港樓強弩之末 提防泡沫爆破% o; U5 G9 M: Z J. P- \
" _- p0 [6 q |) [0 \www2.tvboxnow.com自美國○九年量化寬鬆，利率異常地低無可低，資金氾濫成災，全球資產市場充斥泡沫。到了今年，美國將加快利率正常化，加上中國嚴打走資，資金供應的改變恐成為引爆資產泡沫的導火線，這既非危言聳聽，更非杞人憂天。tvb now,tvbnow,bttvb3 i: Q, f0 X. }& O, m: J& a
8 Z0 k+ x5 a0 a- s9 ~事實上，香港私人住宅投資回報率創十八年低位，市民供樓負擔能力持續下降，都是樓市泡沫爆破前的警號。明知山有虎，仍不自量力入市，便是鹵莽不智，最終只會自討苦吃！公仔箱論壇2 b1 N5 I* y( A; `
5 G# j# T+ D" g" @; `$ ~' y' I7 stvb now,tvbnow,bttvb過去四年，港府致力增加土地供應，多次推出「辣招」為樓市降溫，惜至今未能煞停樓價升勢，更扭曲了市場正常運作。二手成交不活躍，不少久等入市的買家轉投一手市場，結果新界新盤開售呎價動輒逾一萬五千元，樓價與港人負擔能力差距愈來愈大。4 v9 | `- n$ H- b
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差估署最新資料顯示，去年十一月，所有類別私樓回報率創紀錄新低，其中樓價升得最癲的細價樓，回報率僅二點八厘；面積最大的單位組別回報率亦跌至兩厘關。換言之，無論係細細粒容易食的細單位，抑或大大間的豪宅，投資回報率可以說已不再吸引。
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6 `* w+ v" m2 s4 r0 R0 Z* m公仔箱論壇無可否認，物業投資回報下降不是香港獨有，而是全球樓市都面對的問題。持續長時間的低息和資金氾濫，抵銷了樓價上升的影響；資金成本低廉，銀紙不值錢，亦令投資者繼續留守投資回報不斷下降的磚頭。可是，隨着美國新任總統上場，今年聯儲局會議不再是估息率「加」與「不加」，而是加幅多少，美國市場美元資金供應將會減少。/ I% a. U+ j* U8 o) P7 d' P3 \* M7 H
4 W! e( L# M+ z另方面，人民幣貶值壓力有增無減，走資危機嚴峻，幾可肯定年內中國難以放鬆幣策，並會繼續嚴防走資。中美兩國政策轉向所產生的去槓桿效應，對資產價格的影響實不能輕視。
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6 w( d+ d0 G/ R! o可以預見，今年低息和熱錢氾濫的趨勢將會逆轉，樓價正處強弩之末。雖則有指現時香港家庭供樓負擔比率仍然健康，經濟和就業市場穩定，可抵銷加息帶來的供款壓力，又謂供款及借貸還款對收入比率中位數不高，對比全球其他主要城市，樓價仍有上升空間云云。這些樂觀的假設，會否隨着美國新總統上任，國際形勢轉趨緊張，外向型的香港經濟首當其衝而被否定？6 j4 T! m& K# |: j. v) j8 [. f3 p
; U# [# @# L9 _6 S要明白的是，今次港樓癲市的力量，一定程度是來自內地熱錢，若然內地經濟持續穩定，北水或可再延續港樓泡沫一段時間，否則連鎖反應下，只怕今次樓市危機所面對的調整幅度和時間，將會是史無前例的！ |
發表於 2017-1-12 05:53 AM
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