒有受到明顯影響，舖租也保持相對穩定。不過，在2012年後，隨著人民幣升值以及大陸持續通脹，陸港生活用品的價格對比超過臨界點。在此之前，大陸的多數商品價格比香港低，很多港人到深圳購買生活日用品。而超過臨界點是指陸港的生活用品價格倒掛，香港的產品既比大陸的質量好，而且還相對越來越低。在價格驅動下，不僅香港人不在北上深圳購物，大陸深圳人開始南下香港購物。. Y$ P5 T; n, j
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另外，在大陸接二連三發生嬰兒奶粉事件後，大陸人更加抵制大陸銷售的產品質量，增加從香港的採購。除了大陸民眾到香港購買生活用品外，大量水客出現，將香港銷售的產品運到大陸獲利。水客的關鍵作用是，深入到各個生活區購買生活用品，尤其是搶購奶粉等大陸熱銷產品，開始影響到香港民眾的生活。為了滿足水客需求，新藥房紛紛成立，批發零售各種廉價正品。藥房數量增多以及生意興隆，增加對社區商舖的需求，也明顯推高住宅區域內的舖租。水客的頻繁活動和舖租大幅上漲，導致居民區的生活秩序被打亂，致使港人發起反水客行動。www2.tvboxnow.com! R' Z; @' B8 \
* e1 b( C/ a4 ^: d. Q K! ?; N$ owww2.tvboxnow.com2015下半年開始，社區商舖的舖租也將大幅下降。早在2014年，雖然奢侈品消費已經開始出現驟降，但是大陸的中產消費下降並不非常明顯，仍然踴躍購買來自香港的商品，支持香港藥房的生意。隨著實體經濟走向末日，大陸經濟加速崩潰，裁員潮、減薪潮和欠薪潮已經在2015上半年開始爆發，中產也開始節衣縮食。更重要的是，在2015上半年，A股暴漲之後，吸引了大量實體企業和中產階層資金流入股市。隨著A股股災爆發，無數人突然發現自己被洗劫，緊急縮減開支節衣縮食。大陸消費急劇減少，很快傳導到香港藥房的生意，很多藥房收入和利潤減少。
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6 ^7 D. M2 s& C, \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隨著時間的推移，實體經濟末日和消費緊縮相互作用，結果是大多數中產階層正在快速滑向赤貧階層。大陸對於香港的日用品需求也將變得非常少，進而演變成藥房倒閉，並且推動社區商舖的舖租大幅下降。從香港市民的角度，不論藥房減少、水客減少、還是舖租下降，都是好事。但是，對於商舖業主來說，則是另外的感受。公仔箱論壇& [& D; X y8 }! L) H7 [
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隨著商舖租金暴跌，商業零售地產也將崩盤。不論高端奢侈品還是日用品，來自大陸的需求已經佔據香港零售的主要或者重要份額。隨著大陸需求全面消失，香港商舖全面過剩，而且是嚴重過剩。即使本港和其他地區遊客按照過去的水平慣性消費，高端商舖都將在舖租暴跌後，出現大量空鋪。商舖業主只能面臨兩個選擇：1、大幅降舖租，最後舖租剛剛抵消各種運營成本，在物業本身無法獲利。 2、空鋪，在“高端壓中端，低端也過剩”的情境下，舖租連運營成本都無法抵消，或者因為基本沒有需求，只能通過空鋪縮減開支。不論陷入哪種情境，商舖投資回報能力將變得極弱，甚至沒有回報能力，也意味著商舖價值變得很低，由於香港商業零售已經急劇萎縮、舖租開始暴跌，稍微聰明點的投資者必然會避開商舖。所以，商舖業主已經很難賣掉手中的物業，未來將面臨損失慘重或者血本無歸。" X7 u4 R- H+ a2 Z- i: Y
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第二級，商業寫字樓和豪宅市場反映大陸金融狀況。在過去，由於大陸金融業持續擴張，而香港是大陸金融業的橋頭堡，香港金融業也明顯受惠。所以，不論商業寫字樓還是豪宅，都在持續升值。不過，隨著大陸金融危機爆發，天量外匯開始外逃，香港金融業也開始動搖。隨著大陸金融業全面崩潰，香港金融業也隨之崩潰，商業寫字樓和豪宅將經歷完全無人問津的情形，大多數中環寫字樓將熄燈。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! C; i1 b' K, c* S) j
