（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
$ l+ r- j9 e- P& o, L1 z7 lwww2.tvboxnow.com專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。8 c+ k2 W4 N8 m$ a; d" d+ b$ K/ \8 ]
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
$ V! ~0 R: E& |& D+ Y8 Y. htvb now,tvbnow,bttvb不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。; S: y7 W2 n* Y, _
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。- x- P+ M, V9 f' K B3 x, I
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”www2.tvboxnow.com+ U* j8 a+ _6 @/ D' `
tvb now,tvbnow,bttvb5 z# r9 _! P. K5 b# k( a( y$ O, g$ F
新打房措施影響大
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% q0 K/ x, i% c公仔箱論壇林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。" b% i( [3 S; r7 g" [
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
+ q& Y5 T$ t% U. G! Z5 O+ LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
- F$ G3 q& u0 o5 W林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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新手可從次級市場下手
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/ U! j; F; s3 u8 Y9 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。+ t" U5 ?- F( Z0 z2 V4 i
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
/ r2 \. e1 v$ w; A“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
3 g# l, H8 w: P. q而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
5 W% b$ N$ |. i8 L4 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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) o/ h2 Z; i2 P現代人買房收租TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 Y/ d1 h% F" F# Q5 r* J
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
) T4 q# I& o- C- h2 N+ ]; zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。. E' v F, K1 z$ @$ m! T
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。www2.tvboxnow.com8 k o0 s9 m3 y2 N8 \* A1 u6 e
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。tvb now,tvbnow,bttvb4 i& T" o0 u& E' T, _. `0 q
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
$ e1 y0 z1 d( _2 Y2 L; h& O“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”公仔箱論壇0 M2 d8 Q- Y7 n) l
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。www2.tvboxnow.com. A6 L8 P% O6 P; X
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。& ]$ z* G5 g6 q0 q; K# S8 M
/ a9 m V; o. g適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。tvb now,tvbnow,bttvb4 y) K5 S R1 G3 b5 S2 S
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ m, x- N5 M, Q& k" z& r
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隆房價跟不上獅城水平$ B2 y- p9 ` z. s& k! `6 T" a
8 K. B. y; Q+ D7 Z$ g8 ~www2.tvboxnow.com何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
" k6 |3 y2 s7 B他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
+ y5 _' j. S0 V5 H9 q/ }* @www2.tvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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$ l* }$ H8 G, L* i. Q公仔箱論壇高鐵將建設7個站點www2.tvboxnow.com% G7 l' `7 z& w! z' s( P
1 F8 R! e3 M# F4 A- rwww2.tvboxnow.com陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" w8 J/ Q8 X: @1 _! Q- J
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。7 R5 y& P* I- `8 u0 k" ] i2 M
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
9 k$ n9 _/ z c8 [tvb now,tvbnow,bttvb他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。tvb now,tvbnow,bttvb8 X& {( B7 V0 |+ P9 ?
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。www2.tvboxnow.com& {, ]% u$ Q* w8 @. A2 r
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”tvb now,tvbnow,bttvb4 q0 U! k5 D9 q
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
3 |) D; L+ s# T* @; xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
\/ G/ g" s- o% T" X# W, ?公仔箱論壇何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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; l s7 w: Q/ z0 G `5 t/ T7 e4 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積
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. `0 W% l* P# q何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
+ l$ J! c7 M/ S2 V* ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。& z, J1 O# i0 |; x
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。% E# H& m. [" P. j( _5 A
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
0 e, }7 [/ l2 z: B' ~( }( @1 u+ @# M- Htvb now,tvbnow,bttvb“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" |$ Q4 c$ N7 C& ~+ \! L9 S
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了解購屋法律免惹麻煩
% [; g, j- `, Q9 W9 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ r% M: E+ R& j g# o3 x& ^9 W公仔箱論壇律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。www2.tvboxnow.com# W9 w7 T$ ]/ k% b! o9 Q9 t" x
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。* N; R, v0 D# z6 a: R& v2 \
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。公仔箱論壇( n- i8 U) S. l8 c! H
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。公仔箱論壇3 v) d, Y8 o# t5 E" l, s
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” tvb now,tvbnow,bttvb. s" ^& |$ U; k6 f6 F! S
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: ^1 O; {5 A4 L5 Y) u3 n! K9 [公仔箱論壇大馬法律完善4 `2 Z9 y" o O
4 n( D9 H/ z8 }8 s) B3 _7 A/ j+ W, v公仔箱論壇陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
1 {6 ?2 J' a; Z+ I9 W& L; t他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
8 T2 U$ M! M+ q) u& i+ x. GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
% P" M+ O2 E/ [ z1 Y6 j$ [# i$ p; q陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。8 C: c3 }7 n ^
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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5 L% z% w7 g/ ?2 u# mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
% n5 i2 _! `8 M1 V1 m1 }$ B公仔箱論壇他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。公仔箱論壇% a w+ m1 S+ s) A7 C. n) B
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。公仔箱論壇# A8 F+ x5 x( n7 x0 a0 ]' x5 E
% @+ o s8 m% O, i) @0 ~: j5 T- e政府講很快做很慢0 L& E0 t$ u6 r& ^
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
8 P/ K/ o( x$ A( w8 b" fwww2.tvboxnow.com陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! z. {1 V k) P, s3 Z; e* o
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
; S% F; F3 ^0 H. J1 dwww2.tvboxnow.com他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
: A6 t" _: P" n- ctvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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