防「炒房」需要集體行動

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中央銀行總裁彭淮南最近再度發威，對房價可能過熱的現象提出預警，正因欠缺利多而處於敏感調整期的台股借題發揮而連跌兩天。彭總裁嚴防資產泡沬之舉，立即獲得相關首長的呼應，但後繼卻似乎顯得無力。國內房價問題累積已久，反映諸多結構性現象，絕非彭總裁主導的貨幣政策所獨力可解，需要各部門集體行動。公仔箱論壇$ M ], A5 w8 D. a, H% m

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從兩項總體指標而言，近期國內房價尚無明顯過熱的現象。例如，代表房市資金需求熱度的建築貸款餘額及住宅貸款餘額雖呈增加，但占總放款餘額的比率尚呈穩定；再者，全台房屋買賣移轉件數，自八月起已連續兩個月減少，代表交易熱度下降。然而，這不表示國內房市很健康，關鍵在於國內房價確實急速走高，而且高度集中於特定區域及特定產品。根據統計，代表成屋價格的信義房價指數，在第三季飆上歷史新高，較第一季低點時，短短半年就大漲近百分之十四；此外，在全台總體交易減少下，大台北地區的豪宅交易量則逆勢增加一成五，凸顯當前扭曲發展之狀。公仔箱論壇2 m6 X) R+ m+ C- j4 V
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此一情勢如不予即時調整，確有可能加速惡化。從金融面而言，國內金融體系資金浮濫，在企業投資低迷又苦無優質投資標的下，銀行為去化過剩頭寸而積極承做有抵押擔保的房貸，遂成為房市最佳的加熱器；再者，政府在政策面降低遺產贈與稅、有條件開放陸資在台購買房產，加以兩岸關係持續好轉等，都為房市添加更多的柴火。所幸，政府已停辦補貼利息的優惠房貸，拿掉一點高房價的支撐，否則將是火上加油。公仔箱論壇4 E0 E( R/ j8 P$ d5 d+ E
從房市供需而言，今年第二季底的住宅存量（總供給）與全台戶數（總需求）的差距，已從十年前的約卅五萬戶，縮減到不足八萬戶，這是小家庭或單身貴族激增下的社會變遷結果，再結合台灣高達百分之八十八的自有住宅比率，超額供給的減緩，確為房價營造了上漲的空間；但更值得重視的原因是，擁有豐沛資金優勢的企業集團，在金融海嘯後乘隙全力砸重金搶地、養地，逐漸形成一定程度的市場壟斷，既高高撐起了房價，更成為暴利的來源，也令更多的財團趨之若鶩，形成了惡性循環。
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房價走揚，一般而言，溫和上漲是總體經濟向揚的徵兆，為市場經濟國家所樂見，像美國就將其列為穩定復甦的指標之一；但若漲幅又急又大，就會形成所謂資產泡沬，在缺乏實體成長支撐下而爆破，並可能帶來像去年金融海嘯一樣的災難。但高房價的副作用還不止於此；對絕大部分的民眾而言，房屋不只是遮風蔽雨的生活必需品，還被賦與「成家」與「扎根」的重要意義，但買屋這件人生的大事，卻可能因高房價而受阻，甚或被高房價所「綁架」。高房價的一時暴利還會鼓動炒作惡風，阻卻經濟創新；而其最大的後遺症就是擴大貧富差距，形成新社會問題。因此，政府絕對不能坐視高房價現象。 ( p- [4 j9 y5 p7 i, x c2 P+ |
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目前，央行彭總裁已經出手，直接要求三大房貸龍頭銀行注意房貸的授信風險，但暫時保留了提高利率、增加購屋成本這個更為激烈的手段；以現階段住宅金融尚未明顯過熱下，政策重點放在預防「炒房」應已足夠，亦即透過合理的鑑價及貸款成數的調整，即可達到收緊房貸、為房市降溫的效果。不過，這項強化授信風險管理的要求，需與金管會負責的金融檢查相輔相成，才能落實。
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政府要防「炒房」，還可從限制公有土地出售做起，甚至只租不售，以降低特定區域土地壟斷的現象；再者，在高房價下，最無力因應的就是低收入戶等弱勢族群，內政部、經建會等應研究整合現有各項補助購屋資源的效益，以做更有效的運用，且應不限於購屋或租屋，政府補助購屋雖是出於善意，但可能誘發民眾承擔其難以負荷的房貸，反成災難之始。此外，當前高房價所反映的另一核心問題，更是民眾的所得增加太慢，而如何發展產業、吸引投資、增加就業，讓民眾的所得能與房價一起走高，就是整個政府的責任了。 2 z& o) M# M% F

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