) B8 h: M8 A }# M( I; WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隨著貿易和金融業發展，香港寫字樓規模持續擴大、日益豪華高檔。在1950-60年代，香港經濟大部分靠出口加工業支持，與大陸的金融和貿易占據香港經濟的比例小，所以寫字樓少，豪宅數量非常少，大部分是簡易房，房價也非常低。 1990年代後，大部分香港工業轉移到大陸，香港快速發展成為金融、貿易、商業和技術等服務中心。而且，香港的主要服務對像是大陸經濟，其他地區所佔比例極少。在大陸上億血汗奴工為出口而辛勤工作之後，對於出口貿易服務業的需求急劇增加。大量的大陸商品和服務出口需要通過香港。不論香港口岸匯集廣東的商品進行轉口貿易還是服務出口，都需要香港起到關鍵中間人的作用，需要香港的貿易、商業和技術服務業。
, T9 e6 C% ]( b( R* }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www2.tvboxnow.com+ R. L4 I1 T0 }0 a; X' h; J8 g
隨著香港相關服務業的發展，對於中高端寫字樓的需求也越來越大。而更重要的是，隨著貿易發展，涉及到大規模的資金運轉，金融業也獲得相應發展。與貿易相比，金融業涉及的單位資金規模更大，單位利潤也越高。金融業需要更高檔的寫字樓，支持自身的形象，顯得更有實力。在金融業的需求下，高檔摩天大樓如雨後春筍，在香港快速聳立起來。 1985年落成的第四代匯豐銀行大廈，是當時世界上最昂貴的建築。 1990年貝聿銘設計的香港中銀大廈，一度被視作香港的標誌性建築。 2003年底，國際金融中心二期落成，作為全港最高的建築，將中銀大廈變成矮子。
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大陸加入WTO之後，香港貿易和金融日益發展。在加入WTO的2001年，中國大陸的進出口貿易額約為5100億美元，佔世界總貿易額的4.4％，是世界第六大出口國。到2014年，中國的貨物進出口貿易額達到4.3萬億美元，是世界第一大貨物貿易國。而服務貿易達到6000億美元，僅此一項就超過2001年的貿易總額。不論貨物貿易和服務貿易，都給香港的貿易服務業成長提供很大的發展空間。
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與貿易相比，大陸與國際金融業的業務發展更加迅猛。首先，大量外資的500強大企業進入大陸實體投資，支持大陸的實體經濟增長。其次，大量游資和外資金融企業（以保險為先導）進入中國，支持中國金融業和房地產的發展。第三，大量的大陸央企到海外上市(最初，這些央企準備到紐約上市，但是被可能發生的集體訴訟阻止，轉而到香港上市)。第四，大量中概股企業到美國和香港上市，從國際上吸引資金。尤其2009年後，隨著美聯儲的3輪大規模QE和中國4萬億，經過香港的資金更加龐大。而僅僅從金融業的角度，各種金融類資金往來的規模估計達到10萬億美元之上。 2001年，中國大陸外匯儲備為2100億美元，到2014年第二季度末達到3.9萬多億美元。從資金流出角度，大陸不僅進行大規模資金引進，還持續進行對外投資，而且大量資金還從中國和香港獲利離開。另外，地下錢莊基本以香港為境外基地，雖然毫不起眼，但是經手金額巨大，收益也相當豐厚。0 G; s) z0 S+ g
! r o# }$ w. z4 C) [www2.tvboxnow.com所以，不論貿易資金往來，還是外資進入中國，香港作為中國金融的橋頭堡，都能從金融服務中獲利。所以，不論中資銀行還是外資銀行，都持續在香港擴大業務規模，既進行資金吸儲，還為貿易進行相應的金融服務。
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更重要的是，隨著大陸實體經濟快速衰敗，大陸更加依賴金融活動獲得的資金。在WTO之後，中國央企在香港上市，都以極低價格發售股票，主要對外資進行利益轉移。而在2008年金融危機後，由於世界將中國看作世界經濟的拯救者，大陸企業海外上市的模式發生關鍵改變。尤其在2012年後，當中國企業在香港或者赴美上市時，因為投資人相信中國的美好發展前景，中概股都會以較高價格發售。例如，阿里巴巴上市的規模，創出紐交所歷史上最大的IPO融資額。當大量國外投資者看好阿里巴巴、百度、騰訊、京東這些中概股，並且投入大量資金時，並不了解這些股票實際上在中國經濟崩潰之前，吸引世界眼球的“紅色帝國的落日餘暉”（詳細分析見本人《中國實體經濟走向末日》一書）。這些高收益股票上市的行為，極大調動香港的金融服務資源。香港金融服務業不僅能獲得中介和服務費用，往往還通過風險投資、戰略投資等方式，分享大陸企業在境外上市後的股票升值收益。www2.tvboxnow.com9 C2 _) q5 L' U
