逆按揭是應付人口老化好辦法 信報社評

felicity2010

逆按揭是應付人口老化好辦法  信報社評
( u. M# O, N% Gwww2.tvboxnow.com按揭證券公司昨天宣布在明年推出「安老按揭試驗計劃」，讓擁有物業的六十歲以上長者可將物業抵押給認可機構，然後在一段年期內每月取回現金。
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5 b+ L% e, B  F* O; H: s' Xtvb now,tvbnow,bttvb為了應付人口老化問題，政府近十多年在各項社會政策上不斷推出「養老」措施，務求令大批步入退休年齡的長者可以安享晚年，又毋須政府負擔龐大的經常支出。目前主要為退休人士提供「養老」保障的是強積金，但其推行時間僅得十年，積累的金額對退休族來說屬微不足道，即使如此，不少團體仍然以強積金行政費用過高、政府「尅扣」了市民可動用的資金為理由，呼籲取消強積金制度，這些未經深思熟慮的訴求忽視了退休養老需要龐大的資源，強積金起步太遲，積累金額已無法應付十年內陸續退休的大批嬰兒潮一代長者；與此同時，不少社福團體已開始發起要求政府推行全民養老金，把養老開支涵蓋至包括強積金以外的非工作人口，如果實行的話，政府的養老財政負擔將更加驚人。為了開拓更多養老的資源，逆按揭是值得在港推行的計劃。
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! `$ v6 w% d! i公仔箱論壇逆按揭（reverse mortgage）對香港人來說十分陌生，但美國和歐洲已實行多年，其基本理念是讓年長業主以居所的部分或所有業權作抵押，套取現金，令他們退休後能安享晚年。一般而言，逆按揭對以下的長者應有一定吸引力—一、他們擁有可抵押的物業（即物業已經供滿）；二、退休後主要資產為手頭的物業，但現金不足以維持理想的生活水平；三、希望自給自足，不想依賴子女（或沒有子女）和政府；四、希望可享有較佳的醫療服務。據工商專業聯會在○八年一份研究指出，在○六年逾五十歲而沒有按揭負擔的業主為數約四十萬，其中十二萬並沒有與任何年齡子女同住，六萬七千人是獨居且收入較低，年齡又在六十五歲以上，這批長者都是對逆按揭服務有需求的「潛在顧客」。以一個六十五歲、擁有二百萬港元物業的業主為例，如果銀行為物業提供一百萬元逆按揭，定期向業主付款，直至業主去世（估計壽命
9 J4 o- T' ~9 s9 ~5 s5 b9 z' E* awww2.tvboxnow.com約八十歲），該業主每月約可得到四千二百元。www2.tvboxnow.com! L& W$ x$ H1 F9 G& S* L
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對參加逆按揭的人士來說，他們的負擔包括要支付維修和保養物業的費用，確保物業保持良好狀況；此外，如果參加逆按揭的人士有子女，他們的子女未必可以「順利」繼承物業—繼承人可以繼承物業，但要負擔逆按揭貸款（以上述例子，即一百萬元），及所有積累的利息；此外，繼承人也可出售物業，把所得的部分投資還給按揭公司，然後取回餘額。
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" {7 F: M; E5 p$ X6 U公仔箱論壇對長者有利、在外國也行之經年，為何逆按揭在香港遲遲未見推行？按揭證券公司在○五年曾委託香港大學研究逆按揭問題，結果發現香港人興趣不大；事實上，在大部分人都不明何謂逆按揭的情況下，調查所得「反應冷淡」絕不為奇，而逆按揭之所以無法推廣，更大原因在於本地銀行對此計劃興趣索然，政府又沒有從旁監督推動，結果自然無法拓展。對銀行來說，物業年期愈長價值愈低，逆按揭收回的舊樓對銀行來說隱藏頗大風險；銀行經營按揭生意的風險，會隨着供款時間過去而遞減，逆按揭則剛好相反，其風險會隨供款時間過去而遞增，銀行不願承擔。更根本的是，銀行營運目的不是擁有物業，而是盡快把「磚頭」的風險轉移並套現，賺取按揭的利息；簡單來說，銀行不會以出售（參加逆按揭業主的）物業作為收入來源，這是違背它們經營原則的做法。香港的銀行業在利率協議年代光靠賺息差已可做一般穩賺生意，到了利率協議解除，則主要靠收費服務，對產品創新一向興趣缺缺，何況帶有「社會功能」而又完全沒有在香港出現過的逆按揭。香港銀行不願「冒險」，由按證公司促成其事，是值得鼓勵和支持的做法，也是政府願意為安老政策提供更多新猷的好開始。