- v. u* Y; K4 N5 x7 I公仔箱論壇另外，大陸政府和企業大規模在香港發行債券。根據一些較為正式的數據披露，僅中國銀行業發行海外的美元債券就達到1萬億美元以上。中國其他類國企和房地產等所謂私企，發行的美元債券也達到上萬億美元。香港金融業是這些債券發行的主要承銷商，同樣從中獲得巨大的中介利潤。最後，隨著實體經濟走向末日，中共體制和權貴為了最後的掠奪，製造A股的暴漲和全國民眾的投機狂潮。不僅大量熱錢通過地下渠道進入大陸炒股，而且滬港通和深港通開通，也意味著香港金融業能夠參與其中，從中分得中介業務收益。另外，在A股暴漲後，大陸資金大規模進入香港股市，推動港股的高位暴漲，也對香港金融業形成一定刺激作用。
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金融業極大膨脹，也將香港寫字樓和豪宅推向天價。從2001-2014年，大陸貿易成長將近10倍，給香港帶來大量高附加值的貿易服務業務。業務增長意味著更大的辦公場地，增加對寫字樓的需求，以及更多的從業人員，這些從業人員又形成對住宅的需求。同期，金融業則是幾十倍、上百倍的規模膨脹。其中，相當一部分金融業務都需要租用高檔寫字樓，推動高檔寫字樓市場的極度繁榮。. b& E1 j( v/ n" T v
根據港府差估署《香港物業報告2015》的數據：2014年甲級寫字樓的使用量大幅增加至116 300平方米，是去年的九倍以上。整體空置量因此大幅下降至455 300平方米，相當於甲級寫字樓總存量的6.4 %。而且，中高端金融業人才培養困難，不可能5-10年就大量培養出來。尤其是各類細分的金融領域都在爆發性成長，香港需要各類金融人才，尤其是精通和了解歐美金融領域規範的人才。所以，進駐香港的各類金融機構為了擴充業務，大量從海外向香港引進中高端人才。這些高端人才進入香港後，租買中高檔公寓，在高檔寫字樓辦公。隨著香港的高端寫字樓和公寓的租住需求日益增加，支持香港高昂的寫字樓和高檔公寓租金，支持寫字樓和豪宅的售價。
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2 w: M" h1 p1 q4 j5 A- t* k從時間差別的角度，在實體經濟衰敗之後，金融業獲得爆發式增長。所以，在2014—2015上半年，商業零售因為大陸實體經濟而急劇下降時，寫字樓需求仍因金融業需求而持續增加，空置率屢創新低，支持寫字樓租金和樓價。www2.tvboxnow.com, E* U, z% L+ K4 H n- e; i7 e+ Q1 i8 J
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更重要的是，當巨額外資湧向大陸時，大陸的權貴和富人瘋狂逃向香港。 2008年後，大陸的主要外匯收入來源已經不再是外貿，而是巨額金融類外資流入中國。雖然中國貿易增長明顯放緩，而且開始在世界瘋狂採購和撒錢，但是外儲仍然大規模增加，根本原因就在於外資流入中國。而且，隨著出口形勢急劇惡化，即使中國外貿保持順差，也主要由外資企業出口支撐，收益和利潤也主要歸於外資企業。同時，由於中國的外匯供應極為充裕，而且權貴和富人日益看淡中國，換匯離開中國的資金規模日益增大。這些人如同沉船時的老鼠，首先發現船將沉沒，加速逃離。從人們的行為模式上，逃離有著顯著的特點。由於大陸的權貴和富人都靠中共體制生存，基本都是土包子，缺乏在歐美國家生存意識和能力，所以，這些人逃離時，首選距離最接近和文化最接近的地區，其次再向更遠的地區擴散。香港與大陸近在咫尺，語言文字極為接近，成為土包子們的首選之地。 y! h* u5 r2 z! ?' ~" J) h/ q6 e
, H+ E- @" z/ U+ h# b2 F9 \大陸富人們在香港的第一個動作就是購買豪宅。隨著流入大陸的外資越來越多，中共體製手中的外匯資金極為充裕，也改變過去嚴控外彙的做法，對於流出大陸的資金極為放鬆。大陸富人在大陸賺到的人民幣後，也很容易變現成為外匯，通過正規渠道和地下錢莊逃離。而且，香港使用人民幣的比例日高，讓很多人可以直接在香港進行人民幣交易。所以，當越來越多的外資通過香港進入大陸後，再通過大陸富人帶回香港，讓香港保持充裕的資金供應。
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根據不同的財富級別，大陸富人在香港購買不同級別的豪宅。大陸富人通過金融手段賺錢，來錢極為容易，因此不在乎樓價，只選貴的，不選對的。在富人不計代價的購樓支持下，香港豪宅價格一次次被刷新，也刺激人們的眼球。尤其是最近馬雲在香港以15億港元的天價購樓，對人們的心理形成新的衝擊。而馬雲的錢主要來自於阿里巴巴在美國上市融資，使馬雲的財富感獲得極大的膨脹。如果阿里巴巴沒有上市，馬雲靠其可憐的利潤和現金分紅，無論如何不會購買15億的豪宅。由於大陸富人在香港購樓，相當多采取現金一次付款的方式，因此港府採取的辣招對豪宅市場影響很小。
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在大陸資金支持下，香港豪宅市場似乎極為穩固。 2008年之前，香港樓價已經高居世界前列，而之後的大陸資金更將樓價推高到世界首位。在樓價暴漲的同時，香港豪宅空置率持續攀升。根據港府差估署《香港物業報告2013》數據，2012年香港100平米以上豪宅的空置率達到10.2%，實用面積1722方呎或以上的大型物業的空置率更升至14.1％(涉3511夥)，成為自1985年有紀錄以來的最高紀錄。如果沒有大量資金支持，按照上述空置率，香港豪宅市場早已崩盤。不過，由於大陸資金的買盤踴躍，加上豪宅市場利潤高企，所以豪宅銷售待價而沽，既不受空置率影響，也不受辣招影響，保持堅挺走勢。在2013和2014年，100平米以上豪宅的入住量持續增加，空置率也降低到7.9%。基於香港的天價樓價和租金，購買和租住豪宅的人群，只可能是大陸富人和金融業高端人才。而豪宅空置率降低，進一步讓很多人相信，香港樓市需求堅挺，樓價不可能大幅下降。
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不過，隨著大陸金融危機爆發，形勢迅速發生改變。 A股從2014年下半年開始啟動，在2015春節後持續上漲，引發第二次全民炒股的風潮。很快，上證指數突破4000點，大陸官媒全面唱多，甚至連大學生都節衣縮食參與炒股。 6月中旬，股市開始下跌，中央政府兩週3救市。在暴跌後，李克強親自主持會議，決定實施“暴力救市”措施。外界不了解中國的情況，所以不知道形勢的緊急。; L* ^8 K( Y* R
+ e! X& D6 R3 R+ n# H- S; k9 h. bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7月初，我斷定並且強調中國金融危機已經爆發，並且做相應的分析，認為中央根本無力解決危機。而且，結合A股和實體經濟形勢，我當時預測和分析港股第一波下跌的特點。隨後，我在微博中強調，外企大潰敗已經開始，在不久之後會出現股匯雙殺的無解局面。在8月初，我繼續撰文《A股救市慘敗與港股第二波下跌》，分析了金融危機進一步延伸的特點。中國金融危機的特點是，無法平穩解決，而且傳導影響非常快。進入8月中旬，人民幣突然連續兩天大幅貶值，引發整個世界的恐慌。 8月中下旬，我再發文《中國金融危機局勢分析》，系統確認金融危機的深入。中國實體經濟從衰退到走向末日，經歷了數年的時間，而金融危機從爆發到傳導到整個經濟，只需要3個月。而且，如果危機無法在3個月內緩解，經濟將在6個月內全面崩盤。中國面臨的問題更大、更嚴重，一旦掩蓋不住，會在更短的時間內發生我強調的股匯雙殺。
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隨後，A股再度大跌，跌破前期低點，引發世界股市動盪。當人民幣貶值和A股暴跌的影響疊加，引發世界股市連續幾天暴跌，世界經濟也變得風雨飄搖。在危急形勢下，國家隊再度出資維穩，制止股市的連續暴跌。更重要的是，國家隊投入越來越多的外匯，維持人民幣匯率。但是，隨著世界對中國經濟的預期快速改變，資金開始加速外逃，外匯交易額屢創新高。國家隊為了維持匯市，拋售的美元金額也在急劇增加。雖然歐美日股市在大跌後，出現2-3天的大幅反彈，但是整個市場已經驚慌失措，隨時會因為中國開始新一輪大跌。而香港完全依附大陸經濟，受影響也越明顯。港股在短暫反彈後快速回跌，連歐美日股市的大幅反彈都沒有出現，說明香港金融的基本面已經變得相當脆弱。更重要的是，在人民幣貶值之前，港人對大陸的經濟形勢比大陸人更加樂觀，認為大量經濟沒問題。而在股災和匯率共同作用下，很多港人真正開始擔心大陸經濟，所以在港股下跌和擔憂心態的影響下，7月份還相當火熱的香港樓市到8月下旬開始明顯轉冷。另外，我在8月初分析預測，港股第二波下跌將以迅猛的方式展開。而在8月份，雖然港股有一定跌幅，但是在總體幅度上遠遠不夠。可以預計，在9月和10月，港股還將有顯著的跌幅。在港股下跌後，香港寫字樓和豪宅行情將隨之大幅下挫。 |
發表於 2015-9-3 08:44 PM